“票”时代又要来了？——陈仁科每周话文旅|仁科|度假|房地产|文旅|旅游

编者按

多年来，对房地产尤其是文旅地产、康养地产、特色小镇等特色地产进行思考、动笔成文，已成为陈仁科老师每天清晨的习惯所为。而这些所思所想一经发表，也会得到不少业内好友的热烈讨论。

编者现将陈仁科老师每周的精彩思考献上，希望与您分享更多。每天几句话，串起来就是一篇上乘的文章。

特色小镇的发展方向应该是怎样的呢？

小镇是一种很理想的居住和生活模式，这也是目前富裕国家的一个发展趋势。

当然，小镇生活，不是让我们回到以前的农村、还有小城镇去居住，其实这也是我们国家和欧美国家的一个重要差别，那就是城乡差别太大，可以说是泾渭分明。而在国外很多时候，农村和城市的条件、配套设施、发展水平可能并不是这么明显，这也是国外的人愿意去到乡村城镇居住的原因。

随着我们国家生活水平的进步，还有新型城镇化、以及乡村振兴等一系列发展新的发展重点和发展模式的提出，我认为小镇今后在国内今后还有很大的发展空间，至于小镇的发展方向，我认为可能不会只是一条路径，它可能会向着多个方向发展。

一种主要满足度假功能的小镇，我认为它更多的可能是在旅游城市的周边，或者是旅游资源特别好的地方，主要满足的就是度假还有一些相关联的需求，这种度假小镇也可以说是为了满足旅游度假方式的一种升级需求。

第二种就是现有城市周边的一些休闲观光小镇，比如我们现在提出的乡村振兴，城市周边的乡村特别适合发展这一类的项目，既可以为乡村带来产业，又能够满足城里人周末的一些短期休闲、观光消费。这类小镇与度假小镇的区别就是，业态和功能相对比较简单，主要以游乐、农家乐、民宿等这类业态，以满足周末游、一日游这种短期的休闲、观光旅游需求为主。

第三种就是我上面所说的大城市周边这些1.5居所小镇，它的目的就是为了转移城市的一些居住、生活功能，分担城市配套的压力，为一些有需求的家庭创造更好的居住和生活环境。这类小镇我认为在度假功能方面可能不会像第一类小镇那么全面和高标准，但生活方面的配套我认为会更加侧重，比如教育、医疗、日常生活购物等，可能在规模上不能与城市配套相比，但在便利度和全面性方面我觉得还是应该要考虑的；其次就是交通方面，距离周边城市最适宜的选址条件是在1个小时以内，交通设施和交通配套要非常便利。所以我认为，这类小镇的发展，在某种程度上也要依靠政府部门的统一规划和基础建设投资，单纯地靠市场的力量来推动，力度还是有所欠缺的。

第四种是产业小镇。在国外，很多特色产业都是集中在小镇里边，比如瑞士有钟表小镇，德国有汽车小镇。一个小镇围绕一种特色产业发展，因为专注，所以发展的非常好，历史传承非常悠久，这也是小城镇发展的一种比较好的模式，对经济结构也是一种非常好的补充。在我国，这也是今后的一种发展趋势，比如现在像长三角、珠三角出现了一些专业小镇，会结合某种制造业，或者科技研发产业、康养产业、生物制药产业等发展，承担一些产业功能。

文旅与地产的逻辑关系？

是文旅带来人气，地产体现价值。

文旅地产没有人气一定不能成功，但文旅带来的人气不能仅仅是走马观花的匆匆过客，不能仅仅是拍照走秀的网红打卡地。如何将观光人气转化为地产买家，首先就是要人停得下来。别小看了“停下来”，好说不好做。在广东梅州看两个超大文旅项目期间，感觉在如何吸引人气上花了不少功夫，但怎样留住人却思考太少。做文旅，有六个字必须做到位——“看、吃、玩、静、赏、享”。前三个字是基础，后三个字是境界。但是，梅州的两大项目似乎只注重于“看、吃”两个字，在“玩”上面思考不多。游客走一圈，看一路，然后吃个特色菜，然后就不知道干什么了。客天下的客家小镇多少还在山脚山腰布了一些咖啡屋、发呆亭、文化走廊等，另一个XX谷就做了几条短促的商业街，利用灯光和一些古建筑符号，一台室内舞台剧。

客天下在半山腰设置一些廊亭

这样的文旅项目可能开始一两年很热闹，但是，两年后……呵呵，那就不好说了。

不过客天下的景区确实值得一看，希望值得一“留”，值得一“住”。能像过去的丽江古城那样，让人住的下来，我相信旅居的人就会越来越多，房子销售自然不会成为难事。客天下的房子不就卖的很好吗。

“票”时代又要来了？

立秋，没有秋风，也无秋意。暴雨未退，新冠又来，在滚滚的热浪中，突然看到有一纸片飘来，忽上忽下，忽左忽右，远远望去，怎么像是几十年前的“票”？粮票？肉票？布票？盐票……

那是一个什么时代？想起来瑟瑟发抖的“票”年代！赶紧看看飘过来的到底是什么票？

啊——房票！！！？？

买房也要“票”了？

“票”时代又要来了？

我眼前一黑，吓晕在立秋的早晨。

别以为县城地产那么好做

最近不停穿梭，主要是地县两级城市，受邀诊断的有文旅项目，也有纯粹的城市地产项目。今天不谈文旅，只谈县城地产。

房地产开发越来越不好做，每天耳边充斥的都是某某房企倒闭或者无米下锅，特别是中小房企，一二线城市基本已无立足之地，下沉四五线，也就是地县两级城市亦是无奈的选择。这些曾在一二线叱咤风云、或是长袖善舞的开发商，本以为带着大城市的开发经验、团队、产品到地县，不说手到擒拿，怎么也不会履步为艰，哪知……一句老话：理想很丰满，现实很骨感。

县城的竞争依然惨烈

县城的市场没有想象的好

过于超前的风险

成本与房价的尴尬

营销意识的缺失

营商环境的不适

自以为是和掉以轻心是最大的败因！

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