“感谢各位业主的努力，从今往后，我们就是一个有业委会的小区了。”8月28日，美林湖畔业委会的微信公众号发布了一则消息。

编辑完短信后，作为业委会筹备组成员的业主罗罗松了一口气。如今这个结果让罗罗觉得，过去几个月的奔波劳累和口舌之争没有白费。

2021年6月，广州市天河区美林湖畔花园举行了首次业主大会投票，投票结果面向全体业主公示中：共计2049户参与电子投票，37户参与纸质投票，投票户数、面积均超过法定的2/3。按照相关流程，这意味着业委会即将成立。

天河美林湖畔花园

然而，美林湖畔的开发商美林基业在投票公示后将一份异议书提交给有关部门：要求除现有投票面积外，应增加小区附近学校、医院等专有面积2万余平方米，并以此来推翻业委会投票结果。

对于争议面积，业主、开发商各执一词。最终历经了2个多月的调解和仲裁，天河区前进街道回复称，对于开发商的异议不予支持，并承认了此次业主大会的电子投票结果。

流产的筹备组

位于天河东的美林湖畔花园从2005年开盘至今，一直没有成立业委会，小区的各项事务都由开发商美林基业成立的物业公司管理。

在小区居住10余年的业主笑笑，对于小区缺乏业委会管理造成的诸多不便深有感触。美林湖畔是一个绿化程度很高的小区，有大量的草坪、树木，由于多年来疏于管理，曾经整齐的草坪不少已经杂草丛生。“此外由于小区年限已久，电梯亟须整修、更换，但没有业委会就很难推动解决。”

2018年，美林湖畔花园业主在上级部门的指导下，成立了首个业主大会筹备组。由于成员普遍不熟悉选举流程，筹备工作进展得并不顺利。

按照此前出台的《广州市物业管理暂行办法》，业主大会筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议，如果未按期召开业主大会，筹备组将自行解散，业主须向上级街道部门再次申请成立筹备组。

在第一次业主大会筹备期间，有部分业主就选举的流程问题提出异议，最终导致业主大会没能按期举行，筹备组宣告解散。

2019年、2020年的筹备工作也遭遇了同样的问题而流产。

2020年开始，广州全市开始推行业主决策使用电子投票。2020年11月，美林湖畔花园再次向街道提交了申请。

“希望不会有下一次了。”再次成立筹备组后，作为志愿者的笑笑这样想。

艰难的拉票环节

从成立筹备组到召开业主大会，需要经过哪些步骤？负责了几年业委会选举的罗罗已经成了这方面的“专业人士”：“今年1月公示管理规约、议事规则，1月到3月征集候选人，3月后进行业主大会申请并公示……”

吸取了前几次失败的教训，罗罗和其他筹备组的成员提前做足了功课，“我们咨询了法律人士和政府部门，确保每一个流程都是合法、合规的。”

然而，这一次的筹备工作依旧困难重重。

美林湖畔花园第一届业委会工规划

根据规定，业主大会需要小区三分之二以上的业主登记并参与投票，才具有法律效力。尽管今年的投票已经通过线上途径解决，但小区内有相当比例的业主常年住在外地，让筹备组实际可争取到的户数少了很多。

笑笑的手机里，还保存着今年上半年在各个业主群里呼吁投票的聊天记录，以及挨家挨户敲门做工作时的照片，“有的业主特别不理解业委会的作用，也不希望我们打扰他们，我们吃闭门羹的次数非常多。”

更大的阻力来自开发商及下属的物业公司。罗罗称，从开始筹备工作起，物业公司就表现出对筹备组“明显的敌意”，不仅频繁地以业主身份提出异议，还对筹备组的宣传工作做出种种限制。

“物业公司以创文为理由，不允许筹备组拉横幅和海报进行线下宣传，我们只能利用晚上下班的时间在小区内派发传单。”更让筹备组哭笑不得的是，每次夜晚组织地推活动时，所在区域的小区路灯就恰到好处地熄灭了，大家只能用手机打着灯光继续拉票。

“物业公司每次都说是电力故障，你信了吗？”罗罗有些无奈地对记者说。

关键的少数

业主大会召开后，开发商提交的异议书，成为摆在筹备组面前最艰难的一道题。

开发商美林基业提交的异议书认为：认为投票面积未包括十八中、社区医院、会所、前进文化广场等面积，要求增加专有面积2万余平方米，并声称自己是这些面积的业主。

美林湖畔花园第一次业主大会投票结果

按照《广州市物业管理条例》，参与业主大会投票表决的业主专有面积，需要超过小区业主专有面积的2/3，投票才能具有法律效力。在6月组织的业主大会投票结果公示中，参与表决的业主专有面积约为20万平方米，未参与表决的业主专有面积约为8万平方米，刚好超过了2/3的红线。

而开发商突然提出新增的2万平方米的面积，成为决定此次业委会存亡的“关键少数”。

对于开发商的异议，筹备组成员并不认同。他们认为在流程上，对于面积的异议应在小区业主专有面积的清册公示期间提出，过期则无效。不过，前进街道办依旧受理了开发商的异议，业委会成立被暂时搁置。

8月，前进街道、开发商美林基业及物业公司、当选业委会代表进行了三次沟通会。业委会代表就异议书提出了自己的观点：十八中、社区医院、文化站只能算是非商业性的公建配套面积，物业公司也长期未提供管理和服务，任由外部人员和车辆流动，因此不应具备投票权，开发商涉嫌以违规手段阻挠业委会成立的合法流程。

对此，开发商则拒绝进一步沟通，对外声称对业委会选举结果“态度中立”。

开发商美林基业提交的异议书

一切还未结束

关于在小区业委会选举上是否将非商业性公建配套面积计入专有面积上，广州市此前已有判例。

2019年7月，广州海珠区瑞宝街道办和海珠区住房和建设局就将海珠区侨诚花园业主委员会告上法庭，认为业委会在第二次业主大会期间公示的小区建筑物总面积、专有部分面积、投票权数有误，且未通知物业管理区域内全体业主参与投票，参与投票业主未达到《物业管理条例》第十二条规定，所以依据规定，对其第二次业主大会会议所作出的决定予以撤销。

而广州市铁路运输中级法院则认为，作为相关政府部门所有的非商业性公建配套面积不应计入小区建筑物总面积，即不具有投票权，因此判定业委会胜诉。

而在沟通申辩中，业委会代表亦向街道办援引了此前的案例。最终街道办选择支持了业委会的观点，驳回了异议书。

“开发商仍有可能进行行政复议和上诉。”罗罗说，一切还不算完全结束，但新成立的业委会已经开始着手推进当初的工作规划：推进修缮小区损坏电梯、翻新装修楼栋内外墙、合理规划小区内垃圾点、完善园林绿化……这一切仍然需要业委会和开发商及物业公司协调解决，但美林湖畔的业主第一次有了小区事务的主导权。

物业公司对于业委会成立的排斥，笑笑认为可以理解，毕竟业委会的其中一项职责就是，将小区的公共收益收归全体业主管理、使用——多年来，还没有业主知道这笔钱的具体数目。笑笑认为，成立业委会目的是让自己的小区变得更好，在管理方式上的矛盾，不应是对抗性的。

“如果大家能早点坐下来商量，就不用费这一番周折了。”笑笑说。

【记者】吴扬 徐勉

【出品】南方社会发展智库

【作者】 吴扬；徐勉

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