编辑 / 胡昊
排版 / 小荆
今天庭审的是这样一个案子。江先生承租了位于北京市西城区金融街的一间办公室，月租金为25万元，租赁期限为3年。合同签订时间为2019年12月。2020年4月，江先生在此办公室地址注册了某实力金融公司，并以某实力的名义与房主签订了正式《房屋租赁合同》。
2020年2月底左右，北京开始出现疫情，金融街作为北京金融的中心，管控非常严格，某实力作为一个新公司，招聘员工没法进入，洽谈业务没法往来。6月份，金融街升级为中风险地区。一直到2020年底，某实力工资均无盈利。
不堪重负的某实力公司，在2020年12月25日向出租方某方向房产公司递交《退租申请》，载明鉴于《房屋租赁合同》第12条“不可抗力，因不可抗力导致的合同无法继续，不属于违约，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补”的免责条款，某实力申请退租。
12月30日，某方向公司回函“不同意某实力公司的请求，我方认为应适用违约条款”。
12月31日，某实力公司在经过某方向公司物业同意后，与物业进行了交割，完全退出了承租房，但注册地址并未迁走。
在双方多次沟通未果后，某方向房产公司将某实力金融公司告上了法庭。
某方向房产公司的诉求为：
一、请求解除某实力与某方向公司间的《房屋租赁合同》；
二、请求某实力公司依照合同约定，支付两个月的违约金50万元；
三、请求某实力公司将房屋内注册公司地址迁走，且支付占用费6000元/日；
四、请求诉讼费由某实力公司承担。
某实力公司的答辩意见为：
一、2020年12月25日，某实力公司向某方向公司递交《退租申请》时，符合《房屋租赁合同》中第12条免责条款的要求，已经具备解除权，某方向公司于2020年12月30日作出的回函，证明其收到了解除合同的发函，其于收到发函时，应视为合同解除日期；
二、新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。江先生与某方向房产公司签订合同时是2019年，2020年某实力金融公司与某方向房产公司是在原合同基础上，续签的内容完全一样的合同，先合同签订时，疫情尚未大规模爆发，不属于某实力公司明知疫情仍旧签约的甘愿冒风险的情况。合同签订后不久疫情爆发，某实力公司未开始实际经营，不可抗力的影响现实可见。
鉴于2020年期间疫情起伏反复，管控措施并未完全停止，生产经营属于持续的行为，不宜因某个地区、某个时段的疫情阶段性好转来认定不可抗力已经消除。疫情对生产经营者的实际经济损失和资金周转能力两方面影响持续存在，对于某实力金融公司这种新成立的公司，其抗风险能力薄弱，不可抗力直接导致其短期内丧失生产经营能力；
三、合同并未约定，不迁出注册属于违约的情形。注册迁出不属于民事纠纷的管辖范围，可以向行政机关投诉，但是不能在本次诉讼中解决。同时，某实力公司提出反诉，请求某方向公司退还押金25万元。
本案，我们先来了解一下，什么是“不可抗力”。
《中华人民共和国民法典》第一百八十条 【不可抗力】因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
其次，我们再看，关于疫情是否属于“不可抗力”，有哪些法律法规。
《中华人民共和国民法典》 第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。
住房和城乡建设部办公厅《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》建办市〔2020〕5号 第五条 加强合同履约变更管理。疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形。
全国人大常委会法工委于2020年1月10日明确指出：因疫情防控不能履行合同属不可抗力。
住房和城乡建设部于2020年2月26日发布《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》指出：疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形。
那么，本案法院是怎么认定的呢？
法庭认为，2020年疫情刚出现，对疫情是否属于“不可抗力”认识并不明晰，出现了个案个判的情况。2021年，法庭裁判，主要参考疫情对合同履行的影响程度。
就本案的情况，法庭认为，认为是情势变更，或者是主张根本目的无法实现，更有利于诉讼，也更贴近于事实。
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