大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

提醒大家，新塘的房子，暂时别买了！

1、所谓“春江水暖鸭先知”，本地的业主，总是最聪明的那只“鸭”。

要了解新塘的真实市场情况，看这个片区的业主在做什么就知道了。

2、那么新塘的业主现在在做什么呢？

答案是，集中抛售。

我统计了一下，近一个月以来，新塘新上架房源明显增加，甚至有小区的挂牌量接近翻倍。

翡翠绿洲，一共396套挂牌，近期上架的就有96套；敏捷锦绣天伦，一共296套挂牌，近期上架的就有91套。

很多小区总户数不超1500，但挂牌数甚至比广州一些总户数5000的小区还多。

广州挂牌率TOP10小区， 7个在增城，其中前5个都在新塘

要知道，还有相当一部分房源，是自己通过中介转卖，并没有挂到网上。这些小区实际在售的二手房，可能远远不止这个数！

3、新塘的业主，为什么都争先把房子挂牌卖出？是因为小区很受欢迎吗？还是小区房价最近涨幅十分可观？

显然不是。

和激增的挂牌量相比，新塘真正能卖出去的房子，连一成都不到。

翡翠绿洲总共有396套放卖，往前推整整3个月，一共只卖出去12套。

敏捷锦绣天伦稍微好点，296套挂牌，过去3个月卖了19套。

最惨的是嘉骏豪苑，150套放卖，3个月只卖出去可怜的3套，占比只有2%。

贝壳给这些小区算出来的成交周期是，＞36个月。挂牌3年都卖不掉！

4、二手成交受阻，随之而来的是房价正发生微妙的变化，很多业主都坐不住了。

看着新塘很多热门楼盘的二手放盘价，和失去生命体征的心电图很像，很平、很直。

好多业主为了把房子卖出去，甚至已经含泪降了N次价，但依旧无人问津。

5、既然不是因为房子受欢迎，也不是因为房价涨幅喜人，那原因只能是：住在这里的业主对小区并不满意，并且急于抛售。

黄埔取消人才购房政策，加上隔壁东莞调控升级，让不少早年高位套牢的新塘业主，看到了熬出头的机会。

所以，他们一边在朋友圈转发“黄埔跌倒，新塘吃饱”的文章，一边争先恐后的挂牌抛售；一边鼓吹新塘要涨，一边降价十几万，只求有人接盘。

这才是新塘楼市当下的真实写照。

6、但新塘业主想趁着这波机会把房子卖出去，真的挺难的。

新塘新房接下来的供应量极大，开发商竞争激烈。加之限价政策持续，二手房会更无立足之地。

限价2字头的新房都买不完，为啥要来当冤大头，买你的二手房呢？

金茂万科都会四季为了把房子卖出去，那可是使出了浑身解数，吹名校、打广告、拉业主、发软文……

可结果呢？吹风价从2万8降到2万6，又降到2万4，开发商都卑微到了尘埃里，但还是被购房者嫌弃！

二手降价、竞相抛售，新房限价、天量供应，当下的新塘楼市，已经形成了互相踩踏的恶性循环。

7、这波抛售潮，也再次说明，新塘的房子，依然不是好的投资标的。

过去让新塘房价为之疯狂的TOD概念，深陷烂尾传闻，现在连新塘本地人都不相信TOD的大饼了；短期内，新塘又很难看到有什么重大利好出台，缺少想象空间。

论投资，无论是规划概念、教育交通还是城市形象，南沙的横沥岛都比新塘强太多。

论自住，白云的云湖板块、黄埔的科学城、番禺的南站，都比新塘更有价值。

8、如果你实在没名额或是没钱，铁了心要买新塘，现在也不是最佳买入时机。

新房市场，新塘很多项目都在搞降价、卖毛坯，接下来的价格战只会更惨烈。

因此不用急着买，可以等一等金九银十或者年底再出手。

二手房市场，那些挂牌数量庞大、成交周期漫长的小区，同样不值得入手。

未来你想卖出置换，不止新房，光是二手市场就要和数千人厮杀，能降价割肉卖掉都要谢天谢地，更别提想高于市场价套现了。

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