昆山

如果说谁是环沪一哥？

那还得是昆山花桥。

这个说法基本是没人有疑问的。

花桥和上海的紧密程度，甚至要超越上海自己的亲儿子如金山，崇明等。

这要从花桥的历史说起。

相传，清道光年间，上海黄渡营兵来此（花家桥）张贴告示，因当地无名，营兵在桥边询问百姓，得知桥边居民多有姓“花”，遂称此桥为花家桥，花桥镇亦由此得名。

此桥现已改造，现在在花桥镇人民路边。

大概从此时起的将近300年间，花桥要么隶属于安亭镇，要么和安亭并属于昆山。

可以说，他们两个一直是“亲兄弟”，亲密无间。

直到上个世纪九十年代，安亭镇划归上海；花桥镇隶属昆山。

虽然两镇开启了不同的发展模式与速度，但是两者的关系依旧亲密无间。

今时今日，嘉定的嘉亭荟一直是嘉定商业的老大，这里面有相当大功劳是小弟花桥的助攻。

而花桥镇的市政工程和开发，强力的人口流入，自然也离不开安亭这个汽车产业大哥的功劳。

花桥这里有很多上海嘉定的影子，11号线是直接从上海修到花桥。

据说，当年本来计划延伸到苏州的，后被苏州拒绝。

不过今天已经在建的S1，其实是一样的效果。

待2023年通车，苏州去上海，可以坐地铁通行。

苏州S1走向示意

可以说，花桥，这个嘉定后花园，实至名归。

01.

昆山

聊花桥，我们不能不聊昆山。

毕竟，昆山才是花桥的主子。

昆山，作为苏州下面的一个县级市，这个小弟从来就不想跟着苏州这个带头大哥，而是有着自己的“小野心”，寻思着能不能自己独立成“地级市”？

虽然他们自己也知道这个可能性不大，但是他们一直都有这个心思。

甚至昆山人介绍自己从来不是说自己是苏州或者苏州昆山，而仅仅是昆山。

因为他本身的实力实在太强，不服别人，人家也的确有资本。

常年霸占全国百强县第一名。

2020年，昆山市GDP为4250亿元。

这个成绩只比河南省排名第二的洛阳市低928亿，洛阳为5128亿。

然而洛阳下面却有7个县和7个区，且有700万常住人口。

完全不是一个体量的竞争，但却是相差不大的差距。

不是洛阳太弱，而是昆山的经济太强。

全国七普数据显示，昆山市常住人口为209万人，其中一半为外来人口。

辖区面积为931平方公里。

与邻居太仓接近的面积，但分布着其2.5倍的人口。

有钱，便可以在各个纬度上发力。

昆山近些年获得的荣誉就像一个学霸获得的奖状，铺满了家里的墙。

看到没，有钱就是好，荣誉遍地。

昆山楼市板块可以分为花桥，昆山城区，靠近苏州工业园区，还有其它。

昆山自己的强，使得昆山城区的房价并不便宜。大部分二手次新已经站在2万+的价格。

如果花桥可以和上海搭上关系，那么昆山西侧则可以蹭蹭苏州工业园区的名。

靠近苏州工业园区的区域，吃的是苏州工业园区和昆山西城两个价格高地的双重外溢，房价也并不便宜。

其它区域如千灯，张浦等，则相对这些区域低挺多，毕竟其它区域的购房需求并没有很旺盛。

昆山区位

02.

花桥

当然，本文重点在于花桥，其他只是点到即止。

2020年昆山花桥GDP为351.13亿元，增长5.1%。其中，第三产业增加值292.16亿元，增长8.1%。

这与昆山整个以工业为主的经济结构不同，花桥以服务外包、金融外包等第三产业为主打产业。

把昆山镇这个GDP放在县这个级别，可以在中国1300多个县里面，排到前200名。

也就是说，昆山在县这个级别很强；花桥，在镇这个级别也很强。

都是头部的存在。

和昆山对苏州的感觉一样，花桥这小子对昆山也不是很亲；倒是一心想扑向上海的怀抱。

花桥区位

你再看看地图，其实昆山花桥这个“小凸起”割掉划给上海，反而看起来更和谐。

你再看看地图，你会发现，五大新城之一的青浦新城地铁站与人广的直线距离和花桥地铁站是一样的。

花桥与青浦新城与人广距离

在52.33平方公里的区域面积，花桥分布着约25万的人口，4777人/平方公里。这个人口密度和上海很多镇的人口密度是一个等级的，比如大哥安亭，曹路等。

在我实地考察的时候，也深深感受到这里的人气充足。

实际上，这里的二手房流动性尚可，并不差。

可能比很多二线城市还要好。

花桥整个的城市界面较好，道路宽敞。

如果说短板，就是教育和商场。

花桥至今还没有自己的一所高中，要上学，还得去昆山市区。

片区内虽然有大宁购物广场和易买得商场，但是，档次却满足不了当下年轻人的主流需求。

好在安亭的嘉亭荟只需要三站地铁，所以很多年轻人是直接来上海吃饭购物消费的。

当然，这两个问题都在改观，高中已经在建。

花桥站那里，也会由中骏世界城打造一个9万方的大型商场。

届时，花桥自身的吸引力会进一步增加。

华安路和绿地大道纵横东西，是通往上海的主干道。当然，还要加上京沪高速。

花桥交通

当然，住在这里的上海外溢客户，主流还是在嘉定安亭汽车产业上班的人群。

少部分是市区上班的外溢客户。

也就是说，花桥是很多人首付预算不足或者购房资格不够的退而求其次的选择。

很多人在资格满足或者预算充足的时候，还是会考虑置换上海。

毕竟，上海的高考优势，还是江苏这个高考地狱模式的省份所不能比。

再加上医疗，养老和区位等其它方面的差异，注定花桥的天花板会一直被安亭之下。

否则，我什么不直接买在上海安亭。

时隔多年，花桥和安亭这两个原本差别不大的穷兄弟。

身价确实有着明显的高低之分。

03.

花桥楼市

自2020年疫情基本结束以来，上海楼市经历了一波大牛市。

旁边的花桥其实也没闲着，一直暗流涌动，不知不觉，大部分次新二手房涨了有3000-5000左右，涨幅在20%左右。

2020年花桥某小区价格

2021年花桥某小区价格

二手房的上涨，直接导致花桥新房的快速去化。

前几天，火爆全网的中骏世界城（2.5w左右）开盘就基本售罄。

这在昆山近四年的沉寂楼市中难得一见。

中骏这个单价其实并不便宜，但也不算很贵，中规中矩。

火爆的原因可能是花桥新项目少，尤其缺少这种紧邻地铁和大商场的项目。

当然，人家紧挨着花桥地铁站及中骏自己打造的“中骏世界城”大商场，却有亮点。

当然，2.5万单价预算，真地铁房，二手次新房你去找找，其实选择真不多，那为什么不买个新的呢。

无论怎么说，与太仓的很多2.4万+的项目相比，却是优势满满。

购房者不傻，精得很。

目前，整个片区的新房基本都是被政府限价的态势，价格不算便宜，基本处于2.2万至2.8万不等。

但和附近次新二手比比，你会发现性价比还可以。

当然，有一个隐忧就是目前新房项目其实很少，只有几个。

且大家去化都很不错。所以，买新房几乎没什么优惠。

也许是上海上涨，导致相当一部分预算不足或者不够资格的客户一下子挤到这里，促成了此次房价的上涨。

最近刚刚实行的“三价合一”将会逼迫更多的人群考虑置业环沪，收益最大的，毫无疑问，还会是花桥。

但是，当我看到安亭地铁站附近的上海二手次新单价3.2万+的时候，觉得购买花桥也要理性，不要盲目冲动，被中介带节奏。

毕竟，锚在这里。

上海安亭地铁附近某二手

不过从最近昆山的落户政策收紧，还有贷款政策严厉来看，收紧也是很有可能的。

这要取决于花桥后续楼市的热度。

说不定一纸政策，很多人就没了购房资格。

在我们考察的时候，发现一个一二手倒挂两三千的项目。

其实我们也不知道，花桥这波热度能够持续多久，但是价格倒挂绝对是购买房产避免亏损的安全垫。

花桥，是真的适合上海购房资格不够，上海预算不足，同时自己居住这里，通勤在可以接受范围的小年轻。

下集，我们聊聊环沪城市中的坑。

如有环沪购买意向，不妨与我们聊聊再做决定，避免踩坑。

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