近日，据多家媒体披露，雅居乐正进行一场大的组织架构调整，背后则是大量员工会被优化。

据雅居乐集团内部发布了一则《关于2021年地产集团组织架构调整的通知》（以下简称《通知》）显示，原房管集团、城市更新集团、商业集团都将合并至地产集团。这四大产业集团在雅居乐内部原属于同级别，此次调整后，除地产外的另三大产业集团算是降级了。

由于雅居乐房管、城更以及商业，都是近年来才独立成军的板块，一开始都承担着做大做强的期望。然而，两年不到的时间，分拆又融合，雅居乐的多元化业务发展需要再度被审视。

01

多元化发展遇阻

在地产主业的天花板隐现的背景下，雅居乐曾对多元化业务的增长寄予厚望。雅居乐主席陈卓林曾在2017年立下目标，非地产板块的业绩贡献要占到整个雅居乐集团业绩的一半，去年还曾称：“不排除到资本市场市场里面继续做大做强”。

雅居乐从2015年开始初涉多元化发展，次年全面启动多元化发展战略，最多时共确立了地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城、房管、资本投资、商业管理和城市更新九大产业集团，但今年卓雅教育集团已悄然从雅居乐官方的介绍中移除，对外口径变成八大产业集团。

尽管成立了独立的集团，但是不得不承认的是，无论是城市更新、房管还是商业都是与地产主业紧密相连的业务，在还无法完全独当一面的情况下，独立也可能意味着内耗，增加了更多成本。

以城市更新集团为例，这是2020年才分拆出来的板块，在成立之时，这一集团还搭建了完备的组织架构，设立了五大中心，分别是：投资拓展中心、规划开发中心、现场管理中心、财务管理中心、综合管理中心，还由雅居乐的两员大将刘同朋、潘智勇担任联席董事长。

但至少从今年的成绩来看，高规格的人员配备没有换来应有的回报。据雅居乐方面提供的信息，截至今年上半年，雅居乐城市更新目前已签订22个合作协议，重点聚焦大湾区，并深入华北地区及中原地区，但目前已经能够转化成为销售额的数据却没有披露。

其他两大板块的情况也大抵相似。除了商业集团披露相应的营收数据，房管集团的业绩也并不具体。

据雅居乐发布的数据，今年上半年，房管集团项目累计总建筑面积达1000万平方米。商业集团则实现收入2.85亿元，同比上升17.9%。不到3个亿的营收却配备整个产业集团，规格不可谓不高。

实际上，除了上述三个被合并的集团外，雅居乐其他产业集团的业绩也很难言出色。

据陈卓林在2021年年中业绩发布会透露，环保方面，雅居乐投了100多200亿元，有些已经投产、已经有贡献了，去年有1亿多元的利润，今年有2亿多元，现在有近几十个项目开始投产，估计未来的增幅是很大的。

“投入了这么多钱，一年才这么点利润，利润率才差不多1%，资金占用太大了。”一名了解雅居乐的人士分析称。

02

再次拉开裁员序幕

有消息透露，尽管雅居乐内部对组织架构变动的消息早有预备，但直至宣布的那一刻，许多员工依然感到突然，也为组织架构变动可能带来的人员流动而感到担忧。

三名以上雅居乐控股、产业集团的人士告诉21世纪经济报道记者一个信息，从年初的时候，房管集团就已经进行过一轮裁员。“现在剩下的人很少了。”

随着集团整体合并回流，人员调整流动的趋势或许会更明显。“我们也要动，具体的指标都下来了。”上述雅居乐产业集团的人士指出。

雅居乐过往有大幅度裁员的“传统”。据界面新闻，2015年，雅居乐集团进行大刀阔斧的机构改革，所有区域分公司都要撤销，其时全国的雅居乐分公司都在裁员，涉及到的部门包括工程、行政、预算、合同、财务，只有营销部门得以幸免。

对于本次组织架构调整，雅居乐方面则回应21世纪经济报道记者称，公司并无裁员计划，公司重视人才并珍惜人才。因应整体架构的调整，部分服务支持部门将转变为战略决策支持部门，相应人员的职能也会发生改变。

即便雅居乐的回应很得体，但员工依然存在不安全感。“我做好准备自己走了。”上述雅居乐房管集团的人士表示。

03

财报难看，永续债吞噬大量利润

8月18日，雅居乐集团发布2021年上半年中报，并在同日线上召开中期业绩会。

上半年，雅居乐实现销售额753.3亿元，同比增幅达36.7%；同期销售面积则同比增长19.7%至484.8万平方米。而在盈利方面，雅居乐毛利同比下跌5.8%至108.49亿元，毛利率同比下跌6.3%至28.1%，为近四年来首次跌破30%。

除此之外，雅居乐回款率的表现却有些差强人意。上半年，雅居乐的回款率为80%，对比克而瑞统计的房企2020年平均回款率87%而言，有所偏低。对此，陈卓林在业绩会上表示，现在的确是“现金为王”的时期，“如果有多余的钱还会拿好项目，‘优中选优’。”

这并不是雅居乐的第一次回款率下滑。自2019年，雅居乐的回款率便开始走“下坡路”。2018年至2020年期间，公司回款率分别为88%、92.4%、88.2%。

回款率的下跌，将直接影响公司现金流的通畅与否。而在行业监管趋严背景之下，“现金流为王”已经成为房企们的生存信仰，这对于一度钱紧的雅居乐而言，并不是一个好消息。

近两年，为了摆脱钱紧的难题，雅居乐尝试了多种融资路径。早在2020年12月24日，雅居乐发布公告称，平安将入股雅居乐位于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地的7个住宅和产业小镇项目，在年底紧急换来了超70亿元资金。

进入2021年，雅居乐及旗下子公司分别于2021年5月11日、5月28日、6月1日先后发声称，拟发行3亿美元优先票据、拟配售32亿港元、以及获授予包括两笔金额为52.53亿港元及0.285亿美元（附带12亿美元的增额权）的定期贷款信贷。

频繁融资之下，上半年，雅居乐的"三道红线"全面达标"绿档"。中报显示，剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年底下降3.5%;净负债率较2020年底再度大幅下降15.7%至45.3%;现金短债比为1.18倍。

不过，借债扩张的雅居乐，虽然年报上的负债率得到了极大程度的优化，但其真实负债水平却被掩盖了。原因在于，雅居乐的债务构成中，有大量不计入资产负债表的永续债。

在房地产领域，雅居乐一直都有“永续债之王”的称谓。2019年，雅居乐的永续债达到135.67亿元，2021年中期，继续维持在130亿元的高位。

永续债没有明确的到期期限，持有人也不能要求清偿本金，房企可以选择续期债券。

但是哪怕发行的房企可以依靠永续债补充资金，在短期内降低债务率和杠杆率，但它本质上仍然是房企的一笔债务，并且会产生持续的高额利息成本。

所以，对身背大量永续债的雅居乐来说，同样的资产负债率，雅居乐的真实债务压力，可能要比其他房企高得多。

值得一提的是，永续债带来的利息成本，也吞噬了部分利润。在永续债突破百亿的2019年，雅居乐的毛利率，同比下降13.4个百分点至30.5%，2020年则降至30%，2021年中期则首次跌破30%。