据国家统计局数据显示，1-7月商品房销售面积101648万㎡，同比增长21.5%。商品房销售额106430亿元，同比增长30.7%；1-7月房地产土地成交面积8764万㎡，同比下降9.3%。土地成交金额5121亿元，同比下降4.8%。房地产土地成交规模下降，主要是受“两集中”、三道红线和贷款收紧等因素的影响。公开拿地的难度逐渐升级，通过较低成本的城市更新方式获取大量土地，无疑是房企获取土地的渠道之一。

优质地块通过公开市场拿地越来越难，从“增量扩张”向“存量挖掘”已然成为趋势，房地产市场进入存量时代。近年，城市更新作为非标拿地模式备受房企青睐，但由于城市更新业务对主体资本及渠道要求较高，截止目前，近半的百强房企积极布局城市更新业务板块，其中具有前瞻性的TOP10房企100%布局城市更新业务。经过梳理发现，百强房企城市更新业务主要分布在粤港澳大湾区、长三角和京津冀重点城市，其中，广州、深圳、佛山、东莞4个城市的参与度较高。

本文将从上市房企半年报披露的经营数据和城市更新业务布局两个维度对当前TOP20房地产企业的半年报业绩与TOP100房企城市更新布局进行综合阐述。

TOP20上市房企半年报经营数据与城市更新数据

2021年是“十四五”开局之年，随着国内疫情防控工作和经济社会发展的扎实推进，中国经济逐渐复苏，房地产市场亦运行平稳。从半年报数据披露来看，TOP20房企在上半年的销售数据还是很稳健的，总销售额达11265亿元，凸显其规模优势。以下主要从营业收入、净利润、新增货值等方面进行阐述。

（一）TOP20上市房企半年报中的营业收入数据

从营业收入整体来看，除恒大外，TOP20上市房企的营收较去年同期均有不同程度的增长。其中，碧桂园以2349亿元位居榜首，实现营收和净利润双第一。金茂和新城控股的营收同比增速破百，其中，金茂的增速最快，高达135%，新城控股的增速为110%。

值得注意的是，金茂半年报中的关键数据均实现了优质增长，上半年合同销售额增长27%（连续7年销售额稳定增长），回款率超94%，外币债务融资成本低至2.33%，在同行中位居前列。

数据来源：Mysteel，统计区间为1月1日-6月30日，排名以2020年中指院销售百强榜排名为准

（二）TOP20上市房企半年报中的净利润数据

从净利润整体来看，TOP20上市房企中的16家房企的净利率较去年同期实现正增长。其中，招商蛇口净利润增长最为抢眼，增幅高达365%。值得一提的是，在速度上来的同时，招商蛇口的发展质量并没有滑坡，“三道红线”继续保持全绿。净利润下滑的4家房企是万科、恒大、富力和荣盛发展，其中恒大下滑最为严重，同比减少29%。

数据来源：Mysteel，统计区间为1月1日-6月30日，排名以2020年中指院销售百强榜排名为准

（三）TOP20上市房企1-8月新增货值

2021年1-8月，根据中指研究院发布的新增货值和新增土储的百强榜单，房企分化显著。TOP20企业新增总货值32496亿元，其中有7家企业新增货值超2000亿元，保利发展新增货值高达3273亿元；新增土储总面积15046万㎡，其中碧桂园、万科、保利发展的土储面积均已突破1000万㎡，分别为：2559万㎡、1382万㎡、1248万㎡。头部企业由于综合实力雄厚，拿地能力较强。在新的监管规则和土拍规则下，各房企分化将会加剧，土储不足、杠杆率高、已超40%的房企会受到较大影响。

数据来源：中指院，统计区间为1月1日-8月30日

百强房企半年报城市更新数据及分布

（一）百强房企半年报城市更新数据

随着我国经济的高速发展，对城市空间利用提出新的更高要求，为满足城市功能升级需求，城市更新已成为城市发展的主要途径。而对于房企来说，随着我国房地产市场进入存量时代，城市土地红利逐渐消失，城市更新成为房企未来发展的第二曲线，纷纷涉水城市更新业务。

通过梳理百强房企半年报发现，主要有以下房企对城市更新数据进行了披露：恒大半年报披露，集团拥有旧改项目146个，其中大湾区131个（深圳62个），太原4个，石家庄2个，唐山2个，其他城市7个。万科公告披露，权益建面340万㎡。招商蛇口公告披露，上半年重点推进转化20余个旧改项目。金茂公告显示，公司上半年新增二级开发土地38宗，平均溢价率16%。龙光截止报告期末，集团城市更新业务布局11个城市。佳兆业公告显示，集团已布局全国十余个核心城市与地区，上半年新增项目15个。截至2021年6月30日，集团仍有超213个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积约5370万㎡。雅居乐报告披露，城市更新已签订22个合作协议，预计建面1492万㎡，预计货值4522亿元。奥园半年报披露，集团拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计货值7543亿元。时代披露，截至2021年6月30日，城市更新业务收入24亿元，项目总数约160个，预计建面5340万㎡。

值得注意的是，越来越多的房企关注城市更新领域，不仅为城市更新业务配备了专业的团队，还有部分房企在年报中将城市更新作为单独的业务板块进行表述，如龙光、佳兆业、雅居乐、奥园、时代。除上述提到的企业外，其他百强房企如保利、华润、金地等公司在半年报中也着重强调推进城市更新业务，通过城市更新的方式获取低成本土地，保持较高利润，为公司持续发展提供有效保障。

（二）百强房企城市更新业务布局

据不完全统计，头部房企基于其强大的资源整合能力，涉足城市更新的比例更高。从百强企业布局的城市更新业务分布来看，项目主要集中在城镇化率较高的粤港澳大湾区、长三角以及京津冀重点城市，尤其是以广州、深圳、佛山、东莞四个城市参与的企业最多。

据不完全统计，以佳兆业、富力、时代为代表的城市更新龙头企业皆出自广东，且其在广东合作的城市更新项目已占据其新增土储的60%以上，而中国恒大、碧桂园、保利、华润置地等TOP10房企亦纷纷“重仓”广东城市更新。房企纷纷选择粤港澳大湾区为城市更新的重点区域，这主要是因广东省在城市更新政策推进方面走在全国的前列。

2009年8月广东省出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约的若干意见》后，广东省十多年来在城市更新领域积累了丰富的实践经验，先后出台了《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》、《广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021-2023年）》等政策，大湾区各个城市根据其城市的发展规划，积极推动城市更新项目规划和落地。深圳作为城市更新的先行者，引领广州、佛山、东莞3城市不断完善政策，已经逐步形成了成熟完整的政策框架体系，这也是房企选择部署这4个城市的主要原因。此外，随着粤港澳大湾区发展规划纲要以及深圳先行示范区等政策红利不断释放，更使得大湾区城市的更新项目变得炙手可热，这是房企介入潜力城市以及获取廉价土地储备的重要途径。

部分百强房企城市更新业务城市分布表

撰稿人：研究中心 杜娟

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国二次城市化从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问（投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购）、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，业务覆盖粤港澳大湾区两岸六城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究中心设立于合一城市更新集团总部。

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