城市就像人体一样，

要焕发青春就需要新陈代谢，

而旧改（城市更新）正发挥着重要的作用。

都说“三年一小变，五年一大变，十年一巨变”，三年过去了，东莞哪些镇街进行了旧改？谁又是旧改界的一哥？都有哪些企业参与了旧改？

带着这些疑问，地产大佬对2019-2021年至今的旧改项目进行了不完全统计，发现了不少惊人且有趣的情况。

全城旧改不落空

据地产佬不完全统计，2019-2021年，东莞共进行了300多个单元的旧改，涉及全部32个镇街，可谓是镇镇有份，街街旧改，遍布整个东莞。

从旧改总面积看，2019年全年，东莞旧改面积约为3100万平，而2020年旧改面积高达4200万平，比2019年足足多出1100万平，多出约35%！

与2020年相比，2021年要逊色很多，旧改总面积明显减少，1-8月份仅为1300多万平，即使最后4个月实现旧改翻番，仍然不及往年水平。

加上有住建部对旧改的严控令，今年整体旧改水平是无法与往年相比的。

今年旧改面积缩水，不仅与政策有关，更大的可能是前两年旧改，不少存量旧改区域已经消化完成，难以新增更多大规模的区块，因此供应量有所减少。

另外，随着东莞旧改成本逐年增加，也影响了旧改项目的推进。

以2020年9月中堂镇中心南旧墟镇旧改项目为例，前期服务商广东珑洲物业，因项目公配建设与物业补偿成本极高，经济指标无法平衡，原有改造计划难以往下实施。

最后不得不解除原有合同，将改造范围增加34.7%，由368.9亩调整为497.09亩，事情才算告一段落。

最猛是万江，最大却是常平

地产佬整理三年旧改数据发现，虽然是全镇街旧改，人人有份，但个别镇街的旧改情况却比较突出。

例如万江，三年来以21个旧改单元，荣夺旧改单元数量第一位！

万江这个频率，相当于每个月至少有0.65个旧改，不是在旧改，就是在旧改的路上。

不过令人意外的是，万江近三年虽然密集旧改，但总面积仅为约389万平。

其中最大的面积仅为32.47万平，是2020年蚬涌与拔蛟窝社区项目，最小的龙湾滨江片区旧改仅为3.86万平，堪称“袖珍旧改”。

万江旧改单元是数量大、面积小的典型镇街。

与此同时，排名去到第九的常平，尽管旧改单元略少，但个个都是庞然大物。

在旧改总面积上，常平几乎是万江的两倍，以775.44万平傲视群雄，比旧改面积第二名的塘厦还多了110万平，万江仅排名第五位，连铜牌都蹭不上。

但是，从另一个角度说，万江本身属于中心城区，本身发展已经比较饱和，寸土寸金，很难推出大面积旧改项目，旧改的空间已经非常有限，也是万江这种“零碎旧改”的根本原因。

而常平本身镇街面积就比万江要大，在早期频频推出巨无霸级旧改项目，但2020年下半年开始，常平的旧改就鲜见如此大动作了。

旧改巨无霸天外有天

说实话，整理完数据，地产佬不得不感慨：旧改面积没有最大，只有更大！

三年来，东莞旧改单元面积，将巨无霸的“巨”表现得淋漓尽致。

地产佬统计得知，东莞旧改项目中，超过100万平的项目就多达7个，覆盖常平、沙田、黄江、长安，以及滨海湾新区，其中常平、滨海湾新区占了2个，这里仅放出前五名。

常平的袁山贝整村改造项目，堪称东莞旧改王者项目，面积高达490.86万平，由招商蛇口&茂恒地产联合体拿下，傲视群雄。

第二位沙田仅为293万平，相差接近200万平，这个差距规模，相当于不少镇街三年来的旧改面积总和。

在前五名单中，华润置地出现了两次，分别是滨海湾新区的新区站北市政公园项目、常平整村改造项目。

实际上，华润置地在东莞，可谓是大项目开发的标杆性存在。

8月11号，在众多苛刻条件下，华润置地豪砸56个亿，成功拿下南城CBD约14.4万平的巨无霸宗地，成为全莞热议的话题。

相关详情可点击：华润王炸！豪掷56亿做CBD大地主！

佳兆业、海德领衔东莞旧改

据不完全统计，2019年至今，共有120多家企业（含联合体）参与到东莞的旧改进程当中，其中以2019-2020年参与度最高，往往一年之内同步参与数个单元项目。

而进入2021年，多为分散零星参与，较少企业连续参与数个旧改项目的情况，这说明企业旧改的参与强度、积极性有所降低。

地产佬整理发现，三年来参与旧改单元最多的企业为佳兆业、海德，旧改单元数量均为13个，并列第一。

佳兆业主要在桥头、企石、谢岗等较为偏离东莞核心区进行布局，有少量如万江、大岭山等准核心区项目，颇有“农村包围城市”的味道。

而海德则布局刚好相反，其在东城参与的旧改项目较多，主城片区的南城也有项目。

从陆续接下塘厦、黄江、清溪旧改项目可知，海德还比较看重东南临深片区，像大岭山、中堂、望牛墩、石排等镇街海德也有参与旧改，整体布局上较为均衡。

此外，万科以11个旧改单元位居第二，华夏幸福、深圳恒荣以及最近热议的奥园以10个旧改单元的成绩并列第三。

三年来，

东莞从紧靠广深的后援型城市，

成长为粤港澳大湾区的中轴核心，

正努力推进穗莞深融合发展。

三年来，

东莞人口实现了千万级的跨越，

从特大型城市迈入了超大型城市。

三年来，

东莞GDP走出疫情阴影，

将有望在今年突破1万亿，

成为“万亿俱乐部”的一员。

三年来，

全莞上下齐心，

通过大规模旧改，

让城市换发新的活力，

呈现出全新的面貌，

越来越便利，

越来越描画出美好生活的画卷。

未来的东莞，

会变成怎样的东莞呢？