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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

Q:

章哥,北京土著,35岁夫妻二口子,挣得贼少,月薪不过万那种,二人加起来也就1万多块那种,养娃都费劲。女娃三岁半 24年上学(走中关村四老,父母有一个房子),本人名下安贞里有一个小三居室东北塔,1988年的打算2023年卖了(无贷款)。按照现在价格560W左右,存款一共130。卖了加起来+存款最多也就700,没富裕了。

现在那房子在出租一月9000块,想卖了,买2个小的房子,比如350+350,因为要养娃。。挣得又少,工作又不稳定。二口子都没贷款记录,不知道换一个次新,还是买2个小次新? 比如国美 炫特,感觉不太够啊,要贷款啊,不知道如何选择。2个小的?一个大的?毕竟租金养娃养父母以后。。。

A:

1、挣的也不算少了,北京中位数月薪也就是7500。甭看网上那么多炫富的,绝大多数人的收入并不高,都是普通人。而且这是中位数,也就是北京60%以上的人还挣不到7500呢。咱北京人只要是有房,吃喝花销没多少钱,大的花费都在孩子身上了。

2、2023年卖,那还两年呢,到时候的价格或许还能涨点儿。

买一个还是两个,那就看目的了。如果纯自住当然就是一步到位买个大点儿的,交换条件就是没有租金收入。如果想挣点儿租金贴补家用,那就买两个呗,交换条件就是自住条件小了点儿。

另外考虑好,置换成本是5%,这约等于3年多的租金。也就是说,如果长时间出租还合适,三五年就再次换房的话,买投资房都不太划算(升值收益另说)。

3、自住的话选国美,典型的自住型小区,升值肯定是跟随大盘,这么多年一直如此。虽然小区品质中等,但朝青的板块好,支撑力挺强。投资的话选炫特,租金应该更高些,虽然带有公寓的性质,但5年8年大概率是不会有什么走弱的,升值也不错,平均值。

4、如果是我的话就买一个了,房子是用来自住的,先解决了自住问题之后再考虑投资才合适。另外如果担心家用不够,那就买房后别太过分的装修,给将来换租做准备。将面积大的租出去,换租个小房,收益低不了什么。而且也避免了将来置换的成本,算下来不亏。

贷款的话算算账吧,看月供是否会影响生活。如果贷不了多少的话那干脆留着首贷资格,或许将来能派上更大的用场。

仅供参考。

二、

Q:

章哥,这两个月准备买房,主要有几个诉求:1. 单位在惠新东街四环边上,希望买离单位5KM之内的房子,不想把时间浪费在通勤上。2. 首付加各种税费服务费200万之内,估计可以买450-500万之内总价的房子,每月房贷压力也不至于过大。3. 房子目前一个人自住,不用考虑学区房,但5年之后可能置换,需考虑置换或者出租。

目前看房情况:主要看了西坝河中里,西坝河北里、静安里、樱花园、安慧东里、小关北里,胜古东里的20多套房子。在小关北里和静安里的塔楼高层里有点优豫,都是比较方正的户型,且都是89年建成的房子,总价也差不多在460万,静安里的单价会便宜一点点,好在格局都还行自己花点钱装修也能比较舒服,但房子的朝向都以西北为主。

想请教您:1. 小关北里、静安里,西坝河优先选择哪里?考虑到未来的保值。2. 这个价位您还有什么地方的房子推荐吗?

A:

1、老公房在保值上基本类似,无论在哪个地段,都基本是跟随板块大盘。而如果在市区,那保值性都差距不大,和地铁远近都没什么关系,反正远也远不到哪儿去。这几个选项从地段上都差不多,不到现场的话我也说不好哪个更好些。

2、说几个标准吧,自己对照一下。除了房龄,其他所差的主要就是产品形式、物业和原产权单位。

产品形式就是三种,板楼,板塔,塔楼,保值性逐渐降低。板楼哪怕无电梯,保值也不受影响。而板塔和塔楼虽然有电梯,但户型不好选,很难有通透的,所以有很多买家会直接屏蔽。商品价格是供需关系决定的,感兴趣的人群少,保值性自然弱。

所以,如果注重保值,那首选板楼,塔楼保值好的不太多。

3、物业一般也差不太多,买房人既然买老公房,一般也没抱着太高的期望值。但如果物业好就是加分项,这看看楼道里的小广告数量就行,选广告少的,说明物业还算负责。

4、尽量选原产权单位尚存的,而且有一定实力的,一般都是部委和央企。原产权单位灭失或产权单位多的慎选,遇到社区改造维护换电梯什么的没人负责也没人掏钱,或者是扯皮。

5、我对老房不熟,不好推荐。总之最好首选板楼户型好的,其他的次选。

仅供参考。

三、

Q:

章哥,看很多文章对西城学区排名,广外排在德胜金融街,月坛和陶白之后,在广牛之前,有这么高的排名吗?广外的小学不是普小和渣小多,初中也没有突出的吧,像铁二中,14,15中能算区重点吗?如果广外占坑,那荣丰和玺源台能考虑吗?户数都比较多,附近小学也不咋的。买了的话,是不是就是被派到区域内最差的青年湖和三义里小学?

A:

1、广外谈不上多高的排名,只是热门而已。毕竟房价相对低,能用同样的价格买到更新些的房子。

初中是没什么突出的,都普通,但也算均衡,都这样儿也就无所谓了,获得西城学籍是主要目标。广外没什么重点,四中南也不是四中,华夏女中不仅只要女生还全区招生,跟本学区关系不大。其他的都普通,还有宣外什么的也一般吧。

但这也得看孩子,前几年的西城文科状元俞笑,就是从房山移民到广外,进的宣外,然后凭当年的名额分配政策进入的四中。结果人家小宇宙爆发成了状元,天时地利人和。

2、相比之下广牛的小学都不错,但不是有中学坑校吗,这就不能多说了。虽然教委在广内,但也不能完全管辖,还有民委协同管理呢,学校只是顶着个重点的名头而已。

大椿天的小学里第一实验+前门分校不错,其他的也一般吧。主要是非京的多,房价又贵,相对也就没什么优势了。

3、占坑儿,也没什么不能考虑的,用完了学位就卖呗。最好别长期持有,这种小户型是纯粹给炒起来的,一旦有政策打压就首当其冲,没普宅稳妥。

派位说不好,天宁寺今年好像没有调剂到青年湖和三义里的,登莱和北小红山的多。椿树馆和北小广外的有调剂到这俩学校的。再其他的我不知道,没太注意。但这只是今年的情况,之后三年的孩子都多,不知道会怎么改政策。

仅供参考。

四、

Q:

本人刚落户丰台,居住赵公口桥南2居室,市价600左右,另老家二线城市一套市值1000(可养老可出售),手头500。本人2孩,大孩上学东城广渠门外初三,小孩幼儿园小班。现实问题: 1、现居住2居,房间不够,需改善为3居。2、3年后小孩上小学,想在东城,花市,龙体,天永片区买个学区。请问:

1、考虑卖掉南城的房子和外地的房子,直接置换东城的学区加自住3居是否可以?(顾虑1:房子选择很少,看过花市富贵园枣苑等,已涨价不少,另小区环境等也不是很理想。顾虑2:出售现有房子等待时间太长),章哥是否有其他小区推荐?

2、考虑现有2居置换为周边三居,如宋家庄或方庄璞缇140平内,约1400,另外在东城合适位置老破小500。(顾虑1:宋家庄新房购买有点吃力,方庄璞缇交通欠佳。顾虑2:所有资金都用在房子,手头没有余粮安全感差,上有老下有小)请章哥指教如何是好?另外老破小有什么推荐。

A:

1、学区加自住也没问题,这就看自己的喜好了。这预算能买到不错的,只不过就是溢价略高,居住的性价比也就拉低了。

常规建议是买老破小占坑儿,既节约资金也降低风险。然后或在附近买个非学区房自住,或买个纯投资的换租。

现在哪儿有推荐的啊,都没什么房源,我不是中介,根本看不到他们的内网。这只能去问当地中介。

2、如果能买在璞瑅也不错,房子的性价比高,升值也比学区房好。四中璞瑅算中等吧,不算多热门,所以也算不上学区房。

金茂不建议,这么碎的规划,再加上处在南三环板块,保值维护的难度大。十一丰台也说不好,丰台区引进了好几个名校了,至今还都没有太好的成绩,没达到预期。

3、老破小更没法推荐,都是等出房。

4、如果是我的话会买个占坑儿的,然后买在璞瑅或者双井的富力城什么的自住。孩子用完学位就卖掉老破小,换到非学区当投资。至于保留现金这不好说,我家前些年也留着一些来着,想的都是应急。结果好多年也用不上,而且发现双方老人也都留着能随时支取的钱呢。所谓应急也就是个看病,可又都有医保。所以现在我是没留什么,想不出真能用到哪儿去。这看自己吧。

仅供参考。

五、

Q:

章哥好,我近期看了大兴金地仰山东区的房子,觉得130平米的户型还不错,小区环境及物业管理也都比较满意,就是离地铁和商业配套有点远;相比房山长阳半岛160平米的3+1户型及房山中粮京西祥云的120平的户型有点不太好取舍,我们以改善的三居为主要考虑对象,更加看重居住舒适度,以及环境和物业管理,半岛的U8户型很经典,周边配套齐全;京西祥云面积虽然小,但也还不错,很喜欢一梯一户的设计,但是稻田周边缺少配套。针对以上三个选项,想请您给些意见。

A:

1、如果是我的话,那就首选长阳半岛,次选金地仰山,京西祥云慎重。当然这是单从投资角度说的,自住角度凭个人喜好,半岛和仰山其实差不太多。

2、从板块来说,高米店已经很成熟,而且没有了太多的建设用地,北边的五环、东边的经开和西边的铁道都是天然屏障,就算是东西都开发了,短期内也和高米店关系不太大。

而长阳半岛南部还有大量的土地,这里仍然是有想象空间的新区。如果开发的话,对现有板块都是促进。

3、从历史行情看,长阳半岛和金地仰山的升值情况差不多,金地仰山还略高一些。但这前提是建立在半岛高价开盘的基础上的,如果剔除掉当年的学区溢价,那长阳板块的真实的收益率是超过高米店的。就算长阳以后不再大幅超过大盘了,作为已经打好底子的新区,小幅超过也是正常。

4、京西祥云就是地段问题了,到现在看还很难说会成为重点。这里接近封闭板块,水库绿地和西边的河道铁道与高速都是阻碍,所以只能是从南部引流。更适合自住吧,一般来说配套建设会慢一点儿,不好引来太多的人。这就看个人喜好了。

仅供参考。

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