9月的土拍频率也太高了吧！

昨天土拍才结束，今天就又端上来了416.53亩土地！

首先，我们再来回顾一下昨日土拍战况！

昨天下午，绵阳共4宗土地拍卖，分别来自御营坝、青义、永兴，合计120.14亩，起拍总价约12.6亿元，均成功出让。

成交结果

250号烟厂地块由九洲千城置业竞得，成交总价约10.4亿元，成交楼面价5166.73元/㎡。

509号地块由自贡鸿山竞得，成交总价约1.9亿，成交楼面价2963.42元/㎡，溢价率33.39%。

510号地块由自贡鸿山竞得，成交总价约6050万元，成交楼面价2890.88元/㎡，溢价率28.36%。

106号地块由蜀崛置业竞得，成交总价约2600万元，成交楼面价2916.76元/㎡，溢价率25.31%。


地块

250号地块

出让面积：43142.97㎡（64.71亩）

规划用地性质：居住兼商业用地

容积率：43147.76㎡≤居住≤154632.53㎡

27399.16㎡≤商业≤47189.95㎡

幼儿园≥2450㎡

限高：≤100

建筑密度：居住≤20% ；独立商业≤35%

绿地率：≥30%

这场土拍最大的亮点莫过于御营坝烟厂地块了，这次重新回锅终于弥补了上一次流拍的遗憾！

毕竟这块地从拆迁开始就一直备受关注，地块位于中心城区安昌桥头，区位优势非常显著，交通、配套都非常完善，还紧靠安昌河，绝对是一块压箱底的地块。

可惜，玫瑰都是带刺的，地块的地理优势和开发难度是成正比的。虽然地块商业指标下调，商业占比从19%下降到13.58%，但是还建增加了不少开发成本。

地块要求原址还建房屋39372.168㎡，共439户，其中毛坯房435户，简装房4户，还建占比最低约25.46%。

其中临江还房71户，还房面积不少于10020.571㎡。众所周知，江景房赋予房产的附加值有多大，青义的江景房都定价万元左右，何况寸土寸金的市中心。作为项目高利润点的江景房，一下子缩减了很多。

此外，还有还建房屋期限以及过渡费支付，相较于其他新建项目，烟厂地块的开发属实“麻烦”。

这块地一开始被挂出来的时候，大家就展开了激烈的讨论，想象拍地现场激烈的战况，猜测楼面价会不会破7000，8000……不难理解，毕竟这可能是今年房企进驻市中心唯一的机会了。

事实上，昨天的土拍没有你来我往的争夺，直接被九洲千城置业一举夺得，仿佛一切都顺理成章。

不同于一般的地产项目，烟厂项目作为重要的民生工程，它肩负着城市建设的重任，其更大的意义在于“一城双心”的战略下，对于旧城的提升作用。

这也无形中要求了，操刀旧改项目的房企必须契合城市的发展战略，深谙绵阳的运营之道；还要有庞大的现金流，以保证各个环节顺利推进。很明显，这样的重任自然落在了本土品牌房企——九洲千城置业身上，是地产商人，也是家人，更是家园建设者。

这两年，从九洲跃进路16号到九洲云栖湖，九洲的项目是一个比一个热，透过这些楼盘，能清晰感受到九洲的产品力正不断迭代升级，持续增厚的品牌价值让大家对烟厂的后续开发更加多了一份期待！回看《》

509号地块

出让面积：25049.01㎡（37.57亩）

规划用地性质：二类居住用地（商业建筑面积≤10%总计容建筑面积）

容积率：≤2.6（且居住部分≥1.0）

限高：≤60

建筑密度：≤22%

绿地率：≥35%

510号地块

出让面积：8719.96㎡（13.08亩）

规划用地性质：二类居住用地（商业建筑面积≤10%总计容建筑面积）

容积率：≤2.4（且居住部分≥1.0）

限高：≤60

建筑密度：≤24%

绿地率：≥35%

这是两块连体地，中间隔着一条道路，均被自贡鸿山竞得。

地块位于青义镇，清华西路与教育路交汇处，北侧就是青义镇人民政府，沿教育路可上二环北段，通往园艺山、青义等。

周边基本都是些自建房，诸如龙中社区，缺乏大型商业配套，不过周边有城北农贸市场，日常还是能够满足，周末购物就要依靠市中心的大型商圈了。

如果，距离地块直线距离2公里的环西科大商圈能够成功打造，未来生活就要便利的多。

远的规划先不说，就目前而言，地块的最大优势就是教育资源，地块距离西科大南门约1公里，小超市、餐馆聚集度较高。地块紧邻教育园区，南山中学双语、绵中实验等一众名校扎堆于此，项目附近还有一所在建的青义幼儿园。

地块面积都不大，即便两块地加起来也才50.65亩。根据指标，后续大概率开发成小高层、高层，旁边就是东原启城。

和开拍前的猜想不一样，东原并没有报名这次土拍，而是被来自自贡的鸿山拿下。鸿山集团于2004年成立，地产板块已布局自贡、宜宾，这也是鸿山首进绵阳。

其实，今年多场土拍都有鸿山的身影，这次成功竞得青义两宗土地，集团代表人员也是激动不已，旁边的我也被感染了，看得出他们想要进驻绵阳的决心非常强烈，也更加让人期待鸿山来绵的开山之作。

作为科技城新区北翼，青义在城市建设中也扮演着越来越重要的角色，一波又一波的利好正在赶来的路上：老场镇改造、青义幼儿园、绵实双语、中医医院、环西科大商圈……青义未来发展的脉络已清晰可见。

106号地块

出让面积：3183.57㎡（4.78亩）

规划用地性质：二类居住用地（商业建筑面积≤10%总计容建筑面积）

容积率：≤2.8（且居住部分≥1.0）

限高：≤60

建筑密度：≤20%

绿地率：≥30%

这块mini地位于永兴张家营社区，紧邻飞云大道中段，东侧不远就是二环路和古井立交，西侧是文泉理想城邦，北侧是城市奥莱和宜家美，交通和配套都较为完善，生活氛围浓厚。

奈何土地面积实在太小了，估计只够修一栋住宅吧！所以也没几家房企报名，举牌不超过10次，就落槌成交了。

经过查询，绵阳蜀崛置业有限公司地址就位于张家营，去年初，蜀崛还申办了一次土地变性，面积约4.76亩，也恰好位于飞云大道，并于去年3月完成了协议出让。

经过相关人员的确认，这块变性的地就是106号旁的空地，届时，这两块地会一起开发打造。

园艺、经开476亩地块，轮番炸场！

146号地块

出让面积：123816.22㎡（185.72亩）

规划用地性质：二类居住用地（商业建筑面积≤10%总计容建筑面积）

容积率：≤2.4（且居住部分≥1.0）

限高：≤60

建筑密度：≤24%

绿地率：≥35%

据业内传言，这块地已经有不少房企巨头看过，诸如保利、绿城以及其他从未来绵的房企，这块地将在9月7日正式拍卖！

这是目前为止今年主城区挂出的最大一块地，也是今年最优质的地块之一。

地块位于经开区塘汛街道，紧邻城市主干道——绵州大道，对面就是城南唯一大型商业综合体——经开万达。

毫无疑问，这是经开腹地不可多得的宝地，除了万达广场，新建的三甲医院——三江医院也在地块对面，还有规划的城南体育公园。

185.72亩，根据指标，后续可以开发成低密小高层，或者划分成多个组团，做成高低配。如此大体量，只要遇上水平在线的开发商，很难不出彩！

而且地块位于三江大道与绵州大道交汇处，城市主干道的门面。经开区城市界面向来都是绵州大道以东更为光鲜亮丽，如今，这块地入市，将有望成为经开区的又一封面之作，将直接提升整个城南城市界面。

而同属经开区，在江对岸的松垭镇也挂出了一块228.72的巨幅地块，距离上一次阳光大地竞得的148号不远，位于绵盐路和二环路交汇处，起拍楼面价1006.96元/㎡，将于9月15日拍卖！

160号地块

出让面积：40789.09㎡（185.72亩）

规划用地性质：二类居住用地（商业建筑面积≤10%总计容建筑面积）

容积率：≤2.4（且居住部分≥1.0）

限高：≤50

建筑密度：≤22%

绿地率：≥35%

地块位于科创园区园艺东街与八角南路交汇处，紧邻科技城人才公园，不远处就是博雅小学和温莎国际社区，离园艺山美凯龙项目也不远。不管是交通还是周边配套，这块地的条件都远超7月拍卖的元通社区231号地块。

根据指标，可以开发成小高层，地块周边都是成熟小区，居住氛围浓厚，附近有倍特香槟华府二期、景茂誉府等楼盘在售。

此前，中海的一则招聘启事在业内引起一场大猜想，回顾上一次园艺山土拍，中海地产就参与其中；这次土拍，园艺山端出了更“诱人”的地块，能否成功引来中海地产进驻呢？9月15日见分晓！

仙海416.53亩地块，卷土重来！

这边烟厂地块刚刚“回锅”成功，绵阳又有4宗地块准备“回锅”。

没错，就是仙海黄金村的4宗地块，而且这次还多了一块137.45亩的地，一共5块，合计416.53亩，起拍总价合计约4.38亿元。

在之前的文章里，我们已经讲过。这几块地刚好属于仙海教育旅游康养产业园项目用地，也和去年曝光的“黄金小镇”示意图高度吻合。这也直接影响到产业园项目的后续进度，甚至整个仙海的发展速度。

黄金小镇

根据地块容积率、限高等各项指标，这5宗地块大概率会开发成洋房、小高层、低密住宅等改善产品。

如果按照此前“黄金小镇”的规划，片区内将以高端生态洋房为主，用流动的、细长的溪谷贯穿整个项目，打造生态的山水园林社区;同时拟建造一个大型人工湖，小山+湖泊+溪流结合，成为项目的标志;运用物联网等高科技手段，打造绿色生态智慧社区。

这也是仙海打破板块门槛，快速提升人气的关键点，更是仙海迎来发展新阶段的新机遇。

但是很遗憾，作为今年绵阳首次土拍，仙海4宗地块全部流拍。我们也从地块自身条件、政策行情、区域市场行情等方面分析了地块流拍的原因，感兴趣的可回看《》。

烟厂地块此前流拍，不是因为缺乏买主，而是因为地块指标抬高了开发难度，这次改了指标，降了难度，自然也成交了。

但是细看一下，仙海这几块地的指标可是没有一点改动，还多加了一块。而且，在如此短的时间内，就重新上架。看来，仙海这次是信心满满啊！

这让人不由得猜想，到底是什么支撑着仙海的信心？

1、确定了有意的买主？

此前我们讲过，仙海土地的流拍最终还是由于房企的拿地热情不高，对区域的预期不够所致。而如今，流拍土地重新上架不说，还加了一块大的，很难不让人怀疑是仙海大力招商引资的结果。

不过最近没有任何仙海招商引资的相关新闻，那有没有可能是绵阳现有房企呢？

从当前市场行情、政策环境来讲，绵阳现有房企的项目及储备都基本饱和，各大房企压力不小。再加上周边城市第二轮集中土拍开始，吸引着有财力的大房企，绵阳现有房企出手仙海的几率基本为零。

所以综上来看，有很大可能是仙海“签”到了有意的买主，并且大概率是个外来房企。

2、东辰国际学校的落地？

你可能想说，当时土地流拍，是因为东辰国际学校没有落地，现在学校成功落地，配套肯定就不一样了啊。

没错，如果四川没有禁止审批设立民办义务教育学校，那么，凭借教育资源，也有助于仙海地产的打开。

但是很遗憾，今年6月，四川省教育厅发出《关于暂停审批设立民办义务教育学校的通知》，要求原则上不得审批设立新的民办义务教育学校，无条件立即停止审批设立新的民办义务教育学校(含民办九年一贯制学校、十二年一贯制学校和完全中学）。

此前，按照规划，东辰国际学校将打造为一所集特色幼儿园、实验小学、英才初中、精品高中、国际高中为一体的现代化、优质化、国家化、个性化的寄宿制学校，建成后，能容纳学生8000人。

而如今，东辰只有高中部了，作为配套的吸引力自然也大打折扣了，因为对于首套房来说，大家在教育上首先考虑的是幼儿园、小学、初中。毕竟高中只有3年，幼儿园到初中可是10年起步。

不管怎么说，416.53亩的体量是绝对的大手笔。仙海当前正朝着“国家级旅游度假区”激情迈进，中信乌木文旅健康产业园、仙海教育旅游康养产业园、七彩枫林、光影文化旅城等多个项目正在落地。

但是一个板块光有产业可不够，还得有人，这才是城市发展内核。

所以，这次仙海土拍有着更重要的意义，它肩负着推动板块发展的使命。万事开头难，希望这一次，仙海能真正迎来属于它的腾飞机会！

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图文来源 ： 绵阳楼市

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