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关于瓯江口的二手房，上一篇《》（）我们谈到，瓯江口二手房交易量下降，除了部分市场原因外，根本原因在于购房群体范围小。

对比涵盖全市的商品房购房群体，以及相邻区域自住的可能性，为什么到了二手房市场，就急剧萎缩了呢？

我们不妨看看瓯江口商品房的主力购房群体，他们为什么买瓯江口？他们对住在瓯江口又有怎样的疑虑？

瓯江口主力客源区域分布示意图

除去当地居民、职工、投资客，瓯江口商品房购房者主要来自龙湾、洞头、乐清3个相邻区域，以及鹿城、瓯海、瑞安3个轨道交通相连区域。

龙湾人：因瓯江口房价较低、距离较近而购房。最近，龙湾部分区域也启动拆迁，导致一部分人改变计划，等待安置房或房票购置商品房，从而放弃瓯江口，未来或将其出售。

洞头人：出于“瓯洞一体化”考虑，提前购置瓯江口。不过当前“瓯洞一体化”进展缓慢，他们更习惯洞头本岛生活，不急于入住瓯江口。未来一旦“瓯洞一体化”加速，尤其是工作单位迁至瓯江口，再考虑住。

乐清人：此前占比低于鹿城、瓯海、瑞安，今年起成为主力，这与瓯江北口大桥即将通车、乐清房价上涨有关。对于长期无法开发的磐石、七里、黄华来讲，一江之隔、一桥相连的瓯江口是理想选择，但未来他们是否自住，仍取决于瓯江口居住氛围，以及规划中的乐清滨江新区何时启动。

鹿城、瓯海、瑞安人：对他们来讲，虽然“出圈”了，但尚有轨道交通相连，存在便捷通勤的可能性。相比较之下，滨海生产、居住混合，轨道交通并未深入新盘聚集地，以致他们选择瓯江口，尤其是瑞安人舍近求远。然而，如今轨道交通沿线开发不足、便利性不够，暂不考虑居住。

可见，连商品房业主都不急住，或改变计划，以致瓯江口缺乏人气基础，就更谈不上二手购房者了。

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他们在瓯江口买了房，却不来住。即便存在上述因素，根本原因在于，当前瓯江口缺乏生活配套。瓯江口整体规划为“北生产、中生态、南生活”，然而如今，南片生活区仅有住宅建成，没有生活。

由于瓯江口生产、居住分离，当前便民商业均位于“北生产”区域，超出瓯江国际新城步行范围。

瓯江口北侧工业区内的生活配套

在“南生活”区域，先不说社区商业，就连最最基础的沿街商铺，瓯江口都少得可怜。瓯江国际新城一期（瓯绣苑）没有商业，均为围墙；瓯江国际新城二期（瓯澜苑）仅有北侧大门10余间小商铺。

由于数量少，需求大，当前瓯江国际新城商铺月租金高达约150元/㎡，比肩鹿城繁华地段。对于便民的小型餐饮、零售商铺来讲，无法承受瓯江口的高租金，导致除了一家连锁品牌便利店，其余均为中介门店。

以中介门店为主的瓯江国际新城（瓯澜苑）底商

当瓯江口商业总量少、租金高，便民商户无法入驻。若短期内没有足够的存量交付商铺，即便是面临拆迁灵昆商户，瓯江口也无法容纳。那么，当灵昆拆迁户租住在现代化小区，却面临生活便利性不如原有城中村的尴尬状况。

在教育方面，瓯江口看似学校林立，但均为民办、职高、高校。当前，昆鹏街道范围内尚无公办学校。此前，住户如需就读中小学的，可暂且凭借瓯江口区域内楼盘购房合同，就读灵昆街道范围内的三所公办中小学（灵昆中学、灵昆一小、灵南小学）。明年起，温州光华外国语学校将暂时承接部分公办教育的职能。

位于瓯江口的温州外国语学校为民办学校

唯独提前于住宅交付的是附二医瓯江口院区。对住户来讲，医疗配套就近拥有即可，无需离住宅靠太近。

就现状而言，瓯江口缺乏生活气息，小区外的围墙、绿地，在提升环境的同时，却阻碍了人气的培育。倘若一位女生晚上从瓯江口下班，敢走在围墙以外空无人烟的人行道上回家吗？

以围墙、绿地为主的瓯江口街道

因此你会看到，虽然瓯江口整体空旷，但早晚高峰的瓯江南口大桥，也开始堵车了。

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商品房往往在2-3年后交付，购房者对未来规划有期望，而二手购房者更看重生活现状。瓯江口的未来吸引了不少购房者，但现实又无法吸引他们定居。截至目前，瓯江口交付的新盘，都仅仅是住宅，而非此前宣传的“产城”。

其实，瓯江国际新城有一些购房者已入住，也有一些灵昆拆迁户、周边企业职工租房。进入小区，在各种噪声之下，能感受到装修氛围（包括后期布置、拆除重装），显然他们属于自住群体。

虽然自住比例不高，但作为大盘，住户数量已经不少。对他们来讲，急需生活配套，但周边配套设施不完善、居住氛围不浓厚，并不能令住户满意，自然很难吸引二手购房者。

今年年底，瓯江国际新城剩余地块（瓯锦苑、聆涛苑、锦珑苑）交付，在瓯锦苑东侧有一座小型社区商业、一座幼儿园。同时，瓯江国际新城二期（瓯澜苑）东侧地块将建设一座临时菜市场。明年年底，瓯江口新时代广场交付，也将有一些商业设施。

瓯锦苑东侧在建的小型社区商业

在教育方面，规划中的道尔顿学校（九年一贯制公办义务教育学校），预计招收规模为48班小学、12班初中，2023年秋季开始招生。

以上设施的建成，将完善瓯江口的生活配套。至于瓯江天空树、星屿海的大型商业设施，及其他在建住宅底商，待他们建成后，瓯江口的生活配套、人气有望得以改善，但仍需两三年甚至更长时间的等待。

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其实，当前挂牌出售的二手房，在投资客中比例并不高，更多投资客仍在持房观望，期待更多利好落地。正因为价格低、未来有发展空间，也有不少年轻女性将瓯江口作为婚前资产，而非最终居住地。

因此，瓯江国际新城大量新房空置，影响了人气居住氛围。倘若今后大量二手房挂牌、客户群体未能扩大，那么这批房子也将长时间空置，最终影响瓯江口的人气。

因此就目前来讲，瓯江口急需尽快建设生活配套、形成人气与生活氛围，住宅开发也应以“产城”思维规划、建设，而非延续“炒房”思维建设“空中楼阁”。

瓯江国际新城一期（瓯绣苑）

当瓯江口拥有了完善的配套设施，再加上其合理的规划、良好的环境、便捷的交通，必能吸引自住购房者尽快入住，增强区域内职工落户意愿，也可能让部分相邻区域的投资客，最终转化为自住客户。否则，若连原计划自住的购房者都挂牌出售，不利于瓯江口的可持续发展。

成功案例如瓯海中心区，当年房价较低、商品房密集布局、生活设施同步建设，不仅聚集了瓯海当地人，还吸引了不少瑞安人。在第一批商品房交付时，就有大量购房者即刻装修、入住，形成了浓厚的居住氛围，成为温州新区开发的典范。

然而，温州仅有一个瓯海中心区，导致如今房价高企。瓯江口理应成为又一个瓯海中心区，但目前差距还很大。

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对于瓯江口，我们一直持肯定态度。

它处在温州瓯江、东海两条发展轴交汇处，是城市东进、跨江发展的交点，区位条件优越，若南北联手龙湾、乐清，足以崛起温州自己的湾区城市。

即便近年人口增速放缓，仅凭当前温州庞大的人口基数、稀缺的土地资源、组团式的城镇格局，瓯江口仍具备聚集人口的条件。破解人口问题需要在产业、环境、低房价等方面有所作为，这方面瓯江口是具备条件的。

瓯江口为温州塑造了一个产城融合、交通便利、规划合理、环境优良、房价较低的新区，对于房价整体偏高、外来人口众多、存有大量旧房温州来讲，依旧有很多刚需、刚改、养老购房群体，他们需要这样的新区。

因此，瓯江口的开发建设，有利于温州吸引高端产业，留住并吸引人才，无论对产业升级还是城市建设，都起到了积极作用。

威马汽车温州基地

正因瓯江口具有很大的发展潜力，吸引了大量投资客。我们不否认投资客对瓯江口的贡献，他们为新区注入了资金、打响了知名度，造就了瓯江口现有建设规模。

但是过分依赖投资客，不利于瓯江口的长期发展。正如现在，瓯江口现有及潜在二手房挂牌量大、客户少。部分开发商设计了更多面向投资客的产品，却不注重生活氛围的营造。

长此以往的过度投资，易对区域造成负面影响。瓯江口本应为房价承受能力较低的刚需购房者服务，如今却被投资客挤占、房屋空置，造成资源错配。

瓯江口发展大厦

即便是投资，最终落脚点依旧是居住。一座有人气的新区，也更有利于后续高端产业的落地，推动温州城市转型与产业升级。当政策导向回归实业，瓯江口发展高端制造业，大有可为。

房子是用来住的，不是用来炒的。瓯江口，是时候回归自住了。

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