多宗土地流拍！房企为何选择“躺平”，连地都不想拿了？地方财政压力山大，这对购房者有何影响？|土地出让|土地市场|流拍|购房者

近日，广州的第二轮集中土地拍卖中，多宗土地遭遇流拍！与第一次集中供地形成了强烈的对比。无独有偶，这样的现象也在合肥、成都、沈阳等"双集中"（集中供应、集中出让）城市出现。土地交易向来是楼市的"晴雨表"，造成近期多个城市土地流拍的原因是什么？土地流拍会产生连锁反应吗？对于购房者来说，流拍意味着什么？

“双集中”城市土地频频流拍

9月27日，为期两天的广州第二轮集中供地落幕，成交骤然变冷。

广州此次集中供地共出让48宗涉宅用地，总建筑面积878.73万平方米，总起拍价1124亿元，但最终成交金额仅569.4亿元。其中25宗土地遭遇流拍，流拍率高达52.1%。

此次集中供地虽然有多宗位于黄埔、南沙、番禺的热门地块，但部分地块依然遭遇流拍。包括番禺大石和黄埔开萝大道这两个热区的地块也无人问津，不能不说让人有点吃惊。

此次成交的23宗地块中有18宗底价成交，仅有5宗地块溢价成交，与首轮集中供地火热情景形成鲜明对比。

在第二轮土拍中遇冷，广州并非孤例。

作为土拍规则调整后首个重启集中供地的城市,福州成交13宗地块，另有2宗地块流拍，5宗地块终止出让。

随即，9月10日，济南第二批集中供地收官，开拍前55宗挂牌地块中，18宗地提前终止，成交37宗，全部底价成交。

9月11日，天津第二批集中供地收官，挂牌的61宗宅地中9宗停牌，2宗流拍，31宗底价成交。

9月14日，成都公共资源交易服务中心发布公告称，原定于9月15日—17日进行的成都第二批集中供地，有17宗地因故终止出让。最终，原计划出让的75宗地块，只剩58宗继续出让。3天的集中出让成交52宗地块，6宗流拍，成交地块里有38宗底价成交。

9月15日，在第二批集中供地前夕，合肥土地市场网发公告称，将26宗地块中的18宗延期出让，并由拍卖出让转为现场挂牌出让（编者注：拍卖要求3家以上参加，数量不够则改为挂牌），挂牌日期为9月16日至29日。

9月15日，沈阳市自然资源局发布通知，第二轮集中供地的46幅土地中，共有24宗地块提前终止出让，只剩22宗地进入招拍挂流程。最终，本轮出让仅有19宗地块成交，3宗地块流拍。

值得一提的是，“卖地大户”杭州于本月中旬（9月15日）集中挂牌10宗地，其中9宗地流拍。

截至9月26日，重点城市二次集中供地进度过半，然而有数据显示，已有超过100宗土地流拍。较之第一轮集中供地的火热场景，此轮房企拿地十分谨慎。

底价成交为主流、央企国企成主力

今年2月开始，城市住宅用地"双集中"供地政策在22个重点城市试点。截至6月底，首批宅地集中供应收官，当时有一个共同的特点：竞拍激烈、溢价率高，不少企业为提高成功率，还换“马甲”抢地。超出预期的数据瞬间点燃了市场热情。

22个重点城市首批集中出让合计成交785宗地，成交总建筑面积1.05亿平方米；楼面均价9993元/平方米，较去年增长20.7%；平均溢价率15.3%，较去年提升1.6个百分点。重庆和厦门地价涨幅超80%、溢价率超30%，无锡、北京、杭州、南京超七成地块封顶成交，长春、青岛、郑州底价成交地块占比超75%。

然而，随着各城第二轮集中供地陆续开启，土地市场却忽然遭遇"寒潮"。纵观天津、苏州、杭州、南京、沈阳、成都等第二轮的土拍，也有一个共同特点：底价成交为主流、央企国企“国家队”成主力。

如广州土拍的溢价率普遍较低：

未拍先热的荔湾区广钢234地块，于9月26日上午9点率先出让，仅经过2轮报价，就被中海地产以总价63.24亿元收入囊中，溢价率仅0.32%。

同样位于荔湾区的荷景路AF060419地块，9月27日由珠江实业以24.4亿元底价竞得，成交楼面价2.1万元/平方米。

老城区海珠，两宗“靓地”均以零溢价被中海拿下。其中江泰路地块成交价为23.8亿元，楼面价（扣除配建）为4.5万元/平方米；蚝壳洲地块成交价为12.05亿元，楼面价（扣除配建）为3.6万元/平方米。

在首轮供地因3宗摇号地块屡上“热搜”的黄埔，本轮土拍成绩平平。其中，班岭村地块经过13轮报价后，被中铁建以总价26.08亿元拿下，溢价率10%。

在广州成交的地块中，国企央企的占比十分的高：

有着央企背景的中海地产，在9月26日土拍中，接连斩获荔湾区广钢234地块、海珠区两江泰路地块和蚝壳洲地块，共斥资近100亿元。

广东省在境外规模最大的国有综合性企业集团——广东粤海置地集团有限公司以底价101.87亿元竞得白云区白云新城云港城地块。

广州市属国企越秀地产亦不逞多让，两宗位于番禺区新造创新城的商住地块被其以103亿元总价独吞，其中地块一成交总价52.91亿元，楼面价（扣除配建）为2.7万元/平方米；地块二成交总价50.05亿元，楼面价（扣除配建）为2.7万元/平方米。

此外，中铁建、中国电建、远洋集团、珠江实业等央企、国企，均在本轮土拍中顺利拿到意向地块。

如苏州二批次集中土的地房企来看：

苏高新、中铁建、中建智地、相城城投、港中旅、五矿、中铁建、中海、建屋、圆融皆是实力雄厚的央企和国企，清一色的“国家队”。

此外，还有当代、龙湖、星河等品质民企持续深耕苏州，这些房企都在苏州积累了深厚的客户基础，拥有强大的品牌号召力。

按照如今的现行政策，拿地的房企大多数是国企、央企及财务稳健的民企。

房企为何选择“躺平”，连地都不想拿了？

土拍普遍遇冷的原因，大致有三个：

1、开发商没钱了

这里分两种情况，一种是真没钱了，另一种是有钱但也不敢花了。

大家要知道，开发商的钱从哪里来？如果不那么严格的话，我们可以理解为一是来自银行贷款（也包括其他融资、发债等渠道），二是来自房屋销售回款。

但自从2020年8月2日，住建部和央行宣布出台针对房企的“三道红线”，以及2020年12月31日，央行、银保监会联合发布针对银行的“两道红线”，事实上从银行资金的“供给端”和“需求端”，给房地产套上了两道紧箍，而对购房者而言最直观的感受就是房贷利率不断上浮，贷款难度不断增大，这些都是指向一件事——开发商从银行拿钱变少了，变贵了，变难了。

第二次集中供地为稳定地价，各地纷纷给竞拍政策打上“补丁”。

以杭州为例，拿地资金要经过审查，规定相当细致，不仅要求竞得人股东不得违规对其提供借款等融资便利，还要求竞得人不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不可使用上下游企业借款或预付款，不得用其他自然人、法人等借款等。

这一招，相当于把大部分房地产企业拦住了。前些年，房企靠高负债运营，拿地资金也多是曲线得来，现在政策趋紧，也就不敢也没有钱大举拿地了。

自房屋销售回款来看，从我们发现第一批次集中土拍（大部分在4～6月）情况依然“火爆”，所以银行端的钱变紧，并没有引起开发商的足够重视，直到市场转冷（如成都是从3.22新政开始的，但效果显现大概是在6月份），购房者买房的积极性大幅下降，当开发商发现销售回款预期变慢，自己“两条腿”都可能被打断时，于是，第二次集中土拍就才真正谨慎起来。

开发商有钱，但算不过来帐

有开发商踩了“三道红线”，也有一些财务稳健的开发商没有踩线，同时也包括一些融资成本较低，融资难度较低的央企、国企等，虽然这些企业是二批次拿地的主力军，但客观来看，他们的拿地积极性依然在减退。这就主要源于“算不过账”。

这里有两个维度的考量。

一方面，地方政府在土地出让时会“肥瘦搭配”，部分地块也可能会附带一定的出让条件，这些都无可厚非。

因为，保证土地这一重要的“国有资产不流失”和“国有资产价值最大化”，本来就是地方政府的职责所在。然而，愈加严格的地块竞拍条件也使得房企拿地热情减退。

如杭州第二轮首批10宗“竞品质”地块流拍9宗的直接原因便是竞品质的约束。“竞品质”的规则是房企首先需提供建设方案，方案通过后开始竞地价，竞得后所建造的楼盘需通过验收后才能进行现房销售。竞品质涉及的工作量更大，房企需在品质优化方面不断做方案，房企拿地和开发成本进一步加大。同时，现房销售等约束也会使部分房企选择回避。

从这方面来说，土地流拍或许是一个必然经历的程序，这才能为地方政府在后续的土地出让中，重新评估国有资产或重新制定土地出让条件，提供事实依据。

第二方面，与开发商的对可见的成本及未来利润的预判有关。

开发商拿地之前，都要进行成本测算，过去可能有5％的利润就敢拿地，但现在可能不敢了，必须要10％的利润才敢拿了。这个主要是源于开发商对未来建筑材料、人工成本提高的预期，另一个也是源于对销售周期拉长，会导致资金成本提高的预判。

今年以来全国继续坚持"房住不炒"的原则，也对市场进行了相应的政策调控，还约谈了一些地方官员。从9月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，房价涨幅确实呈回落的趋势，再加上经济仍然处于逐步回落态势，势必会对土地市场产生影响。

所以，当二者在利益考量中存在背道而驰的现象时，那么结果就自然不太可能达成一致。

开发商有钱，也算的过帐，但或许还有更好的用途

对于开发商来说，拿地的方式，除了在“集中供地”中拍卖以外，其实还有一个途径就是“收并购”。例如，万科星耀天府，就是万科从蓝光手里收过来的，这就是项目层面的收购；当然还有企业层面的，就是一家公司把另一家公司吞了，那么两家公司的土地，都归一家所有了。

而现目前，某些开发商们是什么状况，相信读者们也清楚，暴雷的、破产的、苦苦支撑的……越来越多。

我预计在今年年底之前，这种“趁你病，要你命”情况还会更加普遍，到时候有钱可能真的可以为所欲为。

那么，在年底之前，持有大量现金，择机收购其他“病危”房企或者项目，其回报率可能会比从地方政府手里买地要更划算一些。

对房地产、地方财政、购房者的影响

对房地产

在中国房地产的黄金时代，一切看似欣欣向荣：国民经济要增速，地方政府要财政搞基建和开发，开发商要千亿万亿规模，金融机构要业绩，丈母娘要房子。你搭台来我唱戏，大家默契地配合演出，所以“高负债高周转”模式的房企船队在历史浪潮顺风使舵，激起浪花一朵朵。

然而如从去年的泰禾到今年的粤泰、富力、恒大等等案例所示，“三道红线”一出，房企的降负债压力巨大，资金流动性瞬间紧张起来。

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。行稳致远是房地产行业现阶段追求的目标，实力雄厚的央企、国企成为了浪潮中的压舱石，这场调控之后，不能转型的房企基本都要淘汰出局。房地产行业迎来重新洗牌的机会。

对地方财政

房企躺倒之后，对于各地土地供应目标的完成是一个挑战，对于地方财政，更是一大挑战。地方政府发行的专项债券，实际上大多数是以土地收入为偿还来源，特别是对于快要到期的债券，如果土地价格出现问题，可能影响这些债券的还本付息。

“以去年土拍市场火热，土拍收入全国排名第二的杭州为例。杭州2020年住宅类土地成交总价2138亿元，此外还新发行了超过1300亿元的城投债。今年1-8月杭州住宅类土地成交金额为998亿元，仅为去年的47%。而今年1-8月，杭州新发城投债规模已达1171亿元。近期的土拍流失加剧，地方政府财政压力之大可想而知。