如果计入意愿征集及计划申报前置筹备工作，一个城市更新项目需要投入十年八载已经是常态！广东合一城市更新研究院通过公开渠道对深圳市计划立项959个项目的计划立项、专规批复、实施主体确认三个重要节点需要花费的工作时长展开研究，按市级和区级划分，分为上下两篇，此为上篇。

经研究发现，一个城市更新项目从意愿公示到计划立项平均需要0.8年；从列入计划到规划批复的平均需要2.99年；从规划批复到实施主体确认平均需要1.46年；从实施主体确认到用地审批完成平均需要1年。

2015年8月底，深圳市以罗湖为试点，开展城市更新改革工作，从此深圳城市更新的“强区放权”拉开了帷幕，后期陆续在其他区域全面推进。在“强区放权”后，全市城市更新项目在三个重要节点工作的平均花费时间有什么变化呢？

“强区放权”前后各阶段工作花费时长整体对比

“强区放权”后，城市更新工作推动全力加速，阶段性工作花费时长有所缩短。

从全市来看，以“强区放权”已有的计划公告项目为统计基础，深圳市城市更新在“强区放权“后的阶段性工作花费的平均时长比”强区放权”前缩短至少一半的时间。其中，计划立项至专规批复阶段性工作花费的时长从3.40年缩短为1.73年，缩短一半时间；专规批复—实施主体确认阶段性工作花费的时长从1.95年缩短至0.58年，只花费了“强区放权”前的三分之一不到的时间。

各区对比

“强区放权”后，原关内城市更新项目阶段性工作花费时长少于原关外项目。

1、计划立项至专规批复阶段各区对比

从区域分布来看，计划立项至专规批复阶段性工作花费时长在“强区放权”后，除龙岗、龙华、大鹏外，其他区域花费时长均在2年以内。其中，坪山花费时长最短，为1.40年。其次是福田（1.42年）、盐田（1.56年）。龙岗花费时间最长，为2.59年。

从“强区放权”前后对比，龙华的花费时间变化最大，从4.21年缩短到2.13年，缩短2.08年。大鹏的花费时长变化最小，从2.64年缩短到2.38年，缩短0.26年。

2、专规批复至实施主体确认阶段各区对比

规划批复至实施主体确认阶段性工作花费时长在“强区放权”后，除大鹏、光明外，其他区域花费时长均在半年左右。其中，南山花费时长最短，为0.41年。其次是龙华0.48年）、罗湖（0.51年）。大鹏花费时间最长，为1.08年。

从“强区放权”前后对比，坪山的花费时间变化最大，从2.30年缩短到0.67年，缩短1.64年。盐田的花费时长变化最小，从1.19年缩短到0.63年，缩短0.56年。

各改造类型对比

“强区放权”后，在补货+刚需的拉动下，积极推进城市更新工作，居改项目的阶段性工作花费时间变化明显。

1、计划立项至专规批复阶段各改造类型项目对比

从改造方向来看，计划立项至专规批复阶段性工作花费时长在“强区放权”后，除村改项目花费时间比较长外，其他改造类型项目花费时长均1年半左右。其中，商改项目花费时长最短，为1.42年。其次是居改项目（1.75年）、工改项目（1.86年）、村改项目（2.86年）。

从“强区放权”前后对比，居改项目的花费时间变化最大，从4.21年缩短到1.39年，缩短1.39年。工改项目的花费时长变化最小，从3.02年缩短到1.86年，缩短1.16年。

2、专规批复至实施主体确认阶段各改造类型项目对比

规划批复至实施主体确认阶段性工作花费时长在“强区放权”后，各类型改造项目花费时长均在半年左右。其中，居改项目花费时长最短，为0.25年。其次是商改项目（0.51年）、工改项目（0.59年）、村改项目（0.74年）。

从“强区放权”前后对比，居改项目的花费时间变化最大，从2.17年缩短到0.25年，缩短1.92年。工改项目的花费时长变化最小，从1.49年缩短到0.59年，缩短0.9年。

“工改”项目对比

M0用地是在2014年被正式提及，是满足深圳产业升级需求，实现经济增长的催生物。政府在多年城市更新的经验基础上，出台一系列“工改”政策，在鼓励工改M0的前提下，为了去房地产化，同时也加强了产业监管要求。近年来，在商办高空置率背景下，政府对M0的审批亦逐渐趋严，“强区放权”后，工改M0项目的阶段性工作花费时间变化幅度小，在工改项目中也是花费时间最长的。

1、计划立项至专规批复阶段“工改”类型项目对比

从工改项目细分改造方向来看，计划立项至专规批复阶段性工作花费时长在“强区放权”后，除工改商和工改居项目花费时长超2年外，其他工改类型项目花费时长在1.4-1.8年之间。其中，工改M1项目花费时长最短，为1.38年。其次是工改综合项目（1.47年）、工改商住项目（1.68年）。工改商项目花费时间最长，为2.63年。

从“强区放权”前后对比，工改综合项目的花费时间变化最大，从4.29年缩短到1.47年，缩短2.82年。工改M0项目的花费时长变化最小，从2.25年缩短到1.81年，缩短0.43年。

2、专规批复至实施主体确认阶段“工改”类型项目对比

规划批复至实施主体确认阶段性工作花费时长在“强区放权”后，工改细分项目花费时长均在半年左右。其中，工改M1+M0项目花费时长最短，为0.35年。其次是工改综合项目（0.37年）、工改商住项目（0.45年）。工改M1项目花费时间最长，为0.80年。

从“强区放权”前后对比，工改M1项目的花费时间变化最大，从3.88年缩短到0.80年，缩短3.08年。工改M0项目的花费时长变化最小，从0.99年缩短到0.73年，缩短0.26年。

从整体来看，“强区放权”后，深圳城市更新各阶段工作花费时长发生明显变化。在《深圳市2021年度建设用地供应计划》《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）均提到城市更新，且通过城市更新、土地整备方式供应土地的比例不小。随着《深圳经济特区城市更新条例》的实施，城市更新的推动工作将会得到进一步的保障，推进速度将会不断加快，城市更新将会迎来“新时代”。

统计口径：

1、本文中提及的城市更新项目仅指拆除重建类项目。

2、计划立项以城市更新项目第一次计划公告时间为准，专规批复以城市更新项目第一次规划公告时间为准，实施主体确认以城市更新项目第一次实施主体公示时间为准。

3、统计时间：强区放权界定时间为2016年1月1日，统计时间以城市更新项目第一次计划公告时间为准。

4、计划立项-专规批复阶段工作花费时长以同时完成计划立项和规划批复阶段工作，或同时完成计划立项、规划批复和实施主体确认阶段工作的项目为统计基础。

5、专规批复-实施主体确认阶段工作花费时长以同时完成计划立项、规划批复和实施主体确认阶段工作的项目为统计基础。

撰稿人：研究中心 杜娟

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，业务覆盖粤港澳大湾区两岸六城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究中心设立于合一城市更新集团总部。

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