北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

Q:

章哥，您好！

我家这种情况，今年刚积分落户北京，在通州京贸国际城有一套两居，小区环境好，适合居住；两个男孩，加一个老人房子隔成三居略显拥挤，好在只寒暑假聚在一起。

落户北京后有了二套资格，孩子一个初中转学，一个小学转学，想去东城买学区房。看了和平里和龙体学区的房子。

把天津和燕郊的房子卖了，能凑一千个，孩子爸爸在通州上班，近几年爸爸和奶奶在通州，我带两个孩子在东城。寒暑假再聚在一起，想拥有1套保值的三居，又要兼顾学区。

现有三个方案，

1）在东城买一个三居，通州两居不动。看了龙体和和平里的次新都得一千多，而且是平层。看上了京宝家园的复式，楼上楼下分开，两个孩子学习分开安静，这个房东西向单价便宜但得房率很低，税高，环境相比上龙西里感觉好点儿，紧挨青年湖公园感觉以后自住也还行。但是孩子转学又不知道具体转到哪个学校，也担心6-7年住不上，麻烦给分析下这个大房子是否保值？

2）通州换大三居，东城买个便宜的小破落户，孩子上学租房，这样得把通州的二居、燕郊天津的房都先卖了，马上换个通州三居大的，再买东城小的。因为如买了东城小破，以后再买通州大房子，那时卖通州就属于不唯一，税高。麻烦分析下通州三居是不是比二居更保值，需要现在置换吗？

3）通州二居房不动，在东城买个小破落户，手里存上点钱理财或外地留个房不卖，等孩子上大学，10年后退休再考虑换易居大房。不知道房子将来增值如何？现在趁着没买二套的空挡换大房合适，还是以后再换好？

麻烦您给分析下，哪种方案更利好，或您有更好的方案，比较好的保值三居房和好的转学学区麻烦您给推荐下，谢谢您！

另外买东城落户房因为不是很着急，在12月初转学前买就行，这几个月哪个阶段相对价格会更低些？东城冬季回不回价格会有降低，因为年初也看过，发下现在价格涨了不少。麻烦您给分析下，麻烦了，谢谢！

忘记说了，因为属于老二超生，5年后才能落户北京，孩子没用户籍西城不能转学，俩个都能转学兼顾方便只能选东城。麻烦您了！谢谢！

想听听您的想法，谢谢！

A：

1. 京宝花园，不太好说。这里是外销公寓，几乎算最早的一批，1995年的，当时普通商品房也就是3000多块钱，这里按美金计算的，折合人民币上万了。2000年之后就逐年走低，到2010年之后相对好了很多，但仍然是没跟上大盘走势。

现在这里的价格要说已经够低了，应该不会再走低什么，有可能跟上大盘走势吧。但最好也别长期持有，这种160平复式为主打的东西向单体公寓实在不好说，早就不符合现在人们的追求了。而且租户多，还有办公的，仍然有落后的可能。

2. 三居和两居在保值上没区别，就算是曾经有差距也早就定型了，价格差距不会再有变化。

是否置换看自己了，这没有建议。

3. 房子增值如何，北京的房价大概率还这样儿呗。不会暴涨暴跌，大概率不会落后于通胀，相当于比较稳妥的抗跌工具而已。

4. 哪种方案最好，常规是第二种了。1000万在东城的北城是买不到能确定保值的房产的，这种房都很贵。所以常规建议都是买个小房占坑儿，用完了学位就卖节省资金也降低风险。

至于保持两居还是换三居。如果是确定自住，那就换三居，保值和两居没什么区别。如果是用换租的形式在东城租房，那就算是连带天津燕郊的置换，也最好别买三居，租金低，不划算。尤其是通州的，郊区的租金一般都低于市区。所以如果是长期换租，最好换到市区的两居合适。

提醒一下，如果是把燕郊天津的都卖，那这周期估计短不了，时间越长风险越大。哪个月价格低我不知道，反正按历次行情看，这种走势下到年底还没有下跌的先例。大概率是慢牛上涨后的横盘，到了明年春天之后或许会略有下降，也未必有多大幅度。

这么说吧，如果是我的话，会先买个东城的占坑儿房，孩子转学是最紧急最重要的事儿。

至于通州房子的置换看情况，在买完东城房子之后，如果行情允许就尽快办，行情高了就索性等明年。就算是或许会在税费房价上吃点儿亏，也比这好几套房一起折腾要稳妥的多。

别把换房想的很简单，会相当的麻烦，除非是专业干这个的，否则大多数都会弄的手忙脚乱心神不宁的，弄不好就会吃亏。

所以最好是一件一件的办，先办最重要的，然后在考虑其他。

仅供参考。

二、

Q:

章哥好，咱们北京有些楼宇土地是70年的住宅项目，开发商设计建成了办公经商可注册的写字楼，有天燃气，民水民电。现在首都疏解，公司办公的纷纷撤走卖房，价格比正常普通住宅价格要低些。

请问章哥，这样的房子可以买吗？有什么风险吗？

A：

1. 不用说的这么隐晦，直接说70年的商住公寓就行，全北京有的是，至少上千栋楼。

2. 办公的搬走跟首都疏解没任何关系。北京从2006年就开始普宅禁商了，工商14号令引发的，来回折腾了好几次呢。

纷纷搬走卖房？不至于吧，卖得出去吗？而且人家卖房是为了止损，都是利益驱动而已，和政策的关系不大。

政策只解决最基本的不给办照，人家是否继续办公由物业和小区性质决定。管得严的办公的少点儿，业主要非得坚持也没什么辙。有的小区是没办法，就适合办公怎么办？最典型的Soho现代城，那种地段儿和户型就不适合纯粹的家庭居住，只能就这样儿了，互相理解。

3. 比普宅价格低是必须的，这就是炒房的后果，想占便宜赚大钱就得承担这风险。老话儿说富贵险中求，求到了当然能发财，没求到就自认倒霉了呗。

4. 既然人家能卖就肯定能买，不违法。这就看自己的目的需求了，为了纯粹自住就合适，毕竟价格低，经济实惠，只要能接受这环境就行。为了收租金也合适，收益率一般是普宅的2倍。

为了升值什么的就肯定不合适，连潘石屹都卖房跑路了，宁可少卖几十亿都要套现。那你觉得自己这些钱砸进来，有可能扭转乾坤吗？

5. 风险，应该也没什么太大风险，升值慢就是正常走势。但除非是写字楼市场崩盘，否则价格不会太走低。只不过这种产品两头儿都不靠，受写字楼行情的影响大。而住宅用地被严控，办公用地却几乎不限量供应。所以不仅没有走高的可能，波动或许还大。

仅供参考。

三、

Q:

章哥您好。

我们名下两套房，买的都没有太理想。1、丰台长安新城113平米，一直是低洼，现在也就550万不太到。2、紫竹桥这边紫竹院小区55平米，市值最高540万，这边是海淀实验小学北洼路分校学位，我们老二2023年上学需要用。

现在有几个问题请教您：

1、我想换一个好一点的学区房，八一或者知春路那边，老大在八一上学也会方便点，几个好学校又太贵我一直关注今年涨了一轮，您有推荐吗，总价1000万四口之家住的三居？

2、如果换，您建议换大的还是小的？小的基本感觉也到了最高点。

3、长安新城一直低洼还有没有必要留着？据说2029年通地铁11号线，会不会有升值空间？有没有必要留到那时候卖？因为我们后面不会去住。

A：

1. 学区房现在哪儿还有推荐的啊，都涨了。我也不是中介，没房源，帮不上忙。

2. 常规建议是，在资金量不是很充足的情况下，学区房尽量买小，节约成本也降低风险。预算高的话可以买豪宅，不依靠学区也能单独保值的，就是比较贵。

你的看法对，海淀的学区房越是老破小溢价越高，最高点倒未必，但确实是高点了，2023年高峰期之后有回调的可能。所以就算是买了小户型也不建议长期持有，用完了学位就卖掉，避免风险。

一般都是建议买个小房占坑儿，然后在其他区买非学区房，用换租的形式解决上学期间居住问题。从经济上更划算，也相对方便。这看自己吧，大多数家庭不愿意住别人的房，这是习惯问题，和投资无关。

3. 长安新城，也算不上多低。本来就是经适房，限价3950。同时期同等价位的，如果跟上大盘的话6万多，长安新城户型好的应该差不多。你这套房113平，不至于只卖550吧，应该再高一些。

这种保障房也没什么特殊的，房龄老了基本都是跟随板块大盘。肯定走不出独立行情也没什么风险。如果有更好的目标就置换，比如同时期望京的A4区，也就是现在的西园三区也卖同样的3950，今天奔7万了。这就是板楼给提供的支撑，跟小区关系不大。

2029年开通地铁，现在才2021，还8年呢。何况这只是规划，一般拖延个三五年都不叫事儿，时间太长，不敢预测。就拿现在说吧，北京近十多年来，除了5号线贯穿南北的时候，南三环房价曾经被拉升（后来又都降回去了），其他所有是城区板块，没有一个受到地铁影响的。

只有郊区，甚至是远郊，对地铁的期盼值才高，也确实能带动发展。市区早就不拿地铁当新鲜事物了，有了也就是锦上添花的波澜不惊，做不到雪中送炭。

愿意留就留着，普通小区而已，没有任何风险，越老越保值，只是有可能升值略弱而已，没什么特殊的。仅供参考。

四、

Q:

我想给孩子在东直门附近买套房，孩子博士毕业，在三元桥附近上班。综合考虑上班近，居住环境不想太老旧，交通方便，将来他的小孩上学（学校中上等就行）等因素。

目前看了民安小区，北新桥，西中街 ，家里能拿出800万，孩子也能适量公积金贷款。

请帮助我们分析，哪里更适合，非常谢谢！

A：

1. 800万，你总价预算是多少啊？只用公积金贷款吗？如果这样儿的话可有点儿亏，有点儿浪费了首贷资格。所以还是先明确资金方案吧，买房的第一步，然后再考虑其他的。

2. 这会儿就买学区房早了点儿，如果预算是1000万以内，那在东城也买不到能各项兼顾的，基本上就是普通学区房。那假定10年后才能用上学位的话，就算是溢价不受政策影响，也相当于30%的资金闲置了，从收益讲至少亏了上百万。

这看自己吧，我一般是不建议提前太早准备普通学区房。居住的性价比低、出租的话租金率也超低、还有政策性风险和2023年后的供需风险。等到了孩子上学的时候还未必用得上这学位，意义不太大。

但这自己决定吧，现在炒学区房是信仰了。和当年的炒商铺炒公寓一个性质，各领风骚十多年，跟理性分析无关。

3. 学区房没法儿推荐，现在所有人都是赌，我不敢预测政策，何况是十年后的政策呢。如果是1000万之内，不想房子老旧，那就看看南城吧。龙体和东崇前学区，2000年之后的小区多，在东城还算次新房呢，相对房价也低好挑选。从现在来看，这两个学区都是不错的，相对均衡，派位只要不跨区也都不错。

民安小区也行，东直门的回迁房，2002年的吧，也刚刚20年，不算老。学区挺好，现在的政策怎么都是派位，挺公平。

4. 总之如果确定了买学区房就凭个人喜好吧，无所谓哪里更合适，房子是用来住的，自己喜欢就合适。东城普通学区房的溢价率都差不多，也就是商品房低点儿，老公房高点儿而已，回迁房保障房什么的居中。

仅供参考。

五、

Q:

章哥，您好。我在北京，父母年岁已大，身体不好，母亲查出重病，时日不长，老人各有一套从原单位购买的公房，本人家庭已有数套住房，孩子已成年未分户且名下无房，孩子计划未来在京买房，请问老人的房子以什么方式过户给我们夫妻或者过户给孙女合适？请您指教

A：

1. 老人各有一套，你们名下数套房，孩子名下无房且计划买房。那这种情况过户给你们只可能是正常继承，常规方式下没有其他办法。孩子可以用赠与或买卖的形式都行。

2. 普通的赠与视同买卖，税费是一致的，而且在不是家庭唯一住宅的情况下或许税费更高。所以如果想节省税费，在满足条件的情况下可以用买卖形式。条件就是：出让方满五唯一且房子是普宅；受让方名下无房且有购房资格。

你们这双方都不符合条件，所以用不了买卖形式。因为你们家庭名下超过两套住房，普通赠与也不行。所以只能是等着法定继承或遗嘱继承了，这种形式几乎没有税费。

3. 过户给孩子，如果普宅的话，用买卖形式更节省税费。但建议尽量不用孩子的名额。

虽然按照现在的政策，只要在将来想买房时，处理掉名下的这套受赠房产，那就可以恢复首房首贷资格。但这要提醒政策加码，万一今后规定，只要名下有过房产的就算二套，那就等于失去了首贷的福利了。

所以，用赠与的方式可以过户到孙辈，但尽量不用。保留孩子的首贷资格为好，将来能发挥更大的功能。

仅供参考。

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