据万科8月29日披露的中报数据，万科期内实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.19%，净利润110.47亿元，同比下降11.68%。其中万科地产开发及相关资产经营业务毛利率为18%，同比下降6.02个百分点，净利率为6.6%，同比下降近7个百分点。
图：2016~2021年上半年万科利润规模及盈利指标（亿元）
祝九胜将万科利润的下滑归因于三个方面：①销售规模增长有限；②毛利率下降稍快；③转型效果未现。他还坦言万科近期销售产品“地售比”明显上升，相比于2017年，万科2020年“地售比”提高了约17个百分点。
根据更多房企的中报数据来看，毛利率下滑已是行业普遍现象：保利毛利率为32.5%，同比下降3.22个百分点；华润毛利率为31.3%，同比下降2.2个百分点；龙湖毛利率27.7%，同比下降3.1个百分点；中海地产毛利率28.5%，同比下降2.1个百分点……
针对行业利润下滑趋势，如果说中海的策略是深耕一二线，金茂是加大城市运营，龙湖继续“因自律得自由”，碧桂园则致力于提升“一率五力”。那万科的解题思路则是：保持开发业务增长，同时通过经营性业务（商业、长租等）的占比提升来做大利润。
从经营性业务数据来看，万物云上半年实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%；泊寓上半年营业收入13.19亿元，同比增长25.6%；万纬物流营收13.4亿元，同比增长64%；商业营收36.29亿元，同比增长19%。虽然祝九胜表示：“与优秀同行相比，确实人比人气死人。”但从规模而言，万科仍具有明显优势。
目前万科正试图从商业板块破局，6月，万科前COO王海武就空降印力，致力于让商业业务实现突破性发展，同时起到带头作用带动其他经营性业务破局。
不过，在转型前景未明朗之前，万科急需突破的还是开发业务的规模增长，即获取土地资源能力的提升。对此万科的做法有：
1、聚焦一二线城市增加突出土储。万科上半年拿地总额1126.3亿元，拿地总建筑面积1505.9万方，拿地金额、拿地面积同比上涨超过100%。其中，位于一二线城市的新增土储占比89.3%。
2、介入不良资产包，建立和提升在不良资产方面的接包、解包能力。万科在介入泰禾之余，陆续传出与蓝光、华夏幸福及恒大洽谈收购项目。万科也表示“合作是永远的主题，只要是符合投资标准的项目，欢迎共同来解题”。
3、在三旧改造、城市微改造和微更新等方面不断加码。继今年6月万科参与上海800亿元的城市更新基金后，8月又与上海市人民政府签署战略合作框架协议，以城市运营商的身份，深度参与上海的城市更新与建设。
4、密集拜会地方政府，洽谈城市更新、仓储物流、园区建设、物业服务等合作内容，积极介入城市赋能发展。今年上半年，郁亮的行程，北至黑龙江、吉林、辽宁，南至云南，频繁拜会了多个地方省市政府。
【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】
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