北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥，一直想不明白一个问题，就是北京的老破小凭什么那么贵？在我的老家，一个十八线的小县城吧，也不算太小的，老破小根本没人买，空着的有的是了，基本上十年以上房龄的就卖不掉了。可北京却这么贵，为什么？我一直担心会不会将来没人接盘？

回答：

1、很现实的问题，说明用心观察了。

我经常被人问到这个问题，昨天还有个小伙子要买房，我建议是买普通二手房。但人家怎么也想不通，反复问我将来砸在手里怎么办，能负得起责任吗？我很无语，负不起责任，只能拉黑。

这简直没什么可解释的，鸡同鸭讲，不在一个频道上，纯粹是各说各话。只能说很多人虽然肉身来到了北京，思维却仍然留在家乡。人与人之间，差距最大的就是认知。这没有孰高孰低，只是地区差异。但建议如果想在他乡长期生活，最好入乡随俗。

2、在我看来，这问题有两层解释。

浅层的自然是消费习惯，深层的则是财富价值。

财富价值指的是：北京（大城市）买的资产，小城市买的是商品。

3、先说消费习惯，这好理解吧，相当于南北关于豆腐脑甜咸的争论，没有对错，就是个习惯，而习惯是由地域文化长期形成的。什么是文化，其实就是独特的生活习惯，包括社会的方方面面，都是文化。

在我看来，文化具有四大特征。首先是基于地域生存的需要，也就是要有实用性；第二是具有逻辑性，也就是必须能形成系统思维；第三是具有封闭性，也就是排他，只在这个小圈子中适用。第四是具有可变性，也就是可以改造，随着时代和环境而改变观念，文化。

举个例子吧，废品，在什么地方价值更高？直觉反应是在发达富裕地区价值更高，因为物价高消费贵，人工什么的更值钱。不对！如果是这样，就无法解释为什么欧美在前些年一直往中国出口走私洋垃圾了。本身如果价格高，那再加上运费，拉到这儿不是赔钱吗？

实际上，废品在欠发达地区的价值才更高，因为这世上本没有什么真正的废品，就看重复利用的成本与收益是否划算了。而只有在消费和加工成本低的地区，废品才更值得重复利用，值得进行加工与销售。

比如天津塘沽有个“洋货市场”，2/30年前这里卖的很多都是洋垃圾（旧衣服），但无数的人去购买。因为那会儿的人们还不富裕，舍不得买崭新的高档服装，所以才无奈的去淘货，用不多的钱满足虚荣心而已。

但现在洋货市场还卖旧衣服吗？早就不卖了，既不让卖，也没人买了。谁家的衣服都一大堆，新衣服还穿不过来呢，谁会去费劲巴拉的跑大老远买旧的。所以现在只有闲鱼上还有二手衣服转让，小众市场而已。

所以说，一个地区流行什么商品，是由其地域的生活方式、消费习惯塑造的，随着时代和环境的变化，消费观念也会转化，只不过只适合当下的社会。

4、那小城市为什么流行新房？因为首先是房价不算贵。同样的两件衣服，一新一旧，虽然旧的卖50新的卖100，看上去价格差率很大。但在我一个月挣5000高薪的情况下，就没必要非得买50的了。

房子也一样，虽然也挺贵的，但这价格差率是大城市无法比的。新房卖50万，二手的买30万，这20万不是遥不可及，是努努劲儿能够上的，那当然要买好的一次到位了。没人不喜欢新东西，在北京之所以人们不买市区豪宅，那是因为太贵了，实在够不上。

再一点，面子。北京在20多年前也有这种争论的，还不牵扯面积地段什么的，就是涉及新旧。那会儿有很长一段时间是货币化安置为主的，拆迁户在拿了钱之后，大部分买新房，甭管在哪儿多大面积。

也有少部分买市区平房的，大多数都再次拆迁，也有的可能就是喜欢这环境。但这种人基本上都被调侃嘲笑，笑话他们没住够破平房。毕竟任何人一旦成为和大众观念相左的少数群体，必定遭到软暴力。

北京还好说，早就进入生人社会了，只要一搬家，几乎就是今生不再相见，也就不在乎别人说什么。

而小城市呢，人口增加不多的地方，基本还都是熟人社会，躲都躲不开。人家都买新房，你买二手的，那简直就是异类。不仅平时受言语挤兑，连相亲都属于减分项，凭什么让新媳妇儿住旧房啊？越封闭的圈子，对异类越缺乏包容性。

还有一点，就是方便性，小城市的新房绝对比老房强。老房肯定在核心区，什么都老了。而新房都在新区，从规划到基础设施都是新的，一派新气象。而政府为了拉动Gdp，大多数都会整体搬迁，导致老城区真正的衰落，那自然吸引力减弱。但凡有能力，何必买在老城区的破房呢？

5、其实不光小城市这样，很多大城市也一样。上海的浦东、郑州的郑东、成都的天府等等，新区就是发展快。北京的方庄亚运村望京西二旗等地，也曾经出现这种状况，新区比老城区发展快，新房自然受追捧。

但是大城市和小城市有一点是不同的。大城市是逐产业而居，因产业而发展。可小城市呢，很多就是纯粹的因为新而迁徙。

这首先是因为规模，小城市的新区和老城区大多挨着，最多也就十多20公里，又多数不堵车，就是一脚油的事儿。而北京太大了，东西南北动辄几十公里距离，无论哪种通勤方式，都绝对是个煎熬。

所以这才有了市区一张床和郊区一套房的争论，老破小和远大新哪个好。解决这问题其实只能看通勤，工作在哪里，自然生活在哪里才是最好的。否则就北京上班，下班打飞的去阿富汗了，房价便宜，只是有可能被炸弹拆迁。

6、别的不聊了，各种因素都是细枝末节。在我看来，之所以北京的老破小保值，就因为一句话：北京重视资产，小城市重视商品。

房子之所以属于房地产，其实是房产和地产两部分组成的。而在这之中，房子其实是商品，土地才是真正的资产，不动产，房子不过是土地交易的标志物而已。

我们平时所说的房价上涨了，其实核心是土地价值上涨了，开发商拿地的成本增加了。只不过在二三级市场交易中，土地无法拆分销售，所以房价替代了土地价格。

在任何一座城市，表面上买的是房子，实际上买的是土地，是地段，是地段内的各种配套服务，是享用这些配套的权利。北京的老破小是最典型的，有些老房本身的价值都几乎归零了，破破烂烂的也就是勉强能住而已。但是这些小区依然有价格，其实其体现的就是土地的价值、配套的价值，也就是资产的价值。

但是，不同城市的土地价值是不同的，北京和一些小城市几乎是天壤之别。而且北京太大了，还要分成各个不同的板块，具体价格也相差悬殊。

而在小城市，几乎就是一个土地价值，因为就这么一个地块，无论城东城西，大家所享用的城市配套都几乎是一致的，实在没必要再区分什么高低。

那在此情况下，区别房价高低的就只能是小区的档次和房子的具体细节了。再一点，北京的土地稀缺，而小城市的土地供应却几乎没有上限。虽然看上去总量不多，但实际上分摊的人均，其数量对于北京就是天量数字。

所以，在很多小城市，可以说土地的价值很低，至少远远低于房子的价值，甚至房子的价值就是房产+地产的价值。因此上可以说，北京更注重的是资产，而小城市更重视的是商品。

7、 能理解了吗？在小城市，尤其是土地价值低的小城市，那老破小真的会没人要。因为在建筑成本显得并不高昂的今天，新盖一个小区也每平米没多少钱。在面子等其他因素影响下，老房几乎失去了流动性，没人要。

而北京呢，无论房子多老，其土地的价值是永远存在的，所谓的房价就是地价。房子并不稀缺，也并不升值，而土地是不动产，这才是升值的根基。那只要是配套齐全的成熟地段，代表着土地的老破小孩会没人接盘吗？

仅供参考。

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