近日,广州的第二轮集中土地拍卖中,多宗土地遭遇流拍!与第一次集中供地形成了强烈的对比。无独有偶,这样的现象也在合肥、成都、沈阳等"双集中"(集中供应、集中出让)城市出现。土地交易向来是楼市的"晴雨表",造成近期多个城市土地流拍的原因是什么?土地流拍会产生连锁反应吗?对于购房者来说,流拍意味着什么?

“双集中”城市土地频频流拍

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9月27日,为期两天的广州第二轮集中供地落幕,成交骤然变冷。

广州此次集中供地共出让48宗涉宅用地,总建筑面积878.73万平方米,总起拍价1124亿元,但最终成交金额仅569.4亿元。其中25宗土地遭遇流拍,流拍率高达52.1%。

此次集中供地虽然有多宗位于黄埔、南沙、番禺的热门地块,但部分地块依然遭遇流拍。包括番禺大石和黄埔开萝大道这两个热区的地块也无人问津,不能不说让人有点吃惊。

此次成交的23宗地块中有18宗底价成交,仅有5宗地块溢价成交,与首轮集中供地火热情景形成鲜明对比。

在第二轮土拍中遇冷,广州并非孤例。

作为土拍规则调整后首个重启集中供地的城市,福州成交13宗地块,另有2宗地块流拍,5宗地块终止出让。

随即,9月10日,济南第二批集中供地收官,开拍前55宗挂牌地块中,18宗地提前终止,成交37宗,全部底价成交。

9月11日,天津第二批集中供地收官,挂牌的61宗宅地中9宗停牌,2宗流拍,31宗底价成交。

9月14日,成都公共资源交易服务中心发布公告称,原定于9月15日—17日进行的成都第二批集中供地,有17宗地因故终止出让。最终,原计划出让的75宗地块,只剩58宗继续出让。3天的集中出让成交52宗地块,6宗流拍,成交地块里有38宗底价成交。

9月15日,在第二批集中供地前夕,合肥土地市场网发公告称,将26宗地块中的18宗延期出让,并由拍卖出让转为现场挂牌出让(编者注:拍卖要求3家以上参加,数量不够则改为挂牌),挂牌日期为9月16日至29日。

9月15日,沈阳市自然资源局发布通知,第二轮集中供地的46幅土地中,共有24宗地块提前终止出让,只剩22宗地进入招拍挂流程。最终,本轮出让仅有19宗地块成交,3宗地块流拍。

值得一提的是,“卖地大户”杭州于本月中旬(9月15日)集中挂牌10宗地,其中9宗地流拍。

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截至9月26日,重点城市二次集中供地进度过半,然而有数据显示,已有超过100宗土地流拍。较之第一轮集中供地的火热场景,此轮房企拿地十分谨慎。

底价成交为主流、央企国企成主力

今年2月开始,城市住宅用地"双集中"供地政策在22个重点城市试点。截至6月底,首批宅地集中供应收官,当时有一个共同的特点:竞拍激烈、溢价率高,不少企业为提高成功率,还换“马甲”抢地。超出预期的数据瞬间点燃了市场热情。

22个重点城市首批集中出让合计成交785宗地,成交总建筑面积1.05亿平方米;楼面均价9993元/平方米,较去年增长20.7%;平均溢价率15.3%,较去年提升1.6个百分点。重庆和厦门地价涨幅超80%、溢价率超30%,无锡、北京、杭州、南京超七成地块封顶成交,长春、青岛、郑州底价成交地块占比超75%。

然而,随着各城第二轮集中供地陆续开启,土地市场却忽然遭遇"寒潮"。纵观天津、苏州、杭州、南京、沈阳、成都等第二轮的土拍,也有一个共同特点底价成交为主流、央企国企“国家队成主力

如广州土拍的溢价率普遍较低:

未拍先热的荔湾区广钢234地块,于9月26日上午9点率先出让,仅经过2轮报价,就被中海地产以总价63.24亿元收入囊中,溢价率仅0.32%。

同样位于荔湾区的荷景路AF060419地块,9月27日由珠江实业以24.4亿元底价竞得,成交楼面价2.1万元/平方米。

老城区海珠,两宗“靓地”均以零溢价被中海拿下。其中江泰路地块成交价为23.8亿元,楼面价(扣除配建)为4.5万元/平方米;蚝壳洲地块成交价为12.05亿元,楼面价(扣除配建)为3.6万元/平方米。

在首轮供地因3宗摇号地块屡上“热搜”的黄埔,本轮土拍成绩平平。其中,班岭村地块经过13轮报价后,被中铁建以总价26.08亿元拿下,溢价率10%。

在广州成交的地块中,国企央企的占比十分的高:

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有着央企背景的中海地产,在9月26日土拍中,接连斩获荔湾区广钢234地块、海珠区两江泰路地块和蚝壳洲地块,共斥资近100亿元。

广东省在境外规模最大的国有综合性企业集团——广东粤海置地集团有限公司以底价101.87亿元竞得白云区白云新城云港城地块。

广州市属国企越秀地产亦不逞多让,两宗位于番禺区新造创新城的商住地块被其以103亿元总价独吞,其中地块一成交总价52.91亿元,楼面价(扣除配建)为2.7万元/平方米;地块二成交总价50.05亿元,楼面价(扣除配建)为2.7万元/平方米。

此外,中铁建、中国电建、远洋集团、珠江实业等央企、国企,均在本轮土拍中顺利拿到意向地块。

如苏州二批次集中土的地房企来看:

苏高新、中铁建、中建智地、相城城投、港中旅、五矿、中铁建、中海、建屋、圆融皆是实力雄厚的央企和国企,清一色的“国家队”。

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此外,还有当代、龙湖、星河等品质民企持续深耕苏州,这些房企都在苏州积累了深厚的客户基础,拥有强大的品牌号召力。

按照如今的现行政策,拿地的房企大多数是国企、央企及财务稳健的民企。

房企为何选择“躺平”,连地都不想拿了?

土拍普遍遇冷的原因,大致有三个:

1、开发商没钱了

这里分两种情况,一种是真没钱了,另一种是有钱但也不敢花了。

大家要知道,开发商的钱从哪里来?如果不那么严格的话,我们可以理解为一是来自银行贷款(也包括其他融资、发债等渠道,二是来自房屋销售回款

但自从2020年8月2日,住建部和央行宣布出台针对房企的“三道红线”,以及2020年12月31日,央行、银保监会联合发布针对银行的“两道红线”,事实上从银行资金的“供给端”和“需求端”,给房地产套上了两道紧箍,而对购房者而言最直观的感受就是房贷利率不断上浮,贷款难度不断增大,这些都是指向一件事——开发商从银行拿钱变少了,变贵了,变难了。

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第二次集中供地为稳定地价,各地纷纷给竞拍政策打上“补丁”。

以杭州为例,拿地资金要经过审查,规定相当细致,不仅要求竞得人股东不得违规对其提供借款等融资便利,还要求竞得人不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,不可使用上下游企业借款或预付款,不得用其他自然人、法人等借款等。

这一招,相当于把大部分房地产企业拦住了。前些年,房企靠高负债运营,拿地资金也多是曲线得来,现在政策趋紧,也就不敢也没有钱大举拿地了。

自房屋销售回款来看,从我们发现第一批次集中土拍(大部分在4~6月)情况依然“火爆”,所以银行端的钱变紧,并没有引起开发商的足够重视,直到市场转冷(如成都是从3.22新政开始的,但效果显现大概是在6月份),购房者买房的积极性大幅下降,当开发商发现销售回款预期变慢,自己“两条腿”都可能被打断时,于是,第二次集中土拍就才真正谨慎起来。

开发商有钱,但算不过来帐

有开发商踩了“三道红线”,也有一些财务稳健的开发商没有踩线,同时也包括一些融资成本较低,融资难度较低的央企、国企等,虽然这些企业是二批次拿地的主力军,但客观来看,他们的拿地积极性依然在减退。这就主要源于“算不过账”。

这里有两个维度的考量。

一方面,地方政府在土地出让时会“肥瘦搭配”,部分地块也可能会附带一定的出让条件,这些都无可厚非。

因为,保证土地这一重要的“国有资产不流失”和“国有资产价值最大化”,本来就是地方政府的职责所在。然而,愈加严格的地块竞拍条件也使得房企拿地热情减退。

如杭州第二轮首批10宗“竞品质”地块流拍9宗的直接原因便是竞品质的约束。“竞品质”的规则是房企首先需提供建设方案,方案通过后开始竞地价,竞得后所建造的楼盘需通过验收后才能进行现房销售。竞品质涉及的工作量更大,房企需在品质优化方面不断做方案,房企拿地和开发成本进一步加大。同时,现房销售等约束也会使部分房企选择回避。

从这方面来说,土地流拍或许是一个必然经历的程序,这才能为地方政府在后续的土地出让中,重新评估国有资产或重新制定土地出让条件,提供事实依据。

第二方面,与开发商的对可见的成本及未来利润的预判有关。

开发商拿地之前,都要进行成本测算,过去可能有5%的利润就敢拿地,但现在可能不敢了,必须要10%的利润才敢拿了。这个主要是源于开发商对未来建筑材料、人工成本提高的预期,另一个也是源于对销售周期拉长,会导致资金成本提高的预判。

今年以来全国继续坚持"房住不炒"的原则,也对市场进行了相应的政策调控,还约谈了一些地方官员。从9月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看,房价涨幅确实呈回落的趋势,再加上经济仍然处于逐步回落态势,势必会对土地市场产生影响。

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所以,当二者在利益考量中存在背道而驰的现象时,那么结果就自然不太可能达成一致。

开发商有钱,也算的过帐,但或许还有更好的用途

对于开发商来说,拿地的方式,除了在“集中供地”中拍卖以外,其实还有一个途径就是“收并购”。例如,万科星耀天府,就是万科从蓝光手里收过来的,这就是项目层面的收购;当然还有企业层面的,就是一家公司把另一家公司吞了,那么两家公司的土地,都归一家所有了。

而现目前,某些开发商们是什么状况,相信读者们也清楚,暴雷的、破产的、苦苦支撑的……越来越多。

我预计在今年年底之前,这种“趁你病,要你命”情况还会更加普遍,到时候有钱可能真的可以为所欲为。

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那么,在年底之前,持有大量现金,择机收购其他“病危”房企或者项目,其回报率可能会比从地方政府手里买地要更划算一些。

对房地产、地方财政、购房者的影响

对房地产

在中国房地产的黄金时代,一切看似欣欣向荣:国民经济要增速,地方政府要财政搞基建和开发,开发商要千亿万亿规模,金融机构要业绩,丈母娘要房子。你搭台来我唱戏,大家默契地配合演出,所以“高负债高周转”模式的房企船队在历史浪潮顺风使舵,激起浪花一朵朵。

然而如从去年的泰禾到今年的粤泰、富力、恒大等等案例所示,“三道红线”一出,房企的降负债压力巨大,资金流动性瞬间紧张起来。

沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春。行稳致远是房地产行业现阶段追求的目标,实力雄厚的央企、国企成为了浪潮中的压舱石,这场调控之后,不能转型的房企基本都要淘汰出局。房地产行业迎来重新洗牌的机会。

对地方财政

房企躺倒之后,对于各地土地供应目标的完成是一个挑战,对于地方财政,更是一大挑战。地方政府发行的专项债券,实际上大多数是以土地收入为偿还来源,特别是对于快要到期的债券,如果土地价格出现问题,可能影响这些债券的还本付息。

“以去年土拍市场火热,土拍收入全国排名第二的杭州为例。杭州2020年住宅类土地成交总价2138亿元,此外还新发行了超过1300亿元的城投债。今年1-8月杭州住宅类土地成交金额为998亿元,仅为去年的47%。而今年1-8月,杭州新发城投债规模已达1171亿元。近期的土拍流失加剧,地方政府财政压力之大可想而知。

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有消息透露,部分财政压力大的地方政府如河北、山东、安徽等在面临土地出售困难后,都已开始向中央求援。

近期房地产企业信用风险事件增多,引发市场对房地产行业乃至银行业的担忧,风险处置也备受市场关注。

为了继续贯彻“三稳”的目标,不少城市已经开始出现了逆向调控。

例如:今年8月,湖南岳阳发布全国首个楼市“限跌令”,降价不能超过15%;随后,江阴、桂林、菏泽、昆明、沈阳、株洲、唐山、张家口等9个城市,纷纷发布类似政策,相信后续还会更多城市跟进。

当然,目前出台“限跌令”的城市主要集中在三四线,这和三四线城市自身“抗跌性”不强有关,但随着时间的推移,不少其他城市也开始“未雨绸缪”了:

按照当前出让态势,估计第三次集中拍地的政策规则还要调整,但更大概率也是以支持首套刚需为主要方向。

对购房者

土地流拍与否,它更多是地方政府和开发商之间的关系,第二轮流拍的土地,可以在第三轮土拍时再上架;出让条件苛刻了,也可以进行修改;有些区域的土地看不上,没关系,我给你换更好的。总之,说白了,这个生意是地方政府和开发商之间的。

而房价早都已经锁定了的(别的城市没有锁定,但也会出台限跌令),所以不管开发商最终以什么价格拿地,最终都和你的房价没有太大关系。

唯一的好消息是,如果开发商的利润多一点,你的房子品质可能会更有保障一些。

从楼市的大环境来看,当面对楼市可能寒冬的信号,如果你是自住需求,或者在自住的基础上兼顾保值,那么买房依然是当前普通人最好的选择之一。

如果我们把买房周期看成春夏秋冬,那么春、秋买房的人,那是聪明的;但在夏天卖房、冬天买房的人,那就是智慧了。

所以,在这个楼市的冬天,我们应该做的只有两件事:一是择机买房;二是努力囤钱。毕竟我们都不知道冬天会持续多久,所以机会只留给有准备的人。

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E N D

来源:综合自楼市永春、金融界、广州房探、青瞳视角等(图片数据素材均取材于网络,如有侵权请作者联系小编删除)

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