左手规模、右手稳健，如何在“三道红线”融资新规下寻找平衡，正成为众多房企不得不面对的问题。
8月8日，三盛集团旗下地产上市平台三盛控股(集团)有限公司(以下简称“三盛控股”，02183.HK)发布盈利预告。公告显示，公司今年上半年预期录得股东应占溢利不少于6亿元，与同比增长不少于200%，主要由于交付的物业总建筑面积增加所致。
不过，在业绩预增背后，三盛集团董事长、三盛控股董事局主席林荣滨也正面临着诸多待解的难题。其中，公司在提出2022年实现“双千亿”(总资产千亿元、销售额千亿元)目标之下，今年在全土地市场仅摘得2宗土地，且全部集中在山东省，在公司战略发展中心的长三角地区一无所获。而其在去年拿下的无锡“地王”项目，也陷入了明股实债的质疑。
数据显示，截至2020年末，三盛控股的“踩线”问题还未完全解决，剔除预收账款后的资产负债率53%，净负债率169.2%，仍碰触“三道红线”中的一道。在债务压力下，三盛控股于今年7月初发行一笔2022年到期、1亿美元规模的优先票据，票面利率高达13.0%，发债主要是用于为现有债务再融资和一般公司用途，被疑顶格发债、“借新还旧”。
对于在土拍市场战略收缩的举动，中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受《中国经营报》记者采访时表示：“今年以来，从三盛控股收缩长三角布局的动作乃至整体拿地速度放缓的现状来看，公司目前的主要目标可能已经转变为保证公司活下去的流动性问题。‘双千亿’的目标已属于次要问题，其落地的可行性已经不再重要了。”
无锡“地王”难解套
官网资料显示，三盛集团总部位于上海，是以地产为主业、地产和家庭产业深度布局的综合运营平台，公司旗下地产业务主要由港交所主板上市企业三盛控股负责运营。
而在不久前，一则公告牵出了三盛控股操盘无锡“地王”项目背后隐藏的种种秘密。
公告内容显示，三盛控股全资附属公司上海芒盛实业发展有限公司(以下简称“上海芒盛”)与江苏北盛企业管理有限公司(以下简称“江苏北盛”)签订股权转让协议，以3.37亿元向江苏北盛收购上海盛阙实业发展有限公司(以下简称“上海盛阙”)40%股权。
三盛控股在公告中表示，取得对上海盛阙的全面控制权将会是项目公司引入新投资者的条件之一，而此举可以为物业项目提供进一步资金，并有利于偿还兴业国际信托有限公司(以下简称“兴业信托”)作出的债务投资及促成江苏北盛的退出。
(无锡单价“地王”项目三盛督府天承。郭阳琛/摄影)
时间拨转至2020年6月17日，三盛控股通过上海盛阙以总价18.52亿元竞得无锡市滨湖区地块，楼面价高达19542元/平方米，至今仍保持着无锡市“单价地王”纪录。
此后，该地块定名为三盛督府天承。督府系也是三盛控股旗下的高端改善产品系列。今年上半年，记者曾现场走访发现，当时三盛督府天承项目大部分楼栋刚建至两三层，稍微高出售楼处四周的高墙。
天眼查显示，兴业信托是上海盛阙的最大股东，持股比例为70%。对此，三盛控股在公告中表示，兴业信托对上海盛阙70%股权投资的合同安排属于固定收益债务投资，因此上海盛阙股权的实际收益拥有权被认为是按60%及40%之比例分别归属于上海芒盛及江苏北盛。
但令人疑惑的是，在拿地时上海盛阙仍是三盛控股的全资子公司，仅仅20多天之后公司便引入了投资方。2020年7月8日，三盛控股与江苏北盛共同成立项目公司无锡盛滨房地产开发有限公司(以下简称“无锡盛滨”);同年8月6日，江苏北盛退出无锡盛滨，但通过入股上海盛阙继续持有项目公司股权;最终，在4个月后，兴业信托成为上海盛阙大股东。
“三盛控股在上述项目中进行一系列操作的性质，实际上就是通过阶段性股权融资形式变相进行融资。”柏文喜在接受记者采访时如是说道。
柏文喜进一步表示，兴业信托在项目开发时进入，又在项目入市销售后逐步退出，这种阶段性股权投资和获取股权买卖差价的形式属于典型的明股实债融资形式，而股权退出获取的差价就是融资成本和投资方的固定收益。
遭遇土拍“滑铁卢”
来源：中国经营报
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