黄江人工智能小镇效果图。受访单位供图

黄江裕元工业园航拍。

李鄂 摄

韦基礼

随着东莞迈入“万亿GDP+千万人口”的“双万城市”，一场空前的产业空间升级战已经在各镇街打响。

黄江除智创中心等12个“工改工”项目纳入全市三年计划第一批实施项目库外，今年又新增5个项目纳入正式及预备项目库。这些项目拟盘活800多亩低效产业用地，为承接重大项目提供更高质量的空间基础。

进入新发展阶段，黄江明确要全面对标对表深圳，聚焦深莞高度融合，提升城市承载力，建成双科学城中轴活力新城，力争成为深圳都市圈创新支撑中心。而“工改工”则是黄江打造深莞高度融合样本的重要手段。

（一）

改革开放以来，东莞得风气之先，镇村基层迅速发展壮大。数据显示，镇村集体经济聚集东莞2／3的户籍人口以及2／3的经济存量。

但这种发展也存在明显弊端。过去东莞镇村以土地换产业，以产业换增长，土地资源利用粗放低效。目前，东莞各镇街开发强度接近资源开发上限，部分早期发展的镇街尤为严重。据了解，东莞当前的新增空间规模极度紧缺，按照国土空间规划，东莞未来十五年可新增的规模仅123平方公里，但“十四五”重点项目需求已高达170平方公里。

从高空俯瞰，黄江建成区密密麻麻分布着大量老旧厂房，难以规划新城、腾挪空间。

黄江地域面积虽然有90多平方公里，但总建设用地规模仅有37.8平方公里，且黄江南北狭长的地形地貌对可拓展的空间造成了较大的限制，特别是全镇七万多亩山林绿地，既无法直接开发和利用，又对全镇各个社区的可供开发和拓展的土地造成了比较密集的条块分割，加上镇内西环路等一批道路多年来由于征地拆迁、土地权属等问题难以彻底解决，导致难以形成连片开发和拓展的有效空间。

随着产业发展空间受限，资源环境约束趋紧，如何通过城市更新，盘活存量产业发展空间，成为黄江迫切需要面对的挑战。

（二）

中国（深圳）综合开发研究院副院长曲建说，从国际供应链分工看，粤港澳大湾区未来产业将会是向上游发展，提高技术研发和产品设计能力；在中游精选，从事制造、创造增加值最大的环节；而下游环节则可能要分拨出去，腾出空间。

放眼大湾区，在产业转型升级的驱动下，“工改工”渐成趋势，近年来各主要城市均在不同程度上加快推进“工改工”。

所谓“工改工”，就是将存量低效的工业用地再开发，实现产业的转型升级。从狭义上看，“工改工”包括城市更新、拆除重建、综合整治，以及综合整治加拆除重建。通过“工改工”，土地的空间形态能够多元化，包括新兴产业用房、配套商业、配套宿舍等多种物业形态都能够纳入其中。

从各地政策来看，“工改工”重心转向产业成为主要趋势。根据《东莞市建设广东省制造业供给侧结构性改革创新实验区实施方案》，镇村工业改造是试验区建设的“头号工程”。从2020年起，东莞市以低效镇村工业园改造为核心，实施“工改工”三年行动计划，力争三年完成“工改工”拆除整理3万亩，开工建设产业用房2000万平方米以上。

攻坚“工改工”，黄江击鼓催征。为承接重大项目，到2025年黄江将完成2000亩“工改工”升级改造，通过镇村合作和“工改工”等方式增建150万平方米工业厂房。

今年，黄江需完成“工改工”整备、拆除350亩。截至目前，黄江已完成整备、拆除258亩，其中北岸产业园已拆除41.4亩、星光旧厂改造今年已拆除16.62亩、田心嘉宾路工业园已完成整备200.05亩。

产业空间升级战已经打响，随着城市更新深入推进，“工改工”必将重塑黄江产业格局。

（三）

高质量的产业空间才能承载高质量发展。当前，大湾区的产业结构正在加快升级，如何承接更高质量的新业态成为“工改工”的重要目标。

黄江与深圳光明区仅一路之隔。根据市自然资源局相关文件精神，东莞临深各镇的“工改工”比例要高于60%，重点是要拓展现代产业发展空间，加强建设用地统筹整备盘活，以城市更新为重点，建设新兴产业发展载体。

为积极融入松山湖建设大湾区综合性国家科学中心先行启动区，黄江正在加快将现有存量工业用地或旧工业区，升级改造为新型产业用地，打造面向双科学城创新社群。

当前，黄江正在紧盯深圳优质产业增资扩产需求，加快推进“工改工”，通过低成本空间统筹、新地块供应等方式积极承接深圳优质产业外溢。

业内资深人士提醒，“工改工”一定要避免落入“房地产化”陷阱，不能只建标准厂房、分割销售。这种方式动手容易，但不利于大项目承接，造成低效利用。

为了使“工改工”回归产业升级本质，黄江将强化政府统筹参与力度，同时研究通过与工改商居联动等手段，让“工改工”贡献产业用地。此外，还将引导村一级切实扭转守着“一亩三分地”搞出租经济的惯性，推动农村集体经济融入到新一轮城市发展。