本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
继深圳、上海、青岛等地推迟第二次集中供地之后，有越来越多的城市加入了延迟供地的队伍。
8月17-18日，济南、苏州和杭州等3城市接连公布了延期的消息，这令推迟拍地的城市达到了9座。
时代财经统计得知，截至8月18日，已有9座城市发布公告明确推迟拍地或第二批集中供地，这些城市分别为长沙、深圳、天津、惠州、青岛、上海、苏州、济南和杭州。除了惠州，其余8座城市均为集中供地试点城市。
实际上7-8月原本为第二批集中供地高峰期，然而随着自然资源部对集中供地提出了新的要求，延期土拍的城市数量或许会继续攀升。
济苏杭三城延迟集中供地
本次推迟拍地的3城市中，济南和苏州分别原定于8月30日和9月1日开拍，本次对第二批集中供地的补充公告不仅将拍地时间延迟，还对出让规则进行了调整，主要包括禁止“马甲”公司、严控购地资金来源、下调土地最高限价等。
令外界较为意外的是，杭州对31宗住宅用地“终止挂牌”。实际上，这已是杭州第二次“变卦”。按照原定计划，杭州第二批集中供地时间为6月，但直到7月30日这座城市才发布了出让公告，该公告同时点明了是次集中出让的四个特点，对竞价规则的调整尤为引人关注。
新的竞价规则提出竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；同时溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；三是出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。
然而，即便如此，上述条件也并未能满足自然资源部对集中供地的要求。实际上，市场认为第二批集中供地发生大调整，是为了贴合近日自然资源部召开的闭门会议对集中供地试点城市作出的四大新部署。
根据西南证券的研究报告，这四大新部署主要内容包括：第一，参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质；第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查；第三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，严控城市楼面地价新高；第四，在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。
中原地产首席分析师张大伟认为，自然资源部之所以对集中供地提出新的要求，是因为“之前供地没有起到市场预期的降地价作用，地价涨得太离谱了，这肯定不对，（自然资源部）必须要扭转这个情况”。
根据中原地产研究中心的统计数据，在第一批集中供地里，22座试点城市合计出让住宅土地高达802宗（不统计商业地产），平均土地溢价率达到了14.7%；楼面价约10002元/平方米，相比2020年同比上涨了15.1%。
此外，尽管这22座城市的土地市场冷热不一，但部分城市出现多家房企“抢地”的盛况，由此推高了溢价率。中原地产研究中心的数据显示， 22座城市中有9座城市的平均溢价率超过了15%，介于17.27-42.99%之间；另据时代财经统计，部分城市的个别地块溢价率甚至超过100%。
时代财经统计得知，截至8月18日，已有9座城市发布公告明确推迟拍地或第二批集中供地，分别为长沙、深圳、天津、惠州、青岛、上海、苏州、济南和杭州。
其中，惠州并非集中供地试点城市，但由于市场火热，它在今年7月份被住建部纳入了房地产市场监测重点城市名单。8月10日惠州市公共资源交易中心的公告显示，相关地块会在“完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让”。
除了惠州，其余8座城市均为集中供地试点城市，不过长沙、深圳、青岛、上海和杭州等5座城市并未说明原因，天津、苏州和济南等3座城市则在延迟拍地时间的同时，对出让规则进行了调整，而新的规则基本上是围绕着自然资源部的四大新部署展开。
拍地新规因城施策
时代财经发现，不同城市对新规则的侧重点不同。天津计划出让的61宗宅地，除了对竞买企业的开发资质和购地资金来源提出严格审查，更重要的是调低了最高限价以及新增摇号方式确定竞得人。调整后，61宗宅地的最高溢价率全部被控制在15%以内。济南在严控开发资质、马甲、购房资金的同时，也调整了最高限价，并对达到最高限价的地块采用现场抽签方式确定竞得人。
值得一提的是，由于苏州在2016年就设立了“一次报价”规则，即对报价超过市场指导价25%的地块，转为一次报价，由竞买人在一次报价有效区间内再作一次报价，以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格。因此，在第一批集中供地时苏州的地价相对可控，根据中原地产研究中心的数据，苏州的平均溢价率仅约7.23%，在22座城市中排名倒数第5。
“一次报价使得苏州的利润空间是锁定了，虽然利润空间不大但还是肉眼可见的，所以苏州的热度还是很高，没有出现流拍的地块。”克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问分析了苏州市场火热的原因。
因此，苏州集中供地更大的问题在于“马甲”和购地资金来源，而这也是本次出让规则调整的重点。
调整前，苏州仅规定竞买人直接绝对控股的子公司，由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一块商住、住宅地块的竞买；而新的要求是“同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买”，排除了相对控股、协议控股的可能性。根据中国消费者报的报道，在距苏州第一批集中供地10多天的时间里，多家千亿房企迅速成立数十家“马甲”公司。
同时，苏州要求申请参与住宅及商住地块的房地产开发企业，在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等；并且第一次要求竞买人对资金来源情况进行详细申报。
一位TOP20房企的前融资部员工告诉时代财经，苏州对于购地资金的新规定基本上相当于把自有资金之外的融资途径“堵死了”，“以前融资借款进到集团内部，转两圈再拿去拍地，别人也不知道你是不是借款了，很正常。”
在中原地产首席分析师张大伟看来，实际上苏州对“马甲”和资金来源的新规定，本质上也是为控制地价服务，“它打击了马甲和资金来源，就没有那么多企业能参与拍地了，必然不会那么热烈地哄抢了。”
时代财经统计得知，除了上述8座试点城市，剩余的14座城市中厦门、长春和无锡已完成第二批次集中供地，其余11座城虽然没有正式发布延期公告，但实际上已有许多座城市的土地挂牌时间晚于预期，比如北京、广州等。
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