未来十年，楼市面临的最大问题将不再是高房价，而是这三类问题！|三四线城市|住房|刚需购房者|商品房|房价|楼市

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随着调控层层加码，全国楼市开始进入冷静期，房价虚高的部分被遏制，楼市表现越来越能反馈市场的真实需求，主要表现在有的城市房价越来越稳定，涨幅越来越小；有的城市开始小幅降价，楼市开始回调。

实际上，这些都反映了楼市调控的目的之一——平稳运行。因此，在未来几年，随着楼市调控越来越深化，在一些楼市明显虚火过旺的城市，房价或许会比现在出现较大幅度的下调。但是就目前可预见的情况，楼市面临的三个问题，会比房价的涨跌更为严重，并且在未来十年这些问题将会逐步显现。

1、住房空置率逐渐攀升

目前楼市住房空置率也处于高位状态，据有关数据统计，我国城镇空置率在22%左右，按照存量计算，我国楼市中约有1亿套住房处于空置状态，尤其是三四线城市，住房空置率相比于大城市更高。

造成这种情况主要有几个原因。一是人口外流，年轻人纷纷“逃离”县城，往大城市扎堆，大部分前往是京津冀城市群、长江中游城市群、成渝城市群等城市群核心区。一般而言，这些人口进入大城市的第一步就是租房，根据58同城、安居客发布的《2021年8月重点城市租房趋势报告》显示，重点城市租金水平保持稳定，部分区域热度稳中有升，从中也可看出大城市的中人口和租房热度呈正相关。

三四线城市人口的不断外流造成了大城市的房子供不应求，而县城房子空着也没人住的情况。

二是投资炒房客熄火。在经过一轮轮调控的“洗礼”之后，有多套房产的炒房客可以发挥的空间越来越小，利润空间被不断压缩，导致手上的房子住不完也不好卖，助推了空置率的攀升。

此外，在人口老龄化越来越严重、老旧小区“限拆令”等因素的影响下，未来十年，住房空置率还将进一步增加。

2、高层逐渐问题逐渐增多

从“98房改”开始，我国商品房制度走过了二十多年时间，城市里的房子越建越多，建筑密度越来越大，抬头所见的天空越来越小。商品房市场的发展，反映了城市化的水平，曾几何时，也让很多人享受到了现代住宅发展的红利。

但是，随着时间的推移，最早一批修建的高层住宅也已经有十余年之久，建筑内的问题也逐渐暴露。比如，容积率高、电梯老化、外墙脱落、消防设施不全、人车不分流等问题，越来越不能满足现代年轻人对于居住环境的需求。

更重要的是，高层建筑的老化问题会增加居住的安全隐患，高层建筑的老化问题已经逐渐成为了大城市常见的“城市病”。此外，由于处于市区的高层建筑拆迁成本高，已经很少有开发商愿意拆迁，取而代之的是“旧改”，也就是完善老旧小区的生活设施和外形外观，以最大程度地满足现代人的居住需求。此外，对一些核心区域的老旧商业街，也启动了“旧改工程”，进行形象改造，完善业态，打造体验式街区，以吸引年轻人的目光。

3、刚需购房需求减弱

根据央行公布的数据，目前我国城镇家庭的住房拥有率已经达到96%，其中拥有一套住房的家庭占比为58.4%，拥有两套住房的家庭占比为31.0%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。从住房拥有率数据可以看出，不仅仅住房拥有率很高，同时还有很多家庭拥有不止一套住房，人们对于住房的需求量已经远不如从前。

所以在这种楼市供应过剩的情况下，市场上的房价很有可能会出现下跌。这表明，在未来十年，刚需购房者的需求将会逐步减弱。

另外，随着“租售同权”、“发展保障性租赁住房”等工作的不断深化，未来租房或许会成为主流，进一步削弱刚需购房者对房子的购买需求。