目前的楼市，已经让许多购房者“摸不着头脑”了。一方面，对于房价过高、房价上涨过快调控不力的城市，住建部“问责”并将其列为重点监测名单，比如银川、徐州、金华、泉州、惠州。另一方面，对于开发商大幅降价的行为进行约束，并出台“限跌令”，比如菏泽、岳阳、昆明、唐山、沈阳、江阴、株洲7个城市。不仅“限涨”同时还“限跌”，两种看似冲突的调控方略同时于楼市出现。
因此，很多准备买房的刚需都表示疑惑，对于他们来说，如果限制房价上涨，那么说明未来房价整体走向平稳，更有可能随着一系列调控而出现房价下跌的情况，因此这些购房者会选择继续观望，看未来房价走势如何，避免成为“接盘侠”。但如果限制房价下跌，则说明未来房价大概率会继续上涨或者稳中有涨，那么他们就会抓紧时间赶快买房，及时“上车”。
未来楼市究竟会如何发展？在回答这个问题之前，先给大家分享一个粉丝投稿的例子：
李先生（化名）生活在二线城市，随着三孩政策的开放，李先生与妻子决定响应号召，生育第二个孩子。但由于过去的房子面积太小，一家三口已经显得有些拥挤，因此决定卖掉原来的房子后入手一套面积大一些的房子。经过一段时间后，尽管房子成功卖掉了，单价也比当初入手的时候涨了不少，但问题在于周边区域的房价同样在上涨，面积大一些的新房价格十分昂贵，已经超出了预算，只能选择入手一套二手房。
但选择二手房时，李先生同样遇到了一些麻烦，如今遍地都是高层住宅小区，看中的小区要么容积率过高，人满为患，要么十分老旧，设施设备存在问题。直到第三天才在偏僻一些的地段找到合适的小区，前往小区看房的时候，李先生发现看中的小区虽然容积率小一些，但是住户数量却比之前看到的小区少得多。看完房子后，李先生经过小区大门的时候，询问了门卫大爷小区相关情况，为何小区会显得如此“安静”。门卫大爷回应道：“晚上再来看看你就知道了”。
当天晚上9点，李先生再次来到该小区，结果被小区的景象给震惊到了，远远看去小区绝大多数地方都是漆黑的，部分楼栋甚至只有零零散散几户人家亮着灯，与之前看到的小区形成了鲜明对比。门卫大爷表示：“该小区建成的时候，恰好迎来城市房价上涨时期，小区开盘的时候更是短时间内被抢购一空，很多炒房投资者直接入手了多套房，导致小区空置率很高。如今楼市不断调控下，这些炒房客也不好过，房子卖不动，只能等待接盘的人”。李先生回家后，立刻与该小区户主联系，表示自己已经找到了其他合适的房源。
门卫大爷一番话，直接道出楼市三大“实情”
首先是空置率过高的问题。根据西南财经大学公布《2017中国城镇住房空置分析》来看，2017年我国空置房数量约为6500万套，一线、二线、三线城市的空置率分别为16.8%、22.2%和21.8%，整体空置率为21.4%。按照国际标准，空置率在10%~20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度；空置率在20%以上为商品房严重积压区，需要进行调控来降低空置水平。
此外，报告还指出，我国住房空置率每两年大约增加1%，也就是说目前我国住房空置率可能已经超过了23%。很多购房者都有这样的误区，那就是高空置率小区只会在三四线城市出现，一二线城市比较受欢迎，没有高空置率小区。但根据李先生的经历来看，二线城市偏远地段同样存在高空置率小区，并且根据上述报告来看，二线城市的空置率才是最高的。正是这样“先入为主”的思想，导致李先生没有仔细考察小区各种情况，险些入手高空置率小区。
其次是二手房遇冷的问题。今年年初，央行与银保监会对于银行的放贷比例进行了限制，收紧了流入楼市资金的注水口。随后多个热点城市均传来二手房放贷延期或者停贷的消息，许多城市的放款时间已经延期到2022年。原因很简单，对于银行来说，相较于手续繁复、流程复杂的二手房交易，银行更加愿意进行简单明了的新房交易。根据易居房地产公布的数据来看，8月监测的13个热点城市中，有10个城市二手房交易无论是环比还是同比均出现了下跌。
很多购房者还有这样的误区，认为即使楼市不断调控下，一些热门城市的房子还是能够投资盈利。但事实真是如此吗？答案是否定的，比如曾被誉为“炒房第一城”的深圳，自今年4月以来，二手房成交量就在不断下跌，8月份二手住宅成交量为2043套，再次同比暴跌77.28%，创下10年新低。无独有偶，房价上涨很迅速杭州同样遭遇了这个情况，8月杭州二手住宅成交量应声下跌至3160套，环比下跌49.9%，同比下跌59.5%。此外，北京、佛山、厦门、南京、无锡、金华、青岛都遇到了这样的情况。
第三是多套房持有者房子难以出售的情况。对于炒房投资的人来说，二手房是主要炒作目标，而二手房市场遇冷必然也会导致二手房卖不出去的问题。据媒体报道，全国首个发布“限跌令”的城市菏泽，有人手持3套房却“卖不掉”：2018年一位来自北京的投资者，将北京的房产卖掉后，拿着300万元在菏泽热门小区全款入手了3套房，但如今3年时间过去了，房子不仅没有涨价反而每平米跌了近千元，因此该投资者准备卖掉房产前往下一个城市，但万万没想到的是，自己年初时候登记的房子，直到现在还没有卖出，其中一套房更是直降20万元，依旧无人问津。
上述提到的深圳也有类似的情况，据《每日经济新闻》报道，原本业主和购房者胶着较量中处在上风的业主，开始妥协让步，不少区域房价有了实质性下跌，有小区业主挂牌价已与2020年初相当。但整体销售情况依旧越来越差，作为“硬通货”的学区房，情况更加严峻，福田区的港中旅花园，一套带有“双名校学位”的顶级学区房更是直降500万元都没有卖掉。
内行人坦言：大多数购房者没他看得透
门卫大爷一席话，直接指出了楼市3大实情，分别是高空置率、二手房遇冷、炒房客处境越来越艰难的问题。可以说比大多数购房者要“看得透彻”。直到如今，依旧有很多购房者还坚信未来房价会大涨，并且只要有足够的经济就会选择去热门城市投资房产，甚至炒作学区房。但随着楼市的不断调控，房价涨幅也会逐渐收缩，意味着利润空间越来越小，更为重要的是，即使投资的房子价格上涨了，也需要能够以高价卖出去才能够实现盈利，目前二手房流动性越来越差，房子越来越难卖，说不定还会烂在手上。
回到最开始的问题，楼市“限涨”针对的是房价上涨过快的城市，而“限跌”针对的是开发商恶意竞争，也就说明未来房地产将“平稳发展”，既不会大涨也不会大跌，因此对于有住房需求的刚需来说，在资金实力允许的情况下，可以选择买房。但需要注意的是，在选择房子的时候，一定要多进行考量，避免买入了高空置率小区，这样的小区不仅住起来不舒服，未来还有难以卖掉甚至贬值的风险。
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