最近， 一位操盘手给淘哥讲了个故事。

深圳某项目一期时，有购房者千方百计想买，有一天，冒着大雨，托关系驱车几十公里，找到开发商见面求情，说到最后甚至哭了起来。 但是新房 需要摇号，他运气不好，没中，最终还是没有选上房。

现在到了项目二期开卖，销售通知他过来选房，他居然又不想买了。

当初这么打破头也想买房的人，现在也打退堂鼓了。短短几个月时间，深圳楼市的市场情绪变化就是如此之快。

最近，随着恒大资金链紧张的事情被广泛报道，楼市负面消息似乎越来越多，很多朋友很担心，即使一些非常坚定的人，也开始没有信心。

但是，以淘哥近20年的从业经验来看，市场越悲观，越是挑选好房子的好时机。

这些负面信息某种程度上是好事，因为这些都是 楼市底部 信号 ，信号越多，底部越明显。 而对于深圳这样人口、经济 基本面强悍 的城市， 底部不会是常态，终归会过去，新周期依然会来临。

可以说，调控创造了非常好的买房窗口期，未来半年正是挑选优质物业的大好时机，千万不要错过。比如福田南山前海光明沙井有些网红盘，放在去年很多人没机会入围，尤其是一些改善型家庭。今年很可能有机会，有的甚至可以从容挑选，太难得了，千万要把握。

现在深圳楼市其实很像2008年，成交冰冻、市场信心悲观、负面信息不断。仔细想想，很多买房人最大的愿望就是回到2008，现在真的回到2008了，你却不敢动手了？

01.

楼市底部信号已经出现很多

底部就在眼前

如图，这是2008年的楼市超级底部期间，深圳某开发商做的广告。“再低，就不可能了。”隐约能看到当时的房价是约5056元/平米起，而现在是多少？

楼市底部就是这样，明明房价已经很低了，但是大家还是观望，有心人才能把握这抄底机会。

前两天，前海扩容后，淘哥在淘宝中做了一场内部粉丝分享活动，给大家分享了如何判断楼市底部的办法，一般而言有很多信号。

1、一批房企，包括著名房企资金链危机、断裂、倒闭。房企股票持续暴跌。

2、大量楼盘降价，朋友圈、降价广告。

3、中介佣金大幅提升，买一套房有10%，甚至15%佣金。

4、购房者维权事件增多，可能以装修品质、停车位、货不对板、漏水、交楼晚等名义，严重的甚至打砸售楼处。

5、中介大规模关铺、甚至跑路。比如当年的中天。

6、断供、拍卖大幅增加，媒体关注。

7、高杠杆投资客爆仓、跑路。

8、市场信心极其低迷，餐馆吃饭没人谈买房（可能都开始谈炒股、买基金）。和家人亲戚朋友说买房，会被鄙视。

9、土地流拍增多，地方财政吃紧。

10、房地产开发投资金额、房企拿地面积和金额，全国社融、投资等统计数据明显、持续下降。

......等等

以过去20年楼市发展的经验而言，以上这些就是楼市底部来临的信号。信号越多，楼市底部的可能性越大。2008年时，这些信号就几乎全部出现。后来的事情大家知道了，2009年又开始新一轮的周期。

而今年2021年的情况，其实和2008年很像，

1、房企危机，恒大、泰禾已经是众所周知了，其实还有不少知名房企，现在都很困难。

2，楼盘降价，深圳有些项目早就公开的85折出售，有些极限的67折，更多的则是以特价房、总经理优惠房源等名义分批出现。

3、中介佣金，现在深圳有些楼盘佣金点数已经到了12%。

4、购房者维权，这几天，朋友圈流传的，龙华某某府业主就装修品质维权。

5、中介关铺，中介人员失业，这已经很明显了。

6、最近拍卖房源明显增多，有些房源明确写出是断供因此被银行拍卖。

可以说，上述10条楼市底部信号，现在几乎全部有不同程度的出现。尤其是土地流拍也开始出现，大家不得不重视了，还是杭州这样的重点城市，十宗地块居然九块流拍！

当楼市的迅速下行，影响到地方财政、金融安全、经济增长、就业等问题时，底部也就到了。

国家统计局原局长邱晓华日前在博鳌透露了一个数据，“简单来说，经济增长的1/5的的贡献来自于房地产，投资增长1/3的贡献来自房地产，地方财政收入可用来建设的财力80%要靠房地产，就业的主体直接人员有上千万，加上间接的人员达到5000万之巨。从这些数字来看，房地产业始终是一个必须高度重视的行业......”

而且从新近公布的统计数据看，由于受疫情的影响，内需远远没有达到预期的水平。投资增长4%左右，消费增长3%左右，都只达到疫情前的常态水平的一半左右。目前的亮点主要是外需依然很强劲，但是持续性存疑。

淘哥认为，统计数据明确告诉我们，出口、投资、消费三驾马车，接下来需要刺激消费、稳定投资，这些其实都和房地产相关。我们要记住，楼市的政策核心是“稳”，大涨不是稳，大跌也不是稳。

所以，我们看到，舆论风向已经悄悄在转变。

在很多人面对楼市感到前景很悲观时，淘哥想提醒大家记住的是，房地产依然是中国经济和中国资产最重要的压舱石，也是金融体系最大的信用来源。因此我们对未来要有信心，信心是黄金。

02.

不要浪费调控买房窗口期

优先选择核心城区优质物业

如图，这是上周末淘哥内部分享会上，对楼市前景的一个判断，逻辑很简单。

1、深圳楼市基本面没有明显变化，优质物业长期看好。

2、短期看，由于金融、政策的调控，楼市出现流动性问题，但不改长期趋势。

3、目前楼市已经出现很多底部信号。

4、对于优质物业而言，底部区域，是调控创造的买房窗口期。

现在的爆出来的个别拍卖房、二手房大跌，包括恒大的危机，本质上属于流动性危机，有点类似2015年股灾时期股票连续跌停，核心原因就是流动性出了问题，所以当时泥沙俱下，优质股票也同样下跌。但是贵州茅台从2015年股灾低点，到今年的高点，5年多时间上涨了20倍。这就是黑天鹅来临时，捡便宜的机会。

淘哥认为，深圳的核心区域的优质物业，就好像贵州茅台，在流动性危机等特殊情况下，如果有折价买入的机会，一定要把握。

所以，一定不要被负面信息所吓倒，一定不要被所谓的“拍卖房暴跌”所吓倒，我们需要认识到，深圳楼市中长期基本面没问题，优质物业折价恰恰是入手的好时机。流动性危机不是常态，危机不是常态，市场环境终归会恢复正常，优质物业的估值也会恢复。

至于哪些属于优质物业，如何挑选优质物业，淘哥的标准很简单：中心、中心、还是中心。

也就是说，优先选择深圳核心城区，主要是福田、南山、前海包括宝中的物业。考虑到深圳是个多中心的城市格局，如果是原关外的区域，则优先选择各个区域的中心地段。

为何楼市底部区域，要挑选核心物业呢？这个和股灾期间买贵州茅台是一个逻辑。越是在市场困难，越是在流动性紧张的时候，资金也越是会向价值高的优质标的、区域集中，越是会远离那些概念炒作的标的、区域。

深圳的福田南山等核心区域，配套成熟、交通方便、居住价值极高。产业发达、人口稠密，收入水平高，购房需求旺盛。 与此同时，住宅土地供应少，新 增住 宅供应稀 缺。 而且 ， 包括河套、 超总 等 新兴片区建设，以及 其 它 旧改、棚改，依然为深圳核心区域提供 了极高的成长性。

也就是说，深圳的福田南山等核心区域，是现实+成长。既具备极高的现实价值，也具备不错的成长性。在楼市调整期有很高的 安全性 ，在未来估值恢复时，也具备很强的成长性。在淘哥看来，就是类似贵州茅台一样的安心标的，是楼市底部最佳的抄底标的。

淘哥要给大家一个好消息是，最新消息，今年福田CBD的唯一新盘，放眼整个福田，也是极其稀缺的一个新盘，加福华尔登府邸，即将入市。这就是一个现实+成长兼备的典型标的。

福田今年的供应很少，海德园和深业中城万众瞩目，且不说不知道何时入市，就是能入市，也需要极高的积分，对于大多数分数不够的家庭而言是高不可攀。水围承翰的项目预计也要到明年。所以对于整个福田区来说，这个加福华尔登府邸是非常稀缺的，也是近期最为确定要入市的项目。

这个楼盘有哪些特点，淘哥给大家分析下。


03.

瞄准深港合作

多所国家级重大科研项目落户

河套有多强？

加福华尔登府邸所在的河套，地处深圳—香港边界区域中部，和香蜜湖同为福田的三大核心引擎之一。

凭借天然的地理优势，河套 是深圳“十四五”规划中唯一一个叠加“深港合作”和“科技创新”两方面使命的重大平台。

当前，因为特殊的局势，深港融合不管是对于深圳，还是香港，都有着非比寻常的意义。

前段时间前海合作区扩容，一个重要的使命就是要大力促进深港融合发展。

从这个层面看，深港融合是深圳在新时代下做城市增量的一股重要推动力，而肩负着深港融合重任的河套，想象力自然也会非常巨大，将会成为众多港企、港资、港人的聚集地。

事实上，这里也正在发生着翻天覆地的变化。

放眼河套，国家药监局药品和医疗器械技术审评检查大湾区分中心、金砖国家未来网络研究院中国分院、未来网络试验设施（深圳中心）等国家级重大科研项目、平台都已相继落户于此。

此外，深港合作也已经在这片宝地深度进行。

以粤港澳青年创新创业工场为例，这里为创业团队提供创业孵化、住宿、培训、交流、政策指导、城市融入等完备服务，目前孵化项目近30家，其中91%都是深港合作项目。

前不久（9月6日），首个深港双方联合办公场所、香港科学园深圳分园也落地河套。

要知道，香港科技园公司是香港最大的科研基地，此次签署的深圳分园落地河套，势必会给河套的科创生态圈建设、科技人才的培育、企业经济效益的提升带来很大的推动作用。

淘哥认为，不管深圳未来如何发展，福田依然将是深圳的核心区域。

这里的物业具备明显的资产配置价值，不但可以收租，可以自住，还可以传承，属于深圳的“核芯”资产。

未来，福田的机会依然很大，尤其是十四五重点提到的河套深港科技创新合作区。

04.

2口岸+3地铁+1城际

1站深圳湾，2站前海、3站市民中心

享受国际级配套

凭借优异的地理占位，加福华尔登府邸的交通、商业、学校等配套都非常能打，它享受的，是深圳最成熟中心区的一流资源。

加福华尔登府邸与地铁4号线、10号线的交汇站福田口岸站无缝接驳，且邻近7号线福民站，2站直达会展中心。

而且，贯穿前海—福田—宝安—东莞—广州的穗莞深城际铁路（在建），也在项目附近的皇岗口岸设站，预计2024年底就能通车，届时，项目1站达深圳湾，2站抵前海。

此外，项目不远处还是京港澳高速口，作为国家南北交通大动脉之一，京港澳高速纵贯8省区市，自驾可便捷到达广州、香港、澳门等地。

凭借2口岸+3地铁+1城际+1高速的交通禀赋，加福华尔登府邸不管是与香港、澳门、广州等周边城市，还是与前海、深圳湾、福田CBD、华强北、西丽等深圳核心，都能快速通达，核心枢纽优势明显。

不止交通，作为福田CBD难得一见的品质新盘，福田的顶级市政配套，加福华尔登府邸都触手可及。

项目约100米即达水围文化商业街及水围1368文化街区，这里是众多深圳网红美食及百年老店的聚集地。

地铁1站即享卓悦中心、深圳中心城广场、COCOPARK、皇庭广场等深圳网红商业，总体量超百万平。

卓悦中心实景图 图源加福华尔登府邸官微

地铁3站还可达市民中心、深圳图书馆、深圳音乐厅、深圳书城、少年宫等文化地标。

深圳当代艺术和城市规划展览馆实景图 图源加福华尔登府邸官微

不得不说，福田作为深圳最正统的城市中心，配套丰富度、生活氛围感，依然是老大哥级别，所以，入住加福华尔登府邸，享受的配套标准完全是国际级水平。

05.

与名校为邻

约90平做南北通透的大3房

享360°天际全景视野

除了交通、配套，加福华尔登府邸还有3个绝杀优势。

1、与名校为邻。

加福华尔登府邸附近就是福田外国语（南校区），根据网上公开的福外南初三全体家委的感谢信可知，福田外国语南校区2021中考成绩喜人，最高分达594，勇夺福田区中考状元。

2、户型惊艳。

加福华尔登府邸是一个纯住宅项目，居住氛围纯粹，推售建面约86—90—125平三种产品。

其中约90平的产品做成了板式3房，而且户型方正、南北通透、空间尺度开阔。

淘哥提醒，在南山、福田这种核心区域，90平做3房的产品本来就很少，一般都要120平，最低也要100平才能做3房。

而加福华尔登府邸约90平就做到了3房，非常珍稀，再加上南北通透、空间阔绰的优势加持，更是绝无仅有。

等于用90平的钱买到了100多平的居住体验，性价比很高。

项目入户大堂效果图

3、360°天际视野。

加福华尔登府邸高约239米，是深圳少有的超高层住宅建筑，这个高度，几乎可以与平安金融中心平起平坐。

立于峰巅，自可揽天地广袤、星河壮阔。

无可比拟的高度，让加福华尔登府邸拥有360°的天际全景视野。

项目俯瞰CBD实景图

北瞰福田CBD的璀璨霓虹，南望香港米埔自然保护区的生机盎然，西揽深圳湾的粼粼碧波。

莲花山公园、皇岗公园、红树林生态公园、3公里福荣都市绿道的生机勃勃，更是如画卷般在眼前徐徐展开，一览无遗。

项目俯瞰CBD、深圳湾实景图

城市、公园、海湾，自然和城市的绝代风华，都只是生活中的寻常一瞥，这种居住体验，也只有加福华尔登府邸才能够拥有。

项目效果图

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（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）