关于市属国有房地产企业发展的思考与建议

□邓开灯

随着我国经济社会的迅速发展,人民生活水平显著提高,住房需求不断扩大。近年来，我市良好的城市发展潜力与成长空间得到广泛认可，房地产市场进入了新的发展阶段。按照“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，广大消费者对购房显得更加理智。在政府宏观调控下，未来一段时期，我市房地产市场将继续保持平稳健康发展态势。
一、当前我市房地产市场发展简析
近年来，我市房地产市场量、价稳步增长，楼市调控政策以金融调控为主，供给侧调控为辅，暂未实行其他调控政策。从整体看，我市商品房市场量、价齐升，市场需求还有很大上升空间。2014年-2019年，龙岩市区商品房去化量稳步增长。2020年，受新冠疫情影响，龙岩中心城区商品房去化量首次出现负增长，但受土拍市场火热及环龙津湖区域热盘影响，龙岩中心城区商品房销售价格和客户购房需求仍有所上升。据相关数据显示，截至2021年2月，龙岩已批未售商品住宅存量为53.26万㎡，从近三年销售量均值来看，龙岩在售去化周期仅需3.9个月，2020年龙岩本级商品住宅市场成交量达160.28万㎡，均价10872元/㎡，创历史新高。
二、市属国有房地产企业发展主要概况
随着建发、恒大、碧桂园、大唐等品牌房企不断涌入我市，房地产行业竞争愈加激烈。市属房地产企业在上级有关部门的大力支持和指导下，把握发展机遇，紧跟时代步伐，“猛追赶超”外来房企，发展势头良好，在经济发展、民生保障、棚户区改造和城市化进程中发挥着不可替代的作用。
（一）商业类地产发展良好。经过多年发展和培育，目前市属国有房地产企业主要有城发地产、交发地产、土发经营公司，开发建设的小区主要有城发·福郡、城发·东郡、城发·雅郡、城发·汇金望郡、交发风景、交发沁芳轩、龙地佳苑、龙地华庭等，公司资产、项目规模、品牌效应等不断增强，成为我市经济社会发展的重要引擎。其中，城发·福郡一期B标段工程被评为“2017年度华东片区建设工程质量示范样板工程”；龙岩市土地发展经营有限公司是我市2020年度纳税大户。
（二）安居工程温暖人心。安居公司、华隆建设、铁发集团、汇金置业等公司承担了我市保障房建设和棚户区改造的主要任务，建设的小区有铁山佳苑、莲东经济适用房，卧龙小区、金鸡小区、莲滨小区、莲花湖安置小区等。根据龙岩市住建局官网相关数据显示，2019年，上述公司建设或改建保障性安居工程达727418㎡，总投资额达406233万元。其中，华隆建设公司、铁发集团、安居公司在建的龙岩市华龙社区改造项目、龙岩大洋片区综合改造项目、曹溪浮蔡片区棚户区改造、浮蔡安置小区建设项目、黄邦小区（安置房）建设项目被列为2021年度省重点项目。原市场开发公司和安居公司建设的莲塘小区为目前我市最大安置小区。保障性住房的开发建设，进一步改善了民生，加快了社会经济发展，有效提升市民幸福感、获得感和归属感。
（三）积极承担社会责任。交发地产代建了龙岩一中提升改造工程和市委市政府2020年度为民办实事项目公交北翼场站、东山交通综合场站工程项目；国城置地公司代建了龙岩市工人文化宫项目建设、龙岩技师学院和龙岩第一医院分院；安居公司代建了龙岩一中锦山分校。市属国有房地产企业围绕中心、服务大局，切实发挥了在公共交通出行、教育、医疗等基础设施建设的主力军、生力军作用。同时，各市属房地产企业在思想上高度重视，认真贯彻落实《保障农民工工资支付条例》，未发生拖欠农民工工资现象，为维护社会和谐稳定、保障农民工合法权益、推动城市建设做出了应有贡献。
三、存在的主要困难与问题
过去几年，市属国有房地产企业在成长中发展，在发展中壮大，在工程技术、项目管理、品牌宣传、人才培养等方面积累了丰富经验，整体发展水平有了较大提升，但是也面临着不少问题。
（一）项目储备不足。近年来，我市房地产行业发展迅速，以交发、城发、土发、德兴、厦鑫地产等为代表的本土企业如雨后春笋般涌出，以建发、住宅、世茂、阳光城、融侨、恒大、碧桂园、绿城地产等为代表的外来知名房企势如破竹，企业茁壮成长，外来品牌本土深耕拓子。以2020年为例，全年土拍5次，供地26幅，市属国有房地产成交地块仅5块，分别为城发地产竞得天马西路1号地块，交发地产竞得龙门赤水1号地块、铁山外洋A地块，土发集团竞得龙腾北路西侧1号地块，铁发集团竞得大洋景苑小区地块。与民营房地产企业相比，项目储备相对不足。
（二）体制机制不够灵活。一是作为市属国有房地产企业，既要确保国有资产保值增值，又要适应市场经济，实现自主经营，自负盈亏。商业地产属于市场化程度较高的行业， 市场瞬息万变，但市属国有房地产企业管理和法人层级较多，决策程序较长，在一定程度上削弱了市场判断力、竞争力和时效性。二是受相关法律法规约束，开发的项目存在周期较长、成本较高等问题，跟碧桂园、恒大、绿城等民营企业相比，在人才培养、工程建设、品牌宣传、景观设计等方面存在一定差距。
（三）开发经验相对不足。一是招投标环节及企业内部审批流程相对缓慢，对外部环境敏感性不足，项目定位、产品设计、市场供求变化等预判相对较弱，出现商业、车位去化难等问题。二是人员分配不足，存在不相容岗位兼职等情况，部分工程专业技术人才选择跳槽和自主创业现象较多，人才流失较严重。
（四）配套设施建设跟不上。纵观近年来我市房地产市场行情，具备良好的配套基础设施的楼盘房价自然高，去化也相对较快，尤其是周边学校好的楼盘，更是深受市场欢迎。比如城发地产与汇金集团合作开发建设的城发·汇金望郡项目因临近龙岩市教科院附小、龙岩一中锦山分校和龙津湖，出现“一房难求”现象；交发集团开发建设的交发沁芳轩项目因临近市政府、金融中心和万宝商圈，商品房和商铺不到半年已全部售罄。目前，仍有部分项目因教育、交通、医疗及城市地下管网建设等配套设施建设跟不上面临开发建设难度较大问题。
四、对策建议
2021年是“十四五”开局之年，随着我市房地产市场发展势头趋稳，各市属房地产企业要立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，制定中长期发展规划，实施适合公司发展的战略，抓住市场机遇，力争策划生成一批新项目、好项目，努力打造市属国企房地产品牌。
（一）加强党的建设。一要深入贯彻落实习近平总书记在全国国有企业党的建设工作会议和党史学习教育大会上的重要讲话精神，以“再学习、再调研、再落实”活动为契机，扎实开展党史学习教育活动。二要深入贯彻落实市国资委国企党建“乐创工程”、“三五九”党建项目工程、党建“领创”工程实施方案，在工地项目党建上下功夫，与项目负责人考核紧密结合，着力破解企业党建与生产经营深度融合难难题。三要寻标对标、狠抓落实。2020年土发集团“众垚”工地党建新模式荣获首届国有企业党的建设论坛“三基建设”最佳案例，各公司要积极学习借鉴，不断提升党建整体水平，以高质量党建引领企业高质量发展。
（二）拓展项目地块。一要积极参与地块竞拍，拓宽摘地模式，时刻关注土地出让计划，在政策和条件允许的情况下，通过与品牌地产公司合作开发等方式顺利摘地，以降低风险和积累经验。二要充分挖掘内部地块资源，破解当前项目储备不足、接续断档的瓶颈，以提高资源使用率，达到规模开发的效果。例如将交发集团交通平衡抵押用地统一集中到龙门赤水片区，推进片区开发建设。三要加强与市自然资源、市住建局等有关部门的沟通联系，实时了解项目供地、 配套措施规划等，及时协调解决项目落地、建设、验收过程中遇到的重点、难点、疑点问题。四要积极融入我市乡村振兴发展，依托工业园区、特色产业等优势资源，着力打造一批可复制、易推广、带动强、能引领的乡村振兴示范点，增强项目投资对乡村振兴的拉动作用。
（三）加强过程管控。一要组建项目团队，统筹集团内部人才资源，组建一批经验丰富、精简能干的专业技术人才队伍参与市场调研、产品定位、风险分析、投资估算等全过程。二要全面落实项目化推进工作落实机制，大力弘扬“马上就办，真抓实干”精神，盯紧重点工作、重点项目、重点工程，确保各项工作步调一致、协同高效。三要实行项目负责制，压缩管理层级，实施扁平化管理，推进企业“瘦身健体”，提高决策和管理效率。
（四）提升品牌知名度。一要建立专业营销团队。据了解，目前只有土发集团建立了营销团队，其他公司销售均采取外包形式。二要围绕项目定位、建筑风格、户型设计及配比、园林景观、物业等方面，结合龙岩本土特色，充分挖掘产品亮点，不断满足市场需求。三要加强线上线下营销。充分利用微信、今日头条、蓝房网、kk网、住在龙岩房产频道等，扩大线上宣传的点和面；通过户外广告、周末暖场活动、定期回访客户等方式，提高客户对品牌的认知度、认可度。
（五）强化人才储备。一要立足企业长远发展目标，结合岗位需求，通过校园招聘、校企合作、专项招聘会等多种渠道，引进高学历、专业化、高素质人才。二要加强人才选拔，将个人专业素养与岗位需求有效结合，加强思想、品德、作风、纪律等方面的考察，拓展考核的广度和深度。三要加强人才纵横向交流，推行交流挂职、交流任职、转任资深经理等轮岗交流方式，构建市属国有房地产发展大格局。四要充分利用市国资系统素质能力提升培训机会，紧密结合房地产开发业务特点，按照“缺什么补什么”“用什么学什么”原则，着力提升干部职工工作能力和素质水平，助力企业做强做优做大。
（作者单位系龙岩交发地产有限公司）