编者按：房企拿地风险很多，最大投资风险就在于最初取得项目用地的方式是否合理、成本是否可控、风险是否可规避，一步踏错，可谓步步错。

尤其遇到农用地，很多伙伴迷茫无从下手，因此分析项目是否可以农转用，是我们拿地前必须要了解的一个关键环节。

如果可以办理农转用，从某些意义上来说是可以开发的；如果不能，基本上可以果断放弃，避免更多精力和财力。

我国土地利用现状分为农用地、建设用地和未利用地。

房企看地涉及到的主要是城镇用地，未利用地，一般荒草地比较多。

占用建设用地以外的土地都需要转用，比如占用未利用地、农用地，因为项目占用农用地的比较多，粗略称农转用。

如果房企看中某块地想要开发建设，土地现状为农用地，就要判断是否可以农转用，这个分两种情况。

第一种情况：如果项目现状为农用地，规划为农用地，那么是不可以办理农转用的，也是不可以土地征收的。

除非修改规划方案，但是前提也是要符合国家相关的规定，如果能修改规划，那么农用地可以修改规划为建设用地，然后再办理农转用。

第二种情况：如果项目现状为农用地，规划为建设用地，可以办理农转用和土地征收手续。

另外，农转用征用土地必须符合土地利用总体规划，城市规划以及土地利用年度计划和其他相关的规划。

因此在初步选定某块农用地，打算后期作为建设项目的话，房企应该向相关部门，比如自然资源局、建设部门、规划部门、环保部门等咨询，是否该农用地符合各项规划。

如果各个部门都同意建设，才可以安全无忧建设。如果不同意，就不能强行建设，对于房企来说是有风险的，因此要规划先行，一一核对。

如何判断项目是否符合各类规划？需要遵循五步法。

第一步：核实是否符合土地利用总体规划

项目符合土规，是基础也是根本，如果此项规划不符合，是根本没有办法合法建设的。

1、核实规划地类，是否与项目规划地类相符（城镇用地）

一般情况下，城乡建设用地包括城镇用地，农村居民点、采矿用地和其他独立建设用地。

一般交通水利用地项目，比如公路，铁路，民航机场属于国家基础设施项目，能源类项目，开发商涉及较少。

具体我们要针对图例，名称和图例颜色一一去对应。

2、核实建设用地管制区，是否位于允许建设区。

管制区分为允许建设区，有条件建设区、限制建设区和禁止建设区。

选定某项目以后，我们要收集建设用地管制区图件，分析项目是否位于允许建设区，要做到图例，图件一一对应。

3、核实土地用途区，是否与项目建设用途一致。

我国的土地用途区分为基本农田保护区，一般农地区、城镇村建设用地区，还有独立工矿用地区以及生态环境安全控制区，自然与文化遗产保护区、林业用地区、牧业用地区等。

如果项目位于城镇村建设用地区，是可以建设开发的，是符合规划的。

最后，还要具体看项目的建设类型。

在核实完土地规划地类，建设用地管制区，土地用途区全部符合规划以后，项目才算符合所有规划，有一条不符合也不行。

第二步：核实是否符合城市规划

一个项目想建设必然符合土地规划，也要符合城市规划。主要有两点：

1、主要核实用地性质

如果想建设住宅项目，要看城市规划是否为住宅用地；如果想建商业，是否规划为商业用地，如果土地性质是没有问题的，那么是符合规划的。

2、核实地块位置和面积是否一一对应

如果位置不对应，需要做相应的处理。通过定位手段与城市规划相套合，一般用CAD或其他技术。

另外要看面积是否一致，项目地块面积要完全包含在城市规划大地块中，地块的性质位置和面积要完全符合规划才可以。

3、项目不符合城规，想建设必须要修改城市规划

城市规划的修改设计，如果项目地块涉及到强规区域，建议开发商尽量避开，因为涉及到强规，项目修改规划确实特别难。（见下图）

如果只涉及一般指标内容，修改程序和复杂度会小很多。

如果项目涉及到强规内容，实在没有办法避让，这时候需要修改城市总体规划。 具体流程如下：

首先我们要对现行规划实施情况进行分析和总结，一般可以政府自己来做，或是委托有相关资质的单位来做。

一般涉及“五情形”之一，是可以修改城市总体规划的。

具体为：上位规划要求，行政区调整，重大工程建设，评估确需修改，审批机关认为应该修改。

如果不具备以上五要素，是不可以修改城市总体规划。

如果项目具备以上某一种条件，可向相关的规划部门提出申请，相关部门进行核实，是否涉及到强规内容的修改。

一般流程如下：首先要写专题报告，请专家来评审论证是否规划修改利大于弊，或是规划修改是否对当地造成恶劣影响。

如果专家觉得可以修改，就可以进入规划修改的程序，更新文本和图件进行备案公示。

4、控规——规定性指标

如果项目不涉及强规内容，而是规定性指标，是可以修改规划的，程序相对会简单一些，规定性指标其实主要在控规里边涉及。（见下图）

我们经常遇到的用地性质、用地面积、建筑密度、绿化率以及容积率等都是规定性指标。

如果项目涉及到的是以上内容，我们直接修改控制性规划就可以，修改完控规以后，再修改规划设计条件。

规划设计条件变更，首先需要开发商进行申请，规划部门审核项目是否符合受理的条件。

如果政府认为不可以修改，就不会受理案件。

如果同意，会提供相应的材料，最后要报人民政府和城规部门进行审批，后期下发新的规划设计条件给开发商。

第三步：核实生态规划

生态环保在当今尤为重要，核实相关的生态规划，让项目不要和相关的规划冲突。

比如风景名胜区保护规划，要和环保部门和旅游部门沟通；另外水源保护地规划，水利发展规划，项目不要占用水源保护地，这个需要和水利部门进行沟通。

不要位于地质灾害高发区，一般需要去国土部门沟通。

另外就是林地发展规划，项目不要占用国家公益林区，一般是在林业部门沟通，还有生态环境保护规划，项目不要触碰生态保护红线，一般要去接触环保部门。

第四步：核实其他相关规划

1、核实土地利用年度计划

如果这个地块是我们想要开发的，还要看一下政府是不是已经打算或已经安排要开发，每年政府要供的土地必须要在土地利用年度计划里边，所以这个也是一个重要的指标。

2、核实土地供应计划等涉及规划


本年度想要开发的项目或地块，必须要让政府列入到本年度的土地利用年度计划和本年度的土地供应计划。

第五步：核实供地状况

最后一步看似简单也很重要。我们需要再核实一下，项目是否符合土地供应政策。

如果项目位于限制供地目录中，想要建设，需要跟政府申请解除限制；如果项目位于禁止供地目录，一般情况下是没有办法建设的，只能选择放弃的，修改禁止目录是很难修改的。

综上就是判断一个项目是否可以办理农转用的各项依据。因此想要拿地的我们，提前规避各种风险，学会这一点很重要!

文章来源：牧诗地产圈（id：mrthinkers）转载已获授权，在此表示感谢