2021年9月6日，徐州市发布了《徐州市“十四五”住房发展规划》（下文简称《规划》）。规划根据 《徐州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》制定。

截图，《规划》第21页，徐州市区“十四五”住房发展主要指标

以下为简略解读。

1

人口预测：2025年徐州市区（包括铜山区、贾汪区）

常住人口约400万人

当城市的住宅供应量跟不上人口增长的速度时，大概率将致使房价上涨，损伤城市的竞争力。所以在最新的第七次全国人口普查数据出炉以后，“十四五”规划中，城市重新审视住宅用地的供应情况，构建“房地”联动发展机制等多角度稳控住房市场体系更有必要！

而这，是基于人口预测！

依照《规划》，预计到2025年，徐州市区（包括铜山区、贾汪区）常住人口约400万人，市区城镇常住人口约335万。

截图，《规划》第17页，城镇常住人口增长预测

关于最新的徐州人口（7普）数据，可移步：江苏13市人口变化：人往这里走。

2

商品住房需求预测，“十四五”期间

市区新增城镇商品住房约3826万㎡，约38.26万套！

依据人口预测，来推测商品住房需求预测。

“十四五”时期，市区新增城镇商品住房建筑总面积约需3826万平方米，按每套100平方米计算，约38.26万套。

根据容积率2.2，市区商品住房建设用地总面积约需1738公顷。

截图，《规划》第19页，城镇新增商品住宅需求预测

PS.1. 如果，按照披露的“十四五末，徐州市区城镇人均住房建筑面积达到48㎡”来计算，“十四五”时期徐州市区的商品住宅需求总量约2940.47万平方米，约是计划总量的七成！放量较大，这表明了：徐州对于商品住房市场持乐观、支持态度！

截图，《规划》第18页，城镇人均居住建筑面积预测

PS.2. 以上是预测及计划。这里，我们也从市场角度来解析一下。

根据按金刚石房地产云数据统计的徐州市区（包括铜山区、贾汪区）2020.1-2021.8商品住房成交数据，徐州市区月平均成交约为62万平方米，则可计算出：“十四五”时期，徐州市区平均去化周期约12个月（正常值为12-16个月）。

数据来源：金刚石房地产云数据

综上，我们可以得出结论：

“十四五”时期，徐州市区的商品住房市场规划以积极、稳健为主。

3

土地供应，“十四五”期间

市区城镇住宅用地供应总量约2206公顷

“十四五”时期，徐州市区城镇住宅用地供应总量约为2206公顷。

截图，《规划》第33页，协调推进住房用地供应

上一章节为商品住房的数据，

保障性住房（棚改安置房、公租房、保障性租赁住房）数据如下：

到2025年，预计市区新增保障性住房8.7万套，其中棚改安置房6.1万套、公租房0.3万套、保障性租赁住房2.3万套，建筑总面积约716万平方米，预计建设用地面积约需325公顷。

截图，《规划》第18页，城镇新增保障性住房需求预测

租赁住房用地数据如下：

截图，《规划》第33、34页，完善住宅用地供应制度

笔者画了张图表，更直观些：

徐州网易房产制图，2021.9.14

4

关于居住

还有这些方面值得关注

一、全面推进老旧小区改造

二、持续推进棚户区改造

十四五时期，徐州市区计划改造城镇老旧小区232个。2021~2025年市区老旧小区改造项目一览表，详见《规划》附件3（第46页），此处略。

截图，《规划》第37页，实施棚户区改造工程

截图，《规划》第62页，指标分解清单-棚户区改造

三、加快培育和发展住房租赁市场

四、切实提升居住环境品质（物业服务业将迎大发展）

截图，《规划》第27页，加快培育和发展住房租赁市场

五、实施新建住宅绿色提升工程

截图，《规划》第30页，切实提升居住环境品质

依照标准落实国家发改委 《绿色生活创建行动总体方案》，此处略。