鑫苑：从“房企赴美第一股”到“多盘联动维权”|万科|万达|房地产|置业|鑫苑

1997年，中国发生了很多有影响力的大事件。

在刚刚起步的中国房地产商品化市场，也出现了这么几件事。

1997年，绿地改为股份制公司，职工持股会持有绿地18.88%的股份。

1997年，绿城在杭州交付一代经典丹桂公寓，开启了杭州第一代现代化小区的先河。

也是1997年，一位山西人在郑州创办了一家房地产公司鑫苑置业。

十年后的2007年，中国地产圈依然不缺新闻。

这位山西人的老乡，人生第二次创业失败，把自己一手打造的顺驰集团卖给了香港路劲基建集团。当年超越万科的梦想被讥笑为“白日梦”。

也是这一年，那个山西人带着鑫苑置业风光赴美上市，成为中国房企赴美第一股。鑫苑名家横空出世，出道即巅峰，大领导频频视察，本土龙头建业正商甚至都只能望着尾灯羡慕，鑫苑置业被誉为“河南王”。

如今，曾经“河南王”的梦想却早已落满尘埃。

在鑫苑的大本营河南，维权声浪一波高过一波。无证开盘、延期交付、失信违约等等一次次冲刷着这家房企曾经的骄傲，透支着这家房企的品牌。

从“房企赴美第一股”到“多盘联动维权”这些年，鑫苑经历了什么？

第一章

神盘之后不见神盘

1982年前后，山西人张勇来到郑州求学，之后在郑州通过工程起家攒了第一桶金。

1997年，张勇进入地产行业，随后开发鑫苑名家，声名鹊起，连续多年在郑州市场销售额居首。

创始人的风格决定企业的气质。

鑫苑坚持“不囤地、不捂盘、零库存”的运营方针和“快速拿地、快速建设、快速销售”的操盘模式，以销定产，快销快走，迅速成为河南本土房企的龙头之一。

然而，鑫苑出道即巅峰，之后便再也没有复制出如鑫苑名家这样的经典作品。

神盘之后不见神盘。

如果回到十年前，问一个郑州人在郑州买房子会选择哪个开发商，鑫苑可能有一席之地。但是，如今一些买了鑫苑房子的业主，可能会做出不同的选择。

根据媒体公开报道，鑫苑在郑州多个项目遭遇业主维权，近期，乐居房产投诉平台也收到鑫苑业主有关项目停工的投诉：

2018年，鑫苑名城因绿化缩水、品质降标等诸多质量问题引发业主投诉维权。
2018年，鑫苑国际新城因车位和房子捆绑销售的霸王条款遭遇业主维权，年底交房时，被业主质疑小区人车不分流、不满足条件强制交房。
2020年，鑫苑城十二号院业主再次因延期交房进行维权。
2020年，鑫苑府业主曾因项目降价进行维权。
2021年，鑫苑多个项目业主向乐居房产投诉平台爆料，鑫苑部分项目长期停工，业主担心“烂尾”。
期间，鑫苑国际新城、鑫苑金水观城等多个项目曾因无证销售被曝光。

据了解，今年9月初，鑫苑河南区域曾举行万人复工大会。鑫苑官方微信公号上说，鑫苑作为发轫于郑州的企业，积极响应政府号召，全力推进在建工地、在售项目复工复产。

然而，到了9月15日，乐居河南实地探访发现，鑫苑国际新城工地有少量工人施工，鑫苑府项目工地依然大门紧锁，并无施工迹象。

鑫苑国际新城工地

鑫苑府工地

乐居河南联系到一位鑫苑府业主，据业主介绍，在停工后业主曾通过各种途径了解情况，疑因未支付项目款项，工地总包已经撤场，工程停滞。

业主也向投诉平台、政府留言板等渠道反映问题，均未得到准确答复。

采访结尾，这位业主说，不能说太多，他怕二手房卖不出去。然后他又说，在房子不烂尾能收到房的前提下。

业主的担心并非毫无根据。

据天眼查显示，鑫苑府的开发企业郑州鑫合置业有限公司由河南鑫苑置业有限公司控股，河南王胡砦实业有限公司参股，2021年1月，两家公司以出质郑州鑫合置业有限公司股权的方式，将股权质押给大业信托有限责任公司。

正常情况下，股权质押是一种正常的融资行为，用以帮助公司获得更多的流动性资金，出质股权的方式获得融资，也就意味着企业的出现资金缺口。

作为鑫苑的现金奶牛，鑫苑国际新城的情况似乎也不太秒。

根据天眼查显示，鑫苑国际新城开发企业郑州康盛博达房地产开发有限公司被管城区人民法院列为限制消费对象，杨斌被限制高消费。案号(2021)豫0104执4379号，发布日期为2021年9月15日。今年8月4日，郑州康盛博达房地产开发有限公司曾因未按时履行法律义务而被法院强制执行，执行标约290万元。此外，该企业还多次因无证销售被列为郑州市失信企业。

在三道红线压顶，现金流为王的时代，一旦融资渠道受限、资金链出现问题，企业的信任危机也会随之而来。停工、烂尾、甚至大幅度降价、以价换量来获取现金流，也就成为了断腕之举。

品质缩水、无证开盘、捆绑销售、项目停工、延期交付……鑫苑已经从曾经风头无两的“神盘制造机”摇身一变成为了“维权大户”。

第二章

鑫苑失去的十年

2007年，张勇携鑫苑置业走出郑州走向全国并与国际接轨。2008年，鑫苑置业把公司总部由河南郑州迁往北京，开启了全国化之路。

赴美上市之后，鑫苑的路走得怎么样？

就在鑫苑置业美股上市的第二年，也就是2008年，美国爆发金融危机。这次金融危机爆发的主因就是无节制的房地产抵押贷款。鑫苑的“洋字招牌”也因此失色不少。

在国内，鑫苑置业开始确立高周转、高杠杆、高激励和轻资产“三高一轻”模式，开始迅速完善全国布局。

就如当年山西同乡“超过万科”的雄心抱负一样，张勇也喊出了再造一个“万达”的小目标。

2013年，张勇开始推动鑫苑置业进行“组织再造、战略重构”，并高调聘请前万达副总裁王信琦担任CEO。

然而，鑫苑在规模上并没有实现长足的发展，反而，在走出去之后，大本营郑州的市场占有率也在逐步萎缩。

在2008年到2018年这十年里，郑州房地产市场迅速发展，特别是2016到2018年这三年里，郑州成为一众房企抢滩登陆的首要之地。在市场的红利期，很多曾经难忘其项背的河南本土房企，纷纷实现千亿甚至两千亿。

根据克而瑞的数据，2017年河南本土房企在操盘金额上相差不大，其中建业地产370.8亿，正商集团295.3亿，鑫苑中国233.1亿，而到了2020年，建业和正商分别提升至1039.1亿和423亿，鑫苑中国只有209.3亿。康桥地产也以271.5亿的操盘金额，后来居上，排名在鑫苑中国之前。

风停了大家跌回人间，很多人已分道扬镳。

在克而瑞河南区域公布的2020年度河南房企销售排行榜上，鑫苑中国以48.19亿的全口径金额仅列第23名。2021年上半年度河南房企销售金额榜单中，鑫苑未上榜。

根据媒体公布的鑫苑置业2020年年报显示，2020年底，鑫苑置业在中国19个城市进行项目布局，总土储面积达2000万平米，总货值超过2200亿元。其中，郑州的土储面积占总量的大约三分之一。这些土储如何消化？是个需要思考的问题。

可以看出，无论是全国还是河南大本营，鑫苑的销售前景堪忧，销售压力空前。

2016年，规模化受阻的鑫苑开始转型，布局科技化，试图剑走偏锋。

2020年10月，鑫苑置业的物业板块鑫苑服务(01895.HK)登陆港交所，张勇的资本版图实现扩张。

然而，资本之路并不那么好走。今年，鑫苑置业和鑫苑服务年报双双难产，鑫苑服务还曾连续停牌，其背后的原因或许鑫苑的资金困局有关。

张勇成也资本，困也资本。

鑫苑失去了中国房地产发展的黄金十年。

第三章

鑫苑置业的债务危机

另一面，鑫苑集团人事变动频繁，高层更迭犹如走马灯。

2013年，鑫苑集团董事长张勇提出要对标万达，高调聘请前万达副总裁王信琦担任CEO。
2016年，王信琦退场，接过总裁职位的是在万达工作7年之久的张立洲。
2019年6月20日，张立洲也提出离职，接棒者为银行业出身的李尚荣。
2020年6月，入职不满一年的鑫苑集团总裁李尚荣离职，贺海飞接任。

短短7年里，换了4任总裁。高级管理层的更迭频繁，意味着公司战略规划无法长期坚定执行，这些年鑫苑的发展到底如何？有没有受到影响？

根据克而瑞数据显示，从2014-2020年，鑫苑中国销售额分别是82.3亿、135.6亿、190.7亿、233.1亿元、295.1亿、221.9亿和219.3亿，行业排名分别为 84名、73名、84名、78名、82名、89名，105名。

鑫苑中国在内地房企的排名持续下滑，2020年已经跌出了房企百强。

2016年-2019年鑫苑置业的资产负债率分别是，78.9%、63.3%、90.35%、89.33%，其中2018年在上市房企资产负债率排行中，鑫苑置业的负债率排名第五。

截止到发稿前，鑫苑集团未公开公布其2020年年报，但是在网络上存在一份由媒体发布的“鑫苑置业公布2020成绩单：地产主业内生增长动力显现”。

鑫苑集团官网截图

在这份成绩单中，2020年，公布口径发生变化，里面提到，鑫苑置业净负债率从2020年三季度的99%大幅下降到71%；现金短债比为1.13，三道红线两条为绿，与2019年相比由橙转黄，集团债务结构健康，综合偿债能力较强。并未提到鑫苑置业的负债总额，资产负债率等指标。

人民网文章截图

而根据鑫苑置业2020年半年报显示，截至2020年6月末，鑫苑置业公司资产总额599.68亿元，负债总额504.32亿元，所有者权益95.37亿元，资产负债率84.10%，剔除预收款项的资产负债率73.75%，净负债率127.68%，处于行业较高水平。账上非受限的货币资金46.53亿元，短期债务54.13亿元，现金短债比0.86，手持现金无法覆盖短期债务。“三道红线”也全踩中。

2020财年三季报显示，鑫苑置业(累计)归属于母公司普通股股东净利润为-4239.50万美元，同比下降223.22%；营业收入为10.66亿美元，同比下跌32.39%。　　

此外，由于多数债务是在2020至2021年集中到期，鑫苑置业已经连遭标普、惠誉两大评级机构下调评级，负债情况着实堪忧。

2019年9月至10月，鑫苑置业连续遭遇了标普和惠誉两大国际评级机构的评级下调，标普将鑫苑置业的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”，将长期债项评级从“B-”下调至“CCC+”。惠誉也将鑫苑置业的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”。此外，鑫苑置业旗下9家子公司的股权被全部质押融资，另有2家子公司部分股权被质押融资。

2021年7月5日，惠誉授将鑫苑置业的“B-”长期外币发行人违约评级(IDR)、高级无抵押评级以及未偿票据评级，回收率评级为“RR4”，列入负面评级观察(RWN)。

2021年9月3日，惠誉将鑫苑置业(XIN.US)的长期外币发行人违约评级和高级无抵押评级及未偿债券评级从“B-”下调至“CCC”，回收率评级为“RR4”。

评级下调反映了鑫苑置业2021年10月到期2.29亿美元债券的再融资风险上升，且公司内部治理存在弱点，后者体现在一再推迟公布经审计的财务报告。

有媒体透露，鑫苑置业正在为2.29亿美元债券的再融资研究方案，到期日马上到来，其仍未确保可用于债券再融资的足够资金。

第四章

鑫苑的路在何方？

鑫苑出走，失去了本土房企的主场优势，又没有带回来优质的基因。甚至品质在一路下滑，出现郑州市场上“稀缺”的“L”型楼栋、“凹凸”型楼栋。

鑫苑紫金府效果图

鑫苑德润珺园效果图

曾经一心一意造房子，创造经典的鑫苑，永远留在了东风渠畔。

如今的那位鑫苑府业主，在夙夜忧虑中，仍然在担心鑫苑是不是有钱把房子盖好完好交付到他手里。

根据评级机构的分析可以看出，鑫苑置业的融资能力持续恶化，鑫苑置业过度依赖国外债券，融资渠道狭窄且融资成本高。