近期，随着二手房限贷、土地集中供应+新房限价，以及学区房的退热，徐州高价二手房成交量直线下滑，不少小区挂牌价、成交价都大幅下跌。

一、众多热门小区二手房成交价大幅下跌

最近，徐州有不少热门的二手房成交价大幅度下跌，不少中介发布了降价抛售的信息。

老城区：海尔滟澜公馆降价75万成交

作为老城区众多学区房之一，海尔滟澜公馆作为为数不多比较新的二手房，关注度一直比较高。但是昨天小编看到中介朋友发的信息，海尔滟澜公馆出手了一套二手房，该房源挂牌158天，先后经历3次调价，3月6号挂牌价338万，到7月份降到298万，8月10日又降价30万，挂牌价变成了268万。而最终成交价仅263万，比最初挂牌价降了75万，成交均价23274元/㎡。

不看不知道，一看吓一跳，因为今年三月份的时候，成交的一套同户型单价就破3万+了，这样算起来的话，一平降了大约7000！

但是纵观海尔滟澜公馆二手房成交的记录就能发现，这个楼盘的涨价也非常魔性。在2020年4月前后，成交价为18000元/㎡左右，但是11月份的成交单价直接暴涨到25500+/㎡，半年跳涨7000+！一年涨1.2万+！

因为去年滟澜公馆旁边的华东机械厂D地块（颐和源璟）楼面价拍到了16907元/㎡，所以当时很多人猜测这个项目得卖到3万、甚至是3万5左右，这应该也是滟澜公馆成交价暴涨的一个原因。

（颐和源璟效果图）

而作为限价盘，颐和源璟上月底开盘，毛坯备案均价25000元/㎡，装修标准2600元/㎡，加起来27600元/㎡，是低于不少人预期的。这应该是滟澜公馆成交价下跌的原因之一。

目前海尔滟澜公馆小区成交正在出售房源有68套，近30天带看房128次，近90天成交一套房。

东区：保利鑫城降价20多万成交

另一个热门板块是“宇宙”东区，现在也降温了。保利鑫城，不少朋友说这个小区的房价是搭上了金龙湖小学的顺风车才得以水涨船高。根据目前中介透露的消息发现，这个小区的挂牌价也下跌了不少：125平的房子售价200万，算下来单价大概16000元/㎡左右。

纵观保利鑫城最近几个月的成交信息，单价在18000元/㎡以上，上个月还有121平的房子卖到了223万。

新城区：人才家园降价25万成交

人才家园作为新城区最具代表性的楼盘之一，多套房源降价，降幅2-36万元不等。最近成交的一套建面约82㎡2室2厅的房源，调价7次、最终降价25万元才成功出售，折合成交单价仅18917元/㎡，成交总价155万。

据贝壳找房显示，目前该小区二手房均价在25097元/㎡，正在出售104套，但90天内仅成交了2套，行情看来不太乐观。

二、一大批小区挂牌价大幅下降

除了成交价暴跌，目前不少小区的挂牌均价也大幅度下跌。暗示了房主心理预期下降。

新城区中锐星尚城，目前有不少房源挂牌价为16000元/㎡左右，其中有的房源挂牌40天，降价3次，高达15万。

中锐星尚城六月份成交的几套房源，均价都在19000-20000元/㎡左右。

维维龙湖湾，7月份挂牌均价还在31807元/㎡，现在是26373元/㎡，环比下跌了18.64%。

汉源国际华城，7月挂牌均价20555元/㎡，现在18471元/㎡，环比下跌11.38%。

雍景新城一期7月挂牌均价22005元/㎡，现在19817元/㎡，环比下降9.94%。

万科城A3区，7月挂牌均价20853元/㎡，现在17588元/㎡，环比下降15.66%。

九里峰景7月份挂牌均价15110元/㎡，现在13160元/㎡，环比下降12.9%。

三、量价齐跌，徐州二手房市场为什么凉了？

可以说，现在的徐州二手房市场真的凉了！成交量惨淡，成交价也降幅明显。甚至可以说是“轰轰烈烈涨一年，一夜回到一年前”。这是什么原因呢？

房哥认为主要有3大原因：

一是二手房停贷限贷。从5月份开始，徐州多家银行就暂停了二手房贷款业务，更是对房龄久的老小区拒贷，有的银行贷款额度非常紧张，放款时间大大延长……这可以说是对二手房市场釜底抽薪，直接导致二手房市场凉凉，成交量大降。

二是集中土拍、新房限价的冲击。4月份，徐州出台集中土拍、限地价限房价的新政；5月份20宗限价地块集中挂牌、6月25日集中土拍，市中心地块房价限制到23000，新城区、东区房价限制到19000……这么多限价地，对价格倒挂的高价二手房形成冲击，买家开始观望或等限价楼盘上市。

三是学区房的退热。今年以来，从国家高层会议首提禁炒学区房，到各大城市不断出台针对学区房的调控政策，比如多校划片、大学区房制……虽然徐州暂未出台，但家长相信这是早晚的事，改变了对学区房的预期。所以，学区房降温，直接导致像海尔滟澜公馆、新城区人才家园等热门学区房价格的下跌。

接下来，徐州二手房价走势如何？

我们从顶层逻辑来看，最近国家针对房产调控、教育双减等一系列政策出台，明确传达出推翻“新三座大山”、刺激内需、鼓励生育的信号。在国家重大改革战略导向下，未来两三年房价应该会是“躺平”了。

而且，在徐州因房价上涨被住建部约谈后，新一轮调控政策已是箭在弦上，或延长限售、或出台限购……

不急着买房的人选择观望，不急着卖房的人也不降价。就像前几天我们写过的某些小区一样，3个多月0成交。但一旦有房主急用钱降价卖房，引发破窗效应，会不会导致二手房市场的踩踏？这就不得而知了。

但总的来说，房价稳定，既不能大涨也不能大跌，防范金融系统风险，才是ZF的底线。

徐州房哥 原创出品

来源：徐州房哥