成都楼市：买房如何改善置换？很多人会犯下致命错误！|买房|二手房|卖房|房地产|新房|楼市

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房解决最佳方案。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下为“成都房神”粉丝问答精选提问

提问：房神你好，寻求资产配置改善升级，全城普通资格，目前名下一套金牛自住一套大面出租，各自市价170W，想考虑孩子和改善自住。

方案一是卖大面然后贷款（总价300-350）上大源、市一医院、青五这样的次新，但是单价非常高，而且学区谈不上非常好，也达不到改善的居室。

方案二是两套都卖掉，然后一套买稍远的新房改善（300-350），比如兴隆湖东、武侯新城、二八，另一套买青二锦二挂户（100万出头），但是担心陪读居住的体验太差，而且学区改革后计划落空？

回答：通读下来，我认为你把你的情况已经思考到了极致了，现在已经很少有人能达到这种方案上的最终筛选层级，所以此时再详细说买哪个小区有些肤浅，我们回到问题本身，怎么选择方案上来说。

方案一里的卖大面，上青五、高五（含大源），整体来说还是比较好的选择，的确在资产重组上上升了一个层级，进入了主城的核心区，但是确实也比不上青二锦二，与此同时，你们这个预算能买到的，按照300万计算的话，应该不多，比如大源的逸都国际（物业和楼盘品质稍差，可选的多一些，价格温和），

还有高新时代晶座，此外就是天府豪庭这类了，基本上也只能够到小套三，至于双卫、或者很强调楼层、朝向等就太勉强了。所以说，也就是进入了一个门槛级别的。

同时，在市一医院，也就是南城都汇，可以买到一些89平的套三，但房龄整体来说也不是很新了，而且户型还大多不方正。

最后在青五也就是内金沙内光华，可以买到的一些房源，还是10年左右的房子为主吧，品质上甚至比不上你原来金牛、大面的房子，主要就是地段不错，外加上学也方便。

如果比较强调兼顾彼此的话，那首先就是要失去彼此。方案二里直接二换二，是属于比较有勇气的做法，换一套改善的，正如你说的，可能去兴隆湖东（改善有余，自住太难，可能还要蜗居到老破小里），

然后去武侯新城（主要是机投了，几个300万出头的改善品质是可以的，但是楼盘外围的城市界面比较一般，还有一定的噪音，需要你们去实测是否可接受），最后就是二八板块（比较网红，其实普通能买到的也不多，而且毕竟属于东北门，对标金牛，很难说有地段板块实质上的提升，你们也会有些遗憾），这些的话我认为武侯新城是最好的选择，但的确要接受现状，要着眼未来。

另外，你们还要花个100万出头的样子全款买锦二青二，这个估计只能买到标间挂户，或者老破小套一，套二的话要稍微加点钱，即便就是套二吧，一家三口自住还可以，你父母的话就要另外住了，比如租房，比如到以后的武侯新城交房时候住进去？这个自己考虑。

再说老房子停车都是一大难题，自住的话问题比较大，而且一住就是6年？至于你说到的教育改革带来的风险，这个风险是肯定会存在的，但是100的期望，总不会掉到20吧，我认为还是会有个80的实际数值。

也就是说，整体还是值得的，至于怎么降低风险？那就是降低成本。

此时我想到了一个办法，那就是你们尽量压缩这个老破小的预算，干脆不住或者出租，老破小套一都可以，这样是能完全满足孩子的，然后你们在学校附近另外租住一个大套三，假设一年2.5万的租金，6年下来，也不过15万。

15万在孩子成长面前真不算什么，而且还能满足基本的自住、停车等需求，甚至于你们卖了金牛的，直接说返租6年又有何不可？还不用兴师动众地搬家对吧？

还有一个想法，就是打个比方，100万买老破小后，等你孩子入学了，然后也达到3年限售了，此时就直接卖掉，基本上还是能卖个100万吧，问题不大。

此时你套现，用于家庭储蓄或者提前还贷改善新房，又或者再次买房，都是可以的。

而且你孩子学籍是稳的了（注意：此时影响小升初，因为看户籍，如果要看重初中，则建议持续持有到初中入学后再卖），还不用继续担心教育改革带来的冲击力，你说对吧？

所以相对于两个方案来说，不论你选择哪个，你都会有些后悔的，但是我这边更倾向于你选择方案二，1+1，确实能达到改善和孩子的需求，再加上后续的一些我说的方案升级，

整体来看问题就不大了，算是你们彻底地资产升级了，至于3年后那100万怎么用，这是后话，至少留有这么一笔现金，还是很安心的。最后说一句话，我们在买房路上，总喜欢跑得快，而常常忘了怎样才跑得稳。

提问：房神你好，请问现在形势有必要买房吗？各地调控万一房价下跌会不会成为接盘侠？

回答：巴菲特曾经说过：任何不能产生现金流的东西都不叫资产，只能叫筹码。我们除了努力工作增加现金流以外，更需要的就是筹码，而房产就是其中一种。

一个普通人如果不买房，还能有什么机会？绝大多数情况下，普通人买房是财富跃升最简单的途径了。买房路上纠结的人很多，犹豫不决的人也有很多，但是在趋势面前，你的焦虑一文不值。

我建议就是，未来的不确定性有很多，所以你应该买套房作为筹码。我们绝大多数年轻人都是普通的劳动者，只能保证基本的收入情况，努努力做到公司高管，但是随着经济下行、公司变革，可能未来也没有保证。但是创业者就不一样了，毫无保障，但是赚能赚死，亏能破产，不过绝大多数人是不敢尝试的，因为输不起。在某个维度创业和买房子是很像的，不过买房子的风险小多了。年轻人如果你不创业，还不敢买房，你还能有什么机会？

买房子不需要太多时间的，不耽误你继续上班不过对于你个人来说保住了下限，上限却可以很高。打工十年可能很难存下一笔巨款，不过如果十年前你用现金流供养了一套房子，那么十年后，它就是你最大的筹码，就是你身份财富的象征。

买房，只是人生的第一步。买房不是真正的目标，真正的目标是通过买房，给自己更好的目标，创造更好的生活。

提问：最近买了高杠杆新房，现在自住的这套房子因为房龄较大，我想重新配置一下，但是有几点顾虑，想听下你的建议。

户口在这套房上，家里小孩读二年级（锦二），如果卖掉后，可能需要户口迁出，短时间还没办法落户到新房，即使落户新房也是锦二变锦四，是否影响小升初？还是可以跟着学籍摇锦二的初中。
因为这次买新已加足了杠杆，只能用售房款作为总预算，200万-300万的预算，普通房票是否有好的选择呢？社保在高新南。另外刚才在其他人咨询的问题里，看到你建议接近四十要做减法，很有感触，我买新房杠杆较高，虽然收支平衡，但钱包已掏空，其实目前资金压力也挺大，是否还需要折腾？
我主要怕未来这套老房子会变成“不动产”，而且爸妈的房子也在这个小区（外地户口），以后会和我们一起住。还是等26年小孩初中定了，新房也可入住了，再来处理现在的老房子呢。

回答：1、卖房后孩子还能否继续入读你所在的锦二学校？这个是按照学籍而不是户籍的，你孩子已经在读小学了，是不会赶走你不读书的，义务教育阶段除非你自己主动要换学校，不然公立学校是不会也不敢赶人的。

你此后即便户口迁出后，但是学籍学位依然在小学里，不影响你继续就读。换句话说，很多人去买学区房不也担心没有学位学籍吗？就是这个道理，前房主的孩子学位占用中，后面的人即便买房子了，也赶不走前面的孩子，所以卖房后，对你孩子读书，没有关系。

但是我要说的是，小学学籍不影响，但是小升初则不是看学籍而是户籍，也就是说如果你把户口迁出去了，那么小学可以继续读，但是初中就不可以要锦二了，这个你们看下是否很重要？

2、你现在是把锦二的房子卖了能有个全款200-300万对吧？这已经基本不上杠杆的前提下，算是平迁，我认为作为高新南资格，比较好的保守做法，还是买在主城区吧，200多外再去投资新房，主城买不到，近郊看不上，我建议稳打稳扎地看一些核心板块的二手房，我推荐你考虑下高新市一医院的南城都汇，目前来看有好些89平的小套三，单价在3.1-3.3万，整体还算可控，你300万内基本是可以全款搞定的。

3、年近40做减法，可能触及到很多人的痛点了，我们也都是过来人，一味高杠杆最后很多时候也没有想象中的那么大盈利，还因此增大了无形的压力，整体来说你现在把老房子房子卖了，然后200-300万算是平移资产，不是加大杠杆，所以时不我待，买一套二手房自住，未尝不可，没必要等新房入住了再处理老房子，有点晚了。

至于你孩子小学期间的通勤，要么自住这新买的二手房，要么在学校附近租一套房子过渡，我认为都是小问题。

提问：房神你好！看房好久，有点疑惑，请问青羊区培风地铁站附近的房子有什么缺点？比如清河阳光小区这类，三环边却不到2万的价格。

回答：培风地铁站在青羊区万家湾这种板块，整体来说地铁资源是很好的，但是这个板块尤其是挨着三环这一段，开发时间较早，所以整体的楼市品质是比较一般的，以老房子和安置房为主，加上临近三环存在噪音，而且也有铁路线穿插同样会带来火车噪音问题，由来不是改善类人群的聚集地，所以品质提升不上去，购房者的认可度也上不去。

即便是三环，但也谈不上很好的价格。

至于清河阳光，问题就比较具体了，比如外面是下穿隧道，所以不自驾的话交通还是有点恼火。还有这个小区租客比较多，物业管理也很一般，加之当初有部分是援藏干部的住房，而不是纯粹的完全的商品房，所以在楼市的表现，也就很一般了。

其余周边的房子或多或少都有些类似的内部品质，外部配套的问题。

提问：房神你好，成都现在是上车时机吗？有什么要注意的？现在特别迷茫，不知道未来板块会不会分化严重，房价差距越来越大？

回答：成都今年来看，当下的市场几乎处于冰冻状态，房东惜售，买家观望，特别是二手房指导价出台以后。

但这些并不代表成都就已经不能投资了。买成都现在不能看当下，要看5年甚至10年以后，强者恒强，以后价格只会越来越高，适合守长线。

成都未来买房几点建议：

1、回归中心。中心城市中心地段，城市中心分单核+多核，三四圈城以下原则上只抛不买；

2、敬畏政策。房产投资，要敬畏市场，更要敬畏政策，政策是房地产最重要的基本面；

3、流动为王。流动性好的不动产，拥有更高的溢价，抗风险性更好；

4、长持为策。拒绝短炒，房产的持有周期应该考虑5年以上，5年也是经济小周期；

5、配置优化。拥有多套房的投资客，优化资产配置，应对未来房地产税；