近两个月，无论是从业者还是购房者都能感受到，武汉楼市开始转凉，这次，一直走“独立行情”的光谷也未能幸免。
不服气？复盘一下光谷近几个月的去化就知道了。
5月29日，光谷首次试行集中开盘，迈出区域调控第一步，购房者只能一个楼盘登记，挤去水分之后，楼盘登记量降低，购房者买房的中签率大增，整体来说，政策对刚需更加友好。
当天恺德光谷熙园、新希望锦粼九里、光谷悦城、光谷南山府、正荣紫阙台、中海光谷东麓6盘1200套房源推向市场，日光盘占了一半，其他项目整体去化也很高。
6月26日，光谷第二次集中开盘。当天光谷南山府、新城璞樾门第、中建星光城、绿地光谷星河汇、碧桂园十里春风、高科世茂十里星河、中海光谷东麓等7盘齐来，其中6盘日光，光谷热度可见一斑。
8月22日，光谷进行了第三次集中开盘。市场开始分化，旭辉千山凌云、德商彰泰佳兆业翡丽天玺、恺德光谷熙园、武汉城建光谷龙山湖、新希望锦粼九里、美的雅居乐云筑等6盘齐开，开盘整体去化一般，无一日光，去化情况较好的项目也没有超过六成。
8月28日，光谷进行了第四次集中开盘。正荣紫阙台、正荣恒瑞御峯、中海光谷东麓3个项目开盘，当日去化率均不足5成，光谷整体市场开始进入平淡期。
（以上去化数据来源：武汉购房荟、克尔瑞等）
即便去化率下降，但不可否认，光谷仍是购房者心中的“王者”，区域认可度和市场关注度仍然很高。在今年6月份武汉的集中土拍中，光谷多个区域地王轮番登场，尤其是光谷中心城楼面积更是达到了20799元/平！
在区域价值逐渐分化的时代，优质地段暴涨，冷门板块滞涨将成为常态，正确选择项目，变得更加重要。
对于光谷，市场看涨情绪仍在，到底该不该跟？
进入楼市传统旺季金九月，光谷第五次集中开盘也即将上线，光谷能否力挽狂澜重振武汉楼市信心？
据不完全统计，光谷预计参与第五次集中开盘的项目有四个，这些项目全部位于光谷中心城和左岭，均属于高性价比盘，预计去化较好，感兴趣的可以持续关注。（注：伟鹏硅谷小镇已于9月19日首开）
近日，小编特意深入光谷大热的光谷中心城和左岭区域，实地探访光谷那些年曾被疯抢的项目，给光谷购房者带来第一手的踩盘资料，为购房者提供中肯的选盘建议，一起去看看吧！
光谷中心城
世界级规划，配套逐渐兑现
1、世界级规划吸睛，武汉楼市第一梯队
光谷中心城的热度之所以高，与中心城的上位规划息息相关：
光谷中心城地处光谷地理中心、“黄金十字轴”节点，规划面积36.15平方公里，东至光谷七路、西至光谷二路、南至高新五路、北至森林大道，规划建设“三横一纵”四条地铁线及五条有轨电车。
根据《中国光谷中心区总体城市设计》规划，光谷中心城重点引进“金融机构、企业总部、商务办公、商业娱乐、高档居住”。
这里拥有包括光谷地下空间走廊、世界城、富力、碧桂园、大悦城、绿地、奥山、瑞安等总体量超100万方的商业和星河公园、新月溪公园、豹子溪共公园等多个生态配套。
中心城大部分土地都留给了产业和商业，再减去大面积绿化和密集路网等，居住用地面积不到6平方公里，仅占总用地面积25%。
这样规划的特点就是片区宜产宜居，但也造成了住房供应短缺的局面，优质核心地段的住宅更是稀缺。
这也是光谷中心城二手房市场坚挺、新房去化常年霸榜的原因。比如项目周边的朗诗里程、联投驿园、188国际等老社区，二手房成交价接连突破新高，价格有赶超武汉二环的态势。
不难看出，虽然光谷中心城地处三环外，但它却是武汉楼市妥妥的第一梯队。
2、板块现状：北部配套兑现速度更快，南部待开发
以关豹高速（高新三路）为界，可将光谷中心城分成两个板块，关豹高速以北区域可视为光谷中心城北区，关豹高速以南为光谷中心城南区。
△光谷中心城北区核心部分
△光谷中心城南区核心部分
目前，分隔光谷中心城南北区的高新三路（三环线-外环线）改造提升工程已正式开工，未来光谷中心城南北区的融合将加强，光谷中心城一体化发展将更进一步。
△高新三路改造后”高架+地面“效果图
据官方消息，光谷中心城北区招商布局已基本完成，南区的招商工作已启动。
从实地探访来看，光谷中心城北区的配套的确远好于南区，尤其是高新大道、光谷五路周边的商业体正有序推进，目前，已引进小米、霍尼韦尔、中建三局等世界500强项目8个，铁四院、江汉石油、湖北中煤等总部企业19家，中粮大悦城、光谷创新天地、首创奥特莱斯等商业综合体4个，湖北奥体中心、驿山高尔夫等体育休闲项目5个，长江文创产业园、长江数字文化中心、武汉数字传媒服务产业基地等文化创意项目3个。
△光谷五路及高新大道两侧的商业分布
△武汉大悦城效果图
中心城北区在售（待售）项目：
中建星光城、恺德光谷熙园、德商彰泰佳兆业翡丽天玺、武汉城建光谷龙山湖、广电光谷家（未开）、电建·德商·洺悦天玺（未开）、城投南山长投•领峯（未开）。
中心城南区在售（待售）项目：
新希望锦粼九里、光谷鼎正悦府（未开）。
此外还有正荣恒瑞御峯等多个尾盘或别墅项目在此不做统计。
3、世界级规划已现雏形，多个重量级配套正在落地
很多人都是在文字里、图片上、视频中看过光谷中心城，实际探访来看，中心城仍处于兑现期。
光谷中心城已经兑现的配套，基本围绕着地标林立的高新大道主轴，这里已入驻很多企业，路上看似人少，但写字楼的地下车库和地面却停满了车辆，到了上下班高峰期，高新大道会堵到你怀疑人生。
△高新大道
日前，高新大道完成全部收尾工作，双向14车道全部打开；武汉大悦城位于光谷政务中心正对面，目前正在施工，预计于2021年12月18日开业；湖北省科技馆新馆项目土建工程已全部完工，展教工程正有序进场施工中……
△同济医院光谷院区
△武汉大悦城
△政务中心
△湖北省科技馆新馆
△光谷有轨电车
△地铁11号线走向示意图
地铁11号线东段始于光谷武汉东站，沿高新大道铺设，贯穿光谷中心城，经未来科技城、左岭，直达鄂州葛店，是湖北省第一条跨越地级市的地铁线路，也是武汉地铁首次延伸出武汉市区。待地铁11号线二期建成后，该线路可连接关山大道、光谷广场，直通武昌火车站。
△地铁19号线走向示意图（在建）
地铁19号线规划从武汉火车站经东湖风景区及花山，然后深入光谷中心城腹地，一期在光谷中心城光谷五路（与11号线换乘）和高新二路设站（与13号线换乘）。目前19号线已全面开工，预计2023年建成通车。
光谷中央生态大走廊空中轨道项目（一期工程）沿光谷生态大走廊建设，项目北起九峰山，南至龙泉山，一期工程实施线路全长约 10km，全线共设置 6 座车站，预计为九峰山站、高新大道站、高新二路站、高新四路站、综保区站、龙泉山站。其中，高新大道空轨站点与“光谷之星”节点按照分离式方案设计，预留连廊，目前空轨预埋工程已开工。
核心区豪宅化，门槛越来越高
光谷中心城在售/待售楼盘情况：
从表上看， 目前整个光谷中心城除了部分尾盘和别墅项目，有9个楼盘值得购房关注，其中中建星光城和长江广电光谷家两个项目预计9月下旬开盘。由4个楼盘处于在售平销状态，另有包括长江广电光谷家在内的4个纯新盘项目，不少项目目前仍未达到销售条件，预计短期不会开盘。
目前光谷中心城对刚需越来越不友好，上车盘货量已经严重不足，尤其在光谷中心城北区，仅有中建星光城一个刚需项目本月有加推计划，该楼盘首付门槛在60万以内，预计很难抢。
长江广电光谷家价格预计有惊喜，但该项目宣传不对外销售。
其他几个项目主推叠墅和大平层，入手门槛较高，不少刚需购房者只能被挡在门外，并向周边区域（左岭、花山、鄂州、江夏等地）溢出。
最新动态：
中建星光城预计参与9月26日集中开盘，推出二期15号楼建面约99、117、127㎡毛坯户型，共计248套。有小道消息说此次可能会涨价，毛坯均价或突破2万。
248套房源，共计收取240套刚需资料、80套非刚需资料，中签率约1：1.33，这也意味着2人抢一套。要知道此前非刚需是完全没机会的，这次也是中建星光城开启刚需登记后首次对非刚需开卖，无疑对部分非刚需购房者是一个抢到的好机会。
据悉，刚需购房者登记时间9月22日上午10：00，非刚需购房者登记时间9月22日上午10：10分。
网传图片
前期毛坯均价18810元/平，这个价格属光谷中心城性价比第一梯队，片区内基本无敌手。据实地了解，项目库存房源已经不多，仅剩15#、18#、22#、25#等几栋住宅待售。
中建星光城一直是光谷中心城的神盘，逢开必罄。目前也是光谷中心城为数不多的低价盘。
项目位于东湖高新区光谷三路以东，三星巷以北，何流路以南，孟新路以西，距离光谷中心城核心（光谷五路）略远。但光谷中心城的在售项目中，中建星光城环线位置较好，距离三环比较近，距离地铁口约700米，是区域内少有的地铁盘。项目周边配套相对成熟，可享受幼儿园到中学12年门前教育，项目周边还分布着三甲医院和公园，主要配套都在1公里步行范围内。
项目区位很有优势，购买难度大，集中摇号还是能增加一定刚需的中签率，周边生活氛围也比较足。
项目是板块内难得的毛坯住宅，没有超小户型，内部规划约3.5万方中央景观轴、约2.2万方情景式街区，还有夜光跑道、星系主题儿童乐园等，适合品质刚需和改善人群购买入住。
最新动态：恺德光谷熙园目前有房源在售。主推建面约106㎡、118㎡、127㎡带装修房源，均价24327元/平。据实地了解，该项目库存房源较多，最早交房时间是2024年7月。
恺德光谷熙园项目位于光谷中心城高新二路与大吕路交汇处，已签约万科物业。项目地段不错，距离光谷成熟区较近，周边商业、教育、医疗配套资源丰富，自带一所幼儿园，项目售楼部的正对面即是光谷十八小，可享受目送式小学教育。附近还有两所公园，居住环境不错。
最新动态：德商彰泰佳兆业翡丽天玺目前有房源在售。主推10#、12#号楼建面约142㎡、162㎡、185㎡带装修大平层，均价27518元/平。
德商彰泰佳兆业翡丽天玺位于高科园二路与神墩四路交汇处，属于光谷中心城较核心的地段。项目在售的10#、12#号楼位于南部地块内，西侧是公园绿地，视野还不错；12号楼南部为幼儿园，没什么遮挡，采光要更好一些。
项目面积段基本上都属于改善，户型最大185平，相比上期最大207平的面积段来说，有所下调，起步户型从136平调到了142平，入手门槛有所上调，但最高总价下调不少，整体户型偏改善，相比光谷其他项目，单价和首付依然天花板的存在。
实探来看，项目的品质整体较高，尤其是公区架空层、游泳池等，均已实景呈现。
△游泳池实拍
△架空层实拍
△样板间实拍
最新动态：光谷创新天地近期无开盘计划。项目后续将加推三期R6地块4栋楼，前期均价，主推建面约126㎡、132㎡、133㎡、142㎡、154㎡带精装房源，户型面积段不高，相比于周边几个新建项目，门槛不算高。
光谷创新天地由瑞安房地产和中信泰富地产共同投资打造的大型多功能综合体，整体圈层和品质较高，是光谷最早一批的豪宅项目，目前部分楼栋已交房。
光谷创新天地光谷六路与神墩五路交汇处。R6地块1、2号楼均为2个单元，8层，均为155平大平层，1梯2户；3、4号楼均为133平和132平，西边单元共29层2梯3户；东边单元为126平和142平1梯2户，共8层。
最新动态：武汉城建光谷龙山湖目前有房源在售。主推6#号楼一梯一户建面约235㎡、270㎡带装修大平层，均价25000元/平。目前项目还余7#、8#号楼等楼栋待售，可观湖景。
项目位于未来科技城华为研究基地旁，近四环，周边项目较少，是片区少数在售的项目。大商业可依靠光谷中心城核心。
项目作为前地王，首开时价格很多人还接受不了，现在再看看，已不算贵了！项目从去年7月首开，目前共取证4次，仅一次价格上涨，还是毛坯改装修!
武汉城建光谷龙山湖圈层非常纯粹，起初最低门槛就是95万！似乎专为华为高薪人群打造的大平层！因为总价高，基本都是自住为主，销售节奏比较慢，但整体卖的还算不错的。
项目公摊较低，可利用空间较多。
△样板间实拍
最新动态：新希望锦粼九里目前有房源在售。主推建面约107-109㎡毛坯房源，均价17981元/平。项目相比中心城其他项目，性价比较高，前期销售火爆，近期进入平销阶段。
新希望锦粼九里位于高新五路与光谷五路交叉口，属于光谷中心城南区，项目落于光谷地下空间走廊旁，目前项目周边仍属于开发阶段，生活配套短期较难兑现。
最新动态：长江广电光谷家目前在建，有消息称，项目预计9月下旬参与光谷第五次集中开盘。一期首开1-6号楼，建面约90㎡、120㎡、180㎡、220㎡毛坯户型，据此前消息，项目不对外销售。
长江广电光谷家位于光谷思路与神墩三路交汇处，小区分三期规划，一区6栋即将首开，二区11栋，三区四栋，主要销售对象为广电集团员工。
最新动态：电建德商洺悦天玺在建，目前仅开放了外展点，暂未公布开盘计划。
项目位于神墩一路以南、神墩三路以北、高科园路以东、高科园一路以西，紧邻光谷十七小学，该地块用地性质为居住用地、社会福利用地，曾是光谷中心城地王，属于光谷中心城核心地段，预计走高端路线。
城投南山长投领峯
最新动态：城投南山长投领峯是光谷中心城现地王项目，目前已进场施工，暂未公布开盘计划。
该地块为P(2021)037号，6月29日，由武汉山恒建设发展有限公司(南山)竞得。将建设商业、住宅及配套服务用房，其中商业建筑面积约为3.4万平方米，住宅建筑面积约为29.7万平方米，幼儿园、社区卫生服务站、开闭所等配套服务用房建筑面积约为1.6万平方米，总计容面积约为34.7万平方米。
城投南山长投领峯位于高新二路以南、光谷三路以西，从区位图来看，城投南山长投•领峯项目紧邻奥体中心，四周配套十分丰富，分布有湖北省奥林匹克体育中心、光谷生物城、二妃山和豹子山，居住环境相对舒适，且地块距离高新大道约3公里，门口既是规划的地铁13号线，据11号线光谷生物园站约1.3公里，驾车、轨道交通出行均很方便。
最新动态：光谷鼎正悦府是纯新盘，位于光谷中心城南区，两侧规划有公园，距离小米、金山的地块不远，目前在建中，暂未公布开盘计划。
鼎正悦府规划总用地面积约2.1万方，总建面约6.5万方，计容建面约4.5万方，其中住宅建面约4.1万方，3班幼儿园建面约900方，容积率约为2.1，绿地率约为30%，地下停车位527个，车位配比约1：1.4，规划总户数约374户，户均建面约110平。
经历了多年开发，光谷中心城作为光谷的“内环”，价值逐渐升高。目前来看，整个光谷中心城可供刚需选择的项目已经不多，首付门槛普遍达到60万以上。
后期，光谷中心城门槛或将提高至首付80万起，全面进入改善时代，刚需购房者且买且珍惜！
左岭
光谷刚需去哪儿？
1、接棒光谷中心城，下一个将爆火的区域
曾经，坊间流传武汉有四大刚需置业圣地——四新白沙洲，后湖光谷东。
随着武汉的发展，这几个区域的房价也在节节攀升，普遍达到了1.8W+/平，尤其是光谷东，也就是光谷中心城，房价甚至上探到了2.7W+/平，
置业关山有门槛，追高中心城有压力，这时候，区位和价格优势极大的左岭便应运而生，成为承接光谷外溢的重要区域。而且，左岭与光谷中心城没有天然屏障，未来发展也充满了想象空间。
比如光谷科技创新大走廊 、高新 大道主轴、光谷科学城、硅谷小镇、左岭千亿大道等产业规划，全部与左岭有关。
△硅谷小镇硅谷立方效果图
△光谷科学岛效果图
这里面需要重点提一下东湖科学城的光谷科学岛，有望成为媲美光谷中心城的重量级规划。东湖科学城是东湖科学城的核心区和起步区，规划总面积15.3平方公里，将重点布局建设中科院精密测量创新研究院、地下空间创新研究院、先进技术研究院、中科院大学武汉学院、华中科技大学国际科技创新园等重大项目。
武汉光源、人工智能计算中心、精密重力测量、脉冲强磁场试验提升装置，光听名字就不明觉厉，一批重大科技基础设施落户这里；另外还布局40余个国家级高水平技术创新平台，涉及15项重大创新平台及配套园区建设、46项重点企业技术创新项目。
从这些规划来看，左岭确实充满想象空间。这也是左岭比花山、光谷南更有潜力的的重要一点。目前来说，左岭有一条地铁11号线可以直达中心城，可享受光谷中心的配套。左岭本身配套缺乏，但未来有世茂十里星河和硅谷小镇的商业配套。
2、左岭三兄弟，大战一触即发
左岭在售/待售楼盘情况：
据消息，左岭高科世茂十里星河、中海光谷东麓、伟鹏硅谷小镇（9月19日）都将于9月下旬开盘。三个项目将在九月进行正面对决，谁能傲视群雄，让我们拭目以待。
最新动态：高科世茂十里星河预计9月下旬加推B地块3#、4#号楼建面约75-125毛坯户型，前期毛坯备案均价13000元/平，预计价格上涨。
项目位于高新大道北侧，自带约10万方商业，包括餐饮、超市、影院等多种业态。项目距离11号线未来三路站地铁口约300米，户型产品也还可以，此次还有75平小户型，上车门槛更低。该项目因为综合性价比较高，关注度也非常高，前三次开盘基本开盘卖完，不过此前曾需绑定装修和车位出售。此次据说不绑定装修和车位。
点击上图，查看【世茂十里星河】更多航拍实景
最新动态：中海光谷东麓今年有望清盘，预计9月下旬加推4栋楼，主推12#、13#、14#、15#号楼建面约72-118㎡户型，带装修，共650套，前期均价带装修15500元/平，预计价格持平上期。
项目与世茂十里星河一路之隔，有小户型，相比光谷东中心的项目而言，门槛下降了一半。此外，中海物业被誉为“中国第一管家”，服务面积全国第一，国家优秀示范小区数量全国第一。
项目带装修，因此在左岭板块单价优势不明显，伟鹏硅谷小镇毛坯均价15583元/平出来后，带装修的中海光谷东麓，性价比瞬间大幅提升。中海光谷东麓整体去化还不错，2021年1-8月，项目的网签量在武汉市排名第三，到年底前，项目有望成为全市网签量第一的住宅项目。
最新动态：伟鹏硅谷小镇已于9月19日首次开盘，推出一期B1、B2、B3、B4号楼建面约91-107平户型，共计440套。项目毛坯备案均价15583元/平，与中海光谷东麓带装修房源价格持平，成为片区毛坯最高价。
项目首开官方宣传去化约8成，目前仍有少量房源在售。
伟鹏硅谷小镇位于高新大道南侧，规划面积1.48平方公里，是东湖高新区对标美国硅谷，打造具有全球影响力的新一代科技园区。项目规划理念参照硅谷Palo Alto科技小镇模式，将引进和培育集成电路、新型显示器件、未来科技、新兴科技孵化、新基建等领域的标杆企业，建设创新街区、国际人才社区等。
项目是200万方大体量综合体，整体分为四个地块（169、170、171、172）开发，其中高端商务商业约86万方，国际人才居住区约110万方。
首开的B3、B4号楼因南向靠水系，定价较B1、B2号楼存在500-800元/平的价差；B4号楼位置最安静，最高单价16278元/平；。B1号楼位置最差，采光、安静性不及其余三栋。
项目靠近华一光谷学校，近地铁口，在左岭板块的位置不错，规划也很好，毛坯均价略高于同区域其他项目。
点击上图，查看【伟鹏硅谷小镇】更多航拍实景
综合来看，左岭正处在光谷向东的风口之地，后期的潜力还是比较大的。如果是光谷上班的刚需，买在这里也很方便。
光谷中心城&左岭选房建议
光谷中心城是未来光谷的中心板块，无论投资还是自住，都是光谷第一梯队，可以这样说，在光谷中心城有套房，相当于在“光谷”有了话语权；相比于光谷中心城，左岭更偏向于刚需置业者，尤其适合在光谷工作的年轻人，以较低的门槛入住光谷。
1、从价格来看，目前光谷中心城房价参差不齐，北区部分，中建星光城价格最低，不过这个项目房源所剩不多，也比较难抢，想要买到需要一定的手气；南区部分，目前仅有新希望锦粼九里在售，价格较北区更低。
2、后期长江广电光谷家和光谷鼎正悦府面市，预计价格会有惊喜，愿意等的可以持续关注，此前消息，广电光谷家不对外销售，后期也许会有购买机会。
3、对环线和生活配套比较在意的，可以考虑恺德光谷熙园，项目距离三环更近，配套也更成熟，居住氛围更浓厚，项目距离在十八小只一路之隔。
4、对品质要求较高的改善购房者，则可以重点对比光谷创新天地、光谷龙山湖及翡丽天玺三个项目。创新天地和翡丽天玺区位相似，都是中心城比较优质的地段；价格上翡丽天玺比创新天地要高，而且创新天地R6地块的起步户型较小，预计门槛也会更低。
5、未来科技城附近项目较少，光谷龙山湖主打大平层，有中心城稀缺的湖景资源，而且项目距离华为较近，后期应该不缺接盘者。
6、左岭的三个项目，仅从备案价看，世茂十里星河前期毛坯备案价最低，中海光谷东麓带装修价格稍高，硅谷小镇毛坯备案均价在片区最高。
7、地段上，左岭三个项目区位差别不大，中海的社区品质较高，居住舒适度更高；十里星河自带十万方商业体，未来生活配套齐全；硅谷小镇属于大型综合体，是片区产业、商业的聚集处，未来想象空间更大。
内容来源：部分内容来源于网络，以实际情况为准，如有侵权请联系我们删除！
编辑丨谷同学（小编微信：rzgg027）
END
热门跟贴