美的置业：战略转型进入爬坡期，力争年均增速15%以上【2021H1·业绩会直播(17)】|业绩会|土储|房地产|美的|股权

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@免责声明：本文根据业绩会记录整理提炼

业绩会直播

美的置业

No.

财务数据

盈利情况

2021H1实现营业收入330亿元，同比增长57.8%；毛利润68亿元，同比增长23.8%。

已售未结转金额

截止2021年6月30日，已售未结转金额1,270亿元，其中预计一年内能够结转的金额为601亿元，占比47%，一年后结转的金额为669亿元，占比53%。

核心净利润

2021H1实现核心净利润31亿元，同比增长31.6%；归母核心净利润23亿元，同比增长11.2%。

归母净资产

归母净资产227亿元，同比增长2.6%，归母ROE9.5%，与2020年同比相比略有下滑。

现金及金融资源

至2021年6月30日，现金总量为321亿元，较上年末增长19.7%；有息负债571亿元，一年内到期有息负债106亿元；银行授信额度1432亿元，尚未动用的银行授信额度899亿元。

三道红线指标

净负债率58.2%，较2020年全年下滑11个百分点；现金短债比提升至2.21倍；剔除预售款的资产负债率稳步下滑至74.7%；

债务结构

2021年上半年银行借款和债券融资合计占比76%，资产抵押证券占比13%；一年内、一到两年、两年以上融资余额期限占比分别为19%、42%、39%；

融资成本

加权平均融资成本4.92%，报告期内新增有息负债融资成本4.74%，同比下降44BP；中诚信评级及联合评级均评定公司主体信用评级为AAA，展望稳定；2021年5月发行CMBS，发行金额为20.96亿元，借款利率为4.5%；2021年6月新增授信等值港币35.73亿，执行利率为Hibor/Libor+2.5%。

No.

经营回顾

规模与质量并重

保持优质平稳增长，规模为先。上半年全口径合约销售金额826亿元，同比增长71%，行业增速位于第一梯队，超进度完成年度目标，其中19个城市公司完成目标进度超50%；上半年浙闽区域合约销售增速174%，珠三角区域销售增速96%，沪苏区域销售增速59%。
保持优质平稳增长，质量为重。上半年销售均价为12,028元/㎡，同比增长9.3%；上半年市占率排名前十贡献销售比例48%，其中当地排名前十的城市数量有21个。

升级与深耕战略成效显著

一二强三线城市销售占比78%；重点区域销售占比69%；排名前十销售占比50%。

增储结构更加集中

投拓更审慎精准，增储更集中，稳固城市升级、区域深耕战略。上半年在19个城市新增土储，新增总建筑面积440万㎡，新增强三线及以上城市拿地占比87%，新增沪苏、浙闽、珠三角区域总建筑面积占比65%，较2020年上半年新增提升10%；

聚力旧厂及旧村居改造

在城市更新上，扩大旧改优势，围绕旧工业区改造，不断取得突破，累计锁定合同土储1844万㎡，累计合同货值2748亿元；已转化土储面积287万㎡，累计已转化货值380亿元。上半年新增旧改合同面积1077万㎡，估算货值1362亿元；同时开拓新的旧改方向，通过投资顺银产融平台，着力村级工业园改造，赋能新的旧改赛道。

土地储备结构保持稳健

截止上半年，土储总建筑面积6309万㎡，权益总建筑面积4223万㎡;一、二线城市3715万㎡，占比59%，较2020年上半年提升2%；沪苏、浙闽、珠三角区域3083万㎡，占比49%，较2020年上半年提升2%。

No.

策略展望

战略转型进入爬坡期，有质增长支撑未来成长

自2019年起持续坚持战略转型，通过实施城市升级、区域深耕的策略，主动控制缩减低量级城市的投入，坚定回归高量级城市，两年多以来持续不断地将土地投资投放在二线以上城市、聚焦于长三角和湾区，城市布局升级为一线、二线和强三线为主。当前战略转型进入爬坡期，增速换挡，结构调整。公司将进一步聚焦重点区域，持续增厚高量级城市布局，实现一线、二线和强三线城市布局占比升至85%以上，力争保持年均增速在15%以上。

瞄准优势主场，打造根据地，启航新的增长征程

当前及未来，公司将坚定实施根据地战略，立足核心城市群，巩固城市布局结构，围绕传统优势城市、省会城市、轨道交通重要节点城市，不断优化内部结构，将资源配置到各区域最具优势的城市和团队，做深做透。上半年新增23个地块，仅19个城市，江苏3城（苏锡徐）、浙江4城（金温宁绍）、福建2城（福泉）、珠三角3城（广佛惠），以及其他4个省会城市（成津长合）、3个强三线的小区域中心城市（邯赣洛），支撑根据地战略。打造5个以上超100亿级根据地城市，15-20个50亿级高能城市，15-20个30亿级高潜力城市。

利润导向显成效，利润率企稳，未来可期

今年22城实施两集中政策，公司理性、审慎应对第一轮集中供地普遍高溢价的市场形势，不盲从不跟风，紧扣公司转型升维战略，精准测算，务实进取，上半年新增土储预期毛利率逐步回升。未来，公司将持续提升新项目毛利率，坚持理性的投资策略，通过战略合作、股权收购、代建、城市更新等多元化渠道拿地，降低成本，为利润的良好增长奠定可持续基础。

现金流为王，稳健经营，做强内生增长

按照“权益拿地金额不超过权益销售额的40%”的预算，量入为出、加大营销、紧抓回款，做强经营性业务收入，确保经营性现金流长期健康。
管控负债增长，提升周转效率，做强内生增长，力争三道红线明年转绿。持续、有度地管控负债规模，适度财务杠杆，做大经营杠杆；立足周转提效、成本优化、盈利改善，通过标准化、数字化、有效成本等，提升产品力、运营力、营销力、服务力；坚持产品主义，提升敏感性附加值，提高产品溢价；坚持精益改善，加快运营周转，优化产供销弹性管理；坚持全周期提质增效，做实能力杠杆，释放内生性潜能。

立足销售型业务，做强持续性经营业务，

夯实相关多元化业务，培育第二曲线

立足销售型业务即房地产开发基本盘，做大做强物业服务、商业运营和产业生态，向智慧健康空间服务商升级；加快拓展持续性经营业务及衍生市场，持续提升规模和收入。

物业服务：内联外拓，做大做强，打造城市综合服务商。拓展公建、康养、文旅会所项目；围绕客户经营做大增值服务；做深产业园服务优势，强化数智化服务平台；做强城市管家服务；预计今年物业合同面积可近1亿㎡；同时稳步推进上市筹备，将在合适时机推向资本市场。
商业开发及运营：以综合资产价值营运助力开拓。通过优质项目加固投、融、管、退能力体系；强化覆盖综合体、长租公寓、邻里商业、的悦然系生态，打响综合商业品牌；累计已获取商业项目总建筑面积357万方。
产业生态：精准加大投入，夯实地产+科技价值链布局。智能化加快抢占增量和存量市场，加大软件系统及终端产品战略投资布局；装配式轻重结合扩大市场，加快拓展内装；产业创投打造地产+科技投资平台，赋能相关多元化；迄今，相关产业累计投入超10亿元；整体研发投入超1亿元，累计已获授权专利360+，软件著作权累计48项，并获得CMMI5级软件能力高成熟度认证和知识产权管理体系认证；产业板块预计今年新增合同20亿元，全年预计收入15亿，增长40%，第三方业务预计占比50%

践行产品主义，深化智慧健康价值，

塑造品质地产形象

回归居住本质，立足新科技时代，依托“美的智慧自研平台+制造业基因+结合前装”的核心优势，保持“智慧健康”赛道领先地位，做实产品核心竞争力，持续提升产品溢价和口碑，助力未来3-5年打造高端开发商品牌。

户内智慧健康场景迈向精细化，社区智慧黑科技内外覆盖全域，构建社区数智化运营大底盘，高标准交付智慧健康整体解决方案。
研发未来社区、居家养老、全屋整装等产品体系标准，锻造多元产品能力，赋能四大航道运营。
以璟睿及君兰系高端产品领衔四大产品系，不断创新研发，在全国持续落地璟睿系标杆，打响品牌，提升溢价和口碑。

坚持数字化，打通全域流量，

提升管理红利，服务外拓变现

通过数字化与企业战略融合、与业务融合，立足地产经营数据，打通物业服务、商业运营、产业板块数据通道，构建统一数字大脑，发挥全域流量价值，加快销售，降低成本，增加费效，控制杠杆，提升ROE。数字化累计投入达5亿元，在数字化中心基础上成立数字科技公司，深化数字地产抓手，赋能自身业务同时不断沉淀，并做通用化尝试，适时向第三方提供服务解决方案。

推出股权激励，构建长期激励体系

上半年完成面向中高层管理体系和核心骨干的首期购股权授予，推出面向核心管理层的股份奖励计划，以及完成控股股东授予的面向核心管理层的专项持股计划。
构建以股份奖励计划、购股权计划为主体，以专项持股计划为补充的上市公司股票激励体系，促进经营团队与股东利益的更加一致。
未来还将继续深化开发项目的股权跟投机制、经营单位的股权持股机制，其中已在睿住智能实施专项长期持股计划。
形成美的置业控股上市平台的股票（或期权）激励和下属经营单位或开发项目的股权持股（或跟投）激励相互补充的长期激励体系，塑造客户至上、经营导向和长期主义的经营理念。

总结