方山南VS正方新城，刚需怎么选？|大学城|方山|江宁|紫金山|龙湖

# 怎么选？#

南京520土拍中，正方新城G44地块成为全场最靓的仔！78家房企展开一场争夺赛，仅21轮报价，不到60秒就触顶！正方新城火了以后，不禁让人想起今年上半年江宁另一爆火的板块——方山南。

那么，方山南VS正方新城，两个板块，刚需该怎么选？

方山南

今年3月，一张海报开始在朋友圈盛行，上面赫然写着——牛年新开端，江宁新方山。中海方山印、远洋万和方山望、五矿澜悦溪山、金科山和宸园、伟星万科四季光年5盘联合发起，起势新方山，大有当年“星八客”联盟之势。

1、板块发展

其实，方山已经发展了一段时间。方山的发展也走过了1.0、2.0、3.0时代。

早在2002年3月，江宁大学城板块创建。2007年，不少房企将眼光投到方山大学城板块，五矿地产率先挺进方山大学城，打造了30万方的东方龙湖湾。依附于板块内的高校资源，大批高校师生涌入，带起了住房市场的火热，方山1.0时代成型。

2010年后，依托方山的自然资源优势，鲁能泰山7号院、景枫你山等别墅产品相继出圈。2014-2016年，南京每卖出4套别墅，其中1套就来自方山。这也是属于方山别墅市场的2.0时代。

如今，方山板块升级，迎来3.0的新方山时代。这里聚集了联发翡翠方山、樾山林语、美的建发润锦园、凤溪苑、伟星万科四季光年、中海方山印、远洋万和方山望、五矿澜悦溪山、山和宸园等多个新盘，有小高层、高层、洋房、叠墅等多种产品，既有刚需，又有改善。

如今，方山南的房价单价在2.8万-3万元/㎡，总价200万-650万不等。就在8月25日，南京挂出第二批次集中涉宅地块，其中方山南2021G85地块，地块位于高新区锦岸路以西、映红路以北，离方山南四子很近。地块毛坯限价28000元/㎡，开发资质要求三级及以上，预计未来全装修价格在30000元/㎡左右。而最新的土拍政策要求，要“定品质”，最终精装修上市价预计破“3”。

（2021G85地块，图源：江苏土地市场网）

2、购买人群

目前，片区购买人群以地缘客、高校师生、从事医药行业的研究人员等，偏本地自住或改善，但也不乏被主城区高首付比例劝退的刚需置业者。

总体来说，业主大多来自高净值人群，板块也由纯刚需向刚改过渡。

值得一提的是，今年4月30日，伟星万科四季光年和中海方山印加推，两项目双双开启验资。其中，伟星万科四季光年需验资67万，中海方山印需验资100万。这系江宁首次！

3、片区规划

①商业

对于方山南来说，今年最有力的一剂强心针，无疑是开市客（Costco）择址于此。今年6月，在2021南京创新周活动中，开市客现代服务业项目签约江宁！

一直以来，商业是方山的短板。片区欠缺大型商业，仅有文鼎广场、龙湖新壹城、保利樾广场等老牌商业，文娱设施欠缺，吃喝玩乐购体验感不强。作为全美最大的连锁会员制超市，2019年8月开市客中国大陆的首家门店在上海市闵行区正式开业。开业当天，人多到路上交通瘫痪，由于人流量超负荷，开业仅5小时就宣布暂停营业！

而从2019年开始，就有消息传出开市客要进驻南京，当初传言地址位于雨花板桥，就在莲花湖公园旁。如今开市客被江宁“抢来”，可想而知背后江宁的决心和心血。超市地址位于吉印大道以南、丽泽路以西，这个位置当时说要给世茂做大型文娱项目的。

此外，板块内还有江宁G99商业，定位为大学城商业标杆，据说未来在品牌招商上或有大惊喜。方山大学城的伟星万科四季光年，自带约2.3万方的商业街区。相信，3.0时代的住宅项目相继交付后，片区的商业将迎来新活力。

②产业

前面已经说过，依托大学城的科教资源，这里吸引了众多生物医药、高端装备智造、软件信息等高精专产业。

充分发挥中国药科大学科研优势，方山大学城聚力打造有国际影响力的生物医药创新中心——江宁药谷，重点以天印健康创新园为抓手。江宁药谷已集聚生物医药注册企业638家，国家重点实验室3个，部省级重点实验室、工程技术中心53个，江苏省协同创新中心4个，坐拥大批高端人才。

③医疗

目前，区域内有南京同仁医院和南京医科大学附属逸夫医院，已出让的G48地块将引进总建面约26万方的国际高端综合医院——阿尔文医院，目前已在施工过程中。

④教育

文鸿路南侧的东外分校——南京市齐武路小学去年已正式开学，还有南京市月华路小学（力小分校）、南京晓庄学院实验小学、南外方山分校、玉树路中学等。

⑤交通

目前，方山大学城有地铁1号线，底站中国药科大学站，距离万科项目近，距离方山南片区项目较远。自驾的话，周边有正方大道、方前大道、吉印大道等主干道，板块内有入口可以直接上南京绕城高速和长深高速入口。

正方新城

正方新城板块位于九龙湖和禄口板块之间，靠着上秦淮，位置比方山更往南一些。然而，事实是，正方新城似乎没什么存在感。这几年，江北核心区、雨花中央商务区、燕子矶、南部新城，开始发力，片区发展如火如荼，而正方新城的开发建设，就像被按下了“暂停键”。

从房子卖不动，到土拍摇不上，正方新城经历了什么？

1、板块发展

今年520土拍，正方新城G44地块引得78家房企抢，仅21轮报价、60秒不到便触顶！最终被龙光摘得，楼面价13348元/㎡，毛坯最高限价24200元/㎡。项目由龙光和杭州滨江联合开发，预计未来全装修26200元/㎡，如果还有升级装修包的话，估计也会在27000元/㎡以上。

龙光G44地块土拍的火热，分析下来，一方面是这块地的利润能达到10000+元/㎡，另一方面，无疑是政策向好。同时，对比区域其他楼盘，这个价格已经算高的了，目前，板块新房整体价格在2.2万-2.4万元/㎡之间，比方山南的价格稍低。

回望片区的拓荒盘——银城蓝溪郡，2014年3月，由银城拿下，楼面价3914元/㎡。真空了两年半以后，2016年9月，正方新城又出了两块地，成为今天的绿地理想城和荣盛隽峰。接着，又是长达近3年的沉寂。直到2019年8月，联发以总价20.5亿拿下G46地块，楼面地价11899元/㎡，正方新城“地荒”的局面才被终结。

此后，德信、中交&路劲在此拿地。今年2月，正方新城G03地块， 57秒即触顶最高限价，旭辉拿下命名上宸云际，毛坯限价24100元/㎡，比之前上涨了3500元/㎡！

2、购买人群

个人认为，正方新城购买人群比方山南更“刚”一些，毕竟方山有别墅、低密洋房等改善类产品。目前，板块内有一条地铁S1号线，区域内站点是正方中路站，4站到南京南站，3站到南京禄口机场。这条地铁早在2014年就开通运营，是南京第一条连通机场的地铁线路。因此，购买人群也基本是江宁本地上班、南京南站附近上班，以及上班路线换乘方便、总路程不远的刚需客为主。

虽然出行还算是便利，但片区的房价一直保持在“2”字头。

3、片区规划

①商业

《S1线正方中路站综合开发特定规划区城市设计》显示，未来围绕正方中路站规划约56万方综合配套，其中核心规划区15万方，包括商业、酒店、住宅、超市、办公、学校、公园等，如果落地值得期待。

②产业

江苏软件园聚集高新产业。正方新城从规划之初，就有“南京小硅谷”美称。这里以江苏软件园片区为基础，重点打造未来产业创新驱动组团。

江苏软件园板块，定位是南京挺进世界软件名城的重要一极，以及江宁打造千亿级软件产业的主要阵地。目前，园区已注册企业上千家，引进腾讯华东云计算大数据中心、中国电信南京云计算中心两大百亿级旗舰项目，吸引阿里巴巴、百度、中兴、微软、HP、甲骨文等百余家软件企业，未来，这里也会聚集很多“码农”、开发工程师，所以有种“南京小硅谷”的感觉。

三江学院打造科研基地。此外，今年7月，三江学院新校区迁建工程交通影响评价服务招标公告发布，三江学院拟迁至江苏软件园板块。新校址总用地面积高达1180万方，科研用地约342亩。这也意味着，从2015年开始网传的消息成为现实。一个是高校，一个是科研基地，产学研结合，助推区域发展动力。

紫金山实验室引领全球信息通信技术发展。实验室坐落于南京江宁未来网络小镇，举南京市、江苏省之力，投资100亿元用于紫金山实验室一期建设，为国家网络重大科技基础设施建设筑牢地基。实验室推动工业互联网高质量外网接入企业数量达数百家，与近50家著名研究型大学、大院大所建立战略合作，其与5G、人工智能、未来网络等一批未来科技产业和项目集聚在一起，打造科技创新高峰、建设网络强国。这样的级别，也是对标雨花软件谷，带动通信、科技、互联网就业。

（图片来源：紫金山实验室）

③交通

片区地铁通的早，但和方山南一样，目前运营中的仅有1条。而将军大道、机场高速、双龙大道三条主动脉在旁，形成两线三横四纵格局：

两线：2014年就运营的地铁S1号线，片区还规划地铁5号线南延线江苏软件园站。

三横：绕越高速、正方中路、银杏湖大道，可快速通达全城。

四纵：机场高速、将军大道、牛首大道、宁丹大道，连通南京南站、禄口机场。

④教育

正方新城有学区，拉萨路小学江宁分校去年9月已经开学。吉山软件园幼儿园已开园，设置6轨18班，可容纳学龄前儿童600多人。

正方中路地铁站附近的小学，也在今年上半年传出消息。江宁开发区管委会在市民咨询时答复：经了解，机场高速以西正方大道以北片区控制性详细规划已修编完成，规划有小学，拟随近期挂牌出让的居住用地同步建成。

⑤医疗

片区医疗配套主要以社区卫生服务站为主，缺乏大型的综合性医院。

总结：