在8月底，朋友圈刮起了一阵“唐宁府涨价和热卖风”，各类关于唐宁府的成交信息层出不穷，微信朋友圈充斥着唐宁府成交火热、唐宁府高价成交以及推唐宁府的高性价房源等信息。

笔者从链家网的成交房源列表页上看到，大部分成交房源总价超1000万。

其实今年以来，苏州市区这些千万级的住宅产品（包括别墅和大平层）成交量一直不错。

克而瑞苏州房产测评在5月时候统计过1-4月苏州1000万以上的住宅成交量，1-4月成交套数为164套，但2020年全年苏州1000万以上的住宅成交套数仅有224套，也就是说今年4个月时间，就完成了去年的73%的成交量。

如今，2021年已经过了一大半，我们再来链家网上查看总价1000万以上的房源成交总量之时，发现已经达到了314套！

也就是说，从4月到8月这个时间段内苏州市区共成交了近150套千万级房源，平均一个月成交38套，平均一天成交1.3套！

不愧我大苏州，豪宅的购买力如此之强！

在这成交的314套房源中，园区共计有218套，占比约为69%，持续领跑苏州市区。

我们和之前1-4月累计月六大区千万级豪宅的成交套数做个对比，发现各个区域的成交量都有了不同程度的增长。

其中，姑苏区翻了一倍，从6套翻涨到12套，吴中区从10套翻涨到35套，新区、吴江和相城在1-4月仅仅成交了1套，到了8月底也都实现了不同程度地翻涨。

园区仍旧千万级豪宅的成交主力，湖西（包括玲珑、湖西CBD）成交量最大，总共成交了87套，双湖板块成交量为34套，几乎是挑了整个苏州千万豪宅市场的大梁。

我们具体来看成交房源：

双湖板块豪宅水墨江南一期挂牌价1900万，成交价1846万，成交周期仅仅12天！

在房源成交列表页上，笔者看到成交周期也有所不同，有成交周期在半年以上的，也有在一个月以内的。

再来看湖西CBD 板块，今年1-8月，千万级住宅产品共成交了42套，大部分房源的成交周期都在100天以上。

从玲珑板块来看，千万级豪宅的成交套数为45套，问鼎园区。部分房源的成交周期较短，基本在一个月以内，最快的仅有4天。

也有成交周期在两个月以上的。

玲珑板块成交量之所以拔得头筹，主要是因为玲珑板块占据了园区优质的生态资源——金鸡湖，每个苏州人都知道，金鸡湖边是清一色的富人区。

除了生态，交通、商业、教育、医疗等配套皆十分醇熟且高端。

1-8月，苏州最高成交总价为4000万，湖西的春晓别墅，总建面积为357㎡，单价为11.2万元/㎡，成交周期仅仅一天！

苏州最高成交单价为115270元/㎡，中海湖滨一号建面为181.14㎡，总价为2088万，成交周期为94天！

我们从成交单价和总价前10 的楼盘来看，玲珑湾花园、春晓别墅、中海国宾一号、仁恒海和院、御园、世茂铜雀台、德邑，多为别墅产品或者是湖景大平层。

8月下旬时候，我们在链家网的成交房源栏搜索唐宁府，仅显示了一套8月成交的房源，我们认为平台信息显示有延迟。

如今半个月过去了，链家网成交房源列表页上，共显示了11套苏州唐宁府的房源。

11套唐宁府成交的房源中，仅有3套成交总价在1000万以下，7套成交单价在7万元/㎡以上，以建面约143㎡和165㎡户型为主。

上一篇文章我们就分析过唐宁府量价齐升的原因，主要是由于前段时间没有抢到林溪雅苑的高端购买力，转移到园区的高品质楼盘上了。

而唐宁府就是高端品质盘的标杆代表，从地段到产品，唐宁府都足以吸引这部分的购买力在此释放。

这是市场选择的结果。

千万级住宅产品在二手房市场上供不应求，在新房市场上表现也不逊色。

今年1-8月，苏州六大区1000万总价以上的新房供应套数为203套，成交量却达到了600套，可见市场需求度之高。

从前几年的供求数据来看，2018年苏州千万豪宅的供求几乎平衡，2019年供应套数突破600套，成交量也接近600套。

2020年，苏州的豪宅市场开始爆发，成交量达到747套，达到近四年的最高点。

我们来思考下，2020年是个什么年？

2020年中国遭遇了新冠肺炎疫情，第一季度各行各业几乎停摆，经济受到创伤，一部分城市层峰人士就开始思考财产的保值增值方式了，股票、基金等皆不是优选，而不动产则是抵御通货膨胀的优质选择，我们到第三部分来具体分析原因。

我们在1-4月时候，采访过经纪人朋友，他表示，今年苏州1000万以上住宅成交量比去年翻了一倍，价格主要集中在1500-3000万之间，别墅成交量比去年高很多。

另外一位中天湖畔花园门店的资深经纪人告诉笔者，金鸡湖畔的中天湖畔花园、天域成交量都很好。

而到了8月笔者再去采访这位经纪人朋友，他则表示下半年的成交量多少受到了一些影响。

他表示，进入到下半年，疫情反复，且房贷利率上涨，银行放款速度变慢，使得二手房成 交周期也放缓，千万级以下的房源相对来说比较难卖一些，而能购买得起1000万以上住宅的人，大部分不用贷款，即使要贷款，他们也比别人放款要快，而且很多豪宅都限贷了，这部分非常有经济实力的购房者干脆全款买了，是不是很豪气！

这位经纪人朋友还对笔者分析了今年苏州楼市分化的原因。他表示，豪宅这部分购买力强，本身已经多套住宅，皆是投资属性，不需要贷款，不存在置换环节可能出现的问题。

而首次置业的刚需购房者，只要根据自己的预算，来选择在自己经济能力范围内，各项都能均好的楼盘就好，即使利率上浮、放款变慢，但是只要想上车且能力允许就可以。

最苦的是还是改善置换群体，又遭遇了房贷利率上涨，银行贷款收紧，严重影响成交周期。

最后，我们来总结一下。

千万级住宅产品之所以不受市场行情影响，保持较高的成交量的主要原因是：

一、苏州这座城市存在大量的高净值人群

根据《2020胡润财富报告》显示，苏州亿元资产以上的超高净值家庭有1960户，成功入围了全国前十，苏州高净值人群的数量可想而知，完全能支撑起苏州高端住宅市场的需求。

就像那位资深经纪人所说，苏州不缺有钱人，更不缺购买力。

二、房产是实现财富保值增值的优质资产

当然这里的房产并不是泛指老百姓口中的不动产，而是特指城市层峰人士 为了 跑赢经济大势、实现财富避险、保值增值的目标，而选择的这些千万级的豪宅。

这些豪宅占据地段和产品的双重优势，增值保值能力强。

三、物以稀为贵，近两年豪宅市场供应稀少

前文我们就说到，豪宅市场的供应量逐年减少，成交量却在增长，供不应求。

其实，说到底就是一句话，苏州有钱人多，所以豪宅卖得好！

是不是这样？

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