作者丨苏建红 编辑丨吴林

来源丨地产资管网

历经8个月，9月27日，金融街挂牌出售德胜公司100%股权及债权一事一锤定音。接盘方为凯龙公司，转让价格为15.75亿元。

这是继2020年12月22日解除北京中信城B地块合作协议以及出售金融街•万科丰科中心项目股权后，金融街售卖的第三处资产。除中信城地块外，德胜、金丰万晟这两家子公司分别持有运营金融街在北京的两座大型写字楼。

据了解，通过处置三处资产，该公司预计将回笼资金约138.93亿元。

01

售卖资产并非只因租赁压力

德胜投资运营持有德胜国际中心部分物业，中心位于北京市西城区德胜门外大街83号，总建筑面积约22.95万平方米。德胜投资运营持有中心部分面积约3.8万平方米，业态包含写字楼、商业、地下零散配套服务用房和车位，租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主。

金融街表示，“德胜国际中心2020年的出租率约为80%，租金承受能力相对有限，加之持有面积占项目整体比例较低，存在物业共用配套、管理界面交叉等问题，租赁经营压力较大。”

而经过睿和智库梳理，认为真实情况绝非租赁压力。相关数据显示，德胜公司2020年经营活动产生的现金流净额为1.24亿元，比2019年净流出0.6亿元，同比增长305%。

来源： 金融街2020年年中报数据

来源：金融街2021年中报数据

金融街2021年中报数据显示，物业租赁的营收占比仅为15.24%，但毛利率高达90.65%。对比同期物业租赁毛利率92.92%，虽有所下降，但物业租赁收入仍是金融街盈利的最大组成部分，而物业租赁项目超一半为写字楼。

金融街2021年中报数据

以北京为例，2021年上半年金融街北京7座写字楼项目出租率4家均超90%。这其中就包括德胜国际中心，其2018年、2019年、2020年上半年、2021年上半年出租率分别为99%、75%、76%、93%。出租率下滑一部分是疫情退租影响，一部分是受北京市写字楼潜在供应量增加、国有企业总部需求外溢等因素影响，北京市非核心区域写字楼租赁市场面临下行压力。但项目出租率今年上半年已回升。

由此看来，连续出售写字楼项目，并非只是租赁压力，更多为了资金回笼。

本次股权和债权转让完成后，预计2021年度公司经营活动现金流可增加15.75亿元，公司合并层面将实现净利润约4.87亿元。

02

高负债承压，被迫卖资产

2021年金融街中报显示，营业收入约54.7亿元，同比下降约6.7%。公司房地产业务毛利率为23.14%，较上年同期下降12.40个百分点，低于2020年行业平均毛利率（26.7%）3.6个百分点。

从销售条线看，销售费用同比上升50.8%，销售签约额215.2亿元，较去年同期增长37.1%，较2019年同期增长20.6%。但仍低于2021年上半年百强房企平均增速（37.8%）约0.7个百分点。

归母净利润约6.0亿元，同比增长140.4%，超过2020年行业平均归母净利润增速（-17.8%）158.2个百分点。

加上2021年上半年的融资政策持续收紧，金融街中期指标两项超阈值，处在“橙档”水平。资产负债率为76.6%，低于2020年行业平均资产负债率（79.1%）2.5个百分点。剔除预收款后的资产负债率为73.3%，净负债率为163.7%，现金短债比为1.13。

业绩下滑，而净利润暴增140%的背后绝非只是租赁压力，而是要通过回笼资金，改善三道红线水平。

处在橙档的金融街，2020年底就已经开始了自救。除德胜公司，还有上文提到的与中信地产协商解除中信城B地块合作协议，回笼资金达86.08亿元。包括中信地产返还金融街已支付的合作款项约50.11亿元，以及向金融街支付资金占用费约35.97亿元。

2020年12月22日晚，金融街公告称，公司全资子公司长安置业和金丰融晟、北京万科拟与平安人寿签署协议，将金丰万晟100%股权及相应债权转让予平安人寿，交易价格暂定为37.1亿元。

公告显示，金丰万晟由金丰融晟100%持股，金丰融晟由长安置业持股50%，北京万科持股50%。金丰万晟开发建设并持有运营金融街·万科丰科中心项目（以下简称“丰科中心”）。

该项目位于北京市丰台区丰台科技园区三期，项目用地性质为综合性商业金融服务业用地，项目总建筑面积约13.8万平方米。丰科中心为丰台科技园区域品质标杆项目，项目出租率近几年一直处于上升状态，2018年、2019年、2020年中、2021年上半年出租率分别为：37%、85%、92%、92%。项目主要客户涉及金融、科技、互联网等行业。

而金丰万晟财报显示，截至2020年三季度，金丰万晟的资产总额44.66亿元，负债总额为37.3亿元，负债水平的确处于较高水平，但相比其2019年全年37.9亿元的负债水平，已经下降了2%，且营收达1.3亿元，比2019年增长72%。

据媒体报道，金融街过去十年几乎未曾有大宗资产出售。而两处资产售卖，金融街均提到了“负债”一词。这足以印证，三道红线压力之下，金融街售卖资产正是在降低负债，回笼现金，优化财务结构，提高公司财务稳健性。

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金融街评级遭下调，突围有困难

除了售卖资产，金融街能否通过盈利降负债，目前看并不容易。虽然上半年销售签约额215.2亿元，较去年同期增长37.1%，较2019年同期增长20.6%，但仍低于2021年上半年百强房企平均增速（37.8%）约0.7个百分点。不仅如此，相关数据显示，拿地百强房企中已经看不到金融街的名字。

截至年中报披露日，金融街实现新开工面积仅为48万平方米，同比下降79.5%。从住宅开发角度看，金融街从土储、开工等多方面都面临较大的局限性。而对于商办物业而言，金融街虽具有一定优势，但目前已经走在卖卖卖的路上，未来仍存较大挑战。


对于金融街的近期表现，8月30日，华泰证券将金融街评级由“买入”下调为“增持”。9月10日国泰君安证券（香港）有限公司消息，重申金融街物业“买入”评级，目标价由9港元下降至7.4港元。


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