文/一视财经 高山

近期，老牌粤系房企雅居乐陷入卖身“绯闻”。

9月10日，市场消息称雅居乐将被保利收购，近期已经完成尽调。两天后，雅居乐集团正式发布公告称，有关本集团出售保利地产系谣言，已报案并被立案调查。

实际上，雅居乐近期风波不断。2021年8月下旬，雅居乐对组织架构调整，其旗下的原房管集团、商业集团、城更集团并入地产集团，成立全新的大地产集团。随着组织架构调整，雅居乐也因此陷入裁员风波。

我们再看看雅乐居的业绩状况。

8月18日，雅居乐集团召开了业绩发布会并且公布了自家2021年中期财务报表，给市场交出了一份看似不错的业绩报告。

据雅居乐中期财报显示，截止至6月30日，雅居乐集团2021年上半年的营业额达到了385.88亿元，同比增长15.1%；总资产达到了3303.91亿元，同比增长5.3%；集团净利润及公司股东应占利润分别为64.71亿元和52.9亿元，较去年同期分别上涨2.1%及3.2%；毛利润达108.49亿元，同比下降5.8%；毛利率达28.1%，同比下跌6.3个百分点。

如果只从账目上单看数据的话，作为华南房地产界“五虎”之一的雅居乐集团的业绩应该是一片向好的，可以说远未到“卖身”之时：除毛利和毛利率外的主要数据都呈正增长的态势，但倘若对其自身做一个纵向的比较，会发现，雅居乐集团表面靓丽的数据之下其实是暗流涌动。

1、好业绩换不来好收入 也换不来好股价

近年来，在中国房地产行业大环境普遍低迷、且新冠疫情对于房地产行业产生猛烈冲击的情境下，雅居乐能够交出一份营销数据很不错的财报，应该是能够得到资本市场和投资者们的积极反馈的，可是事实并非如此。

据财报显示，雅居乐集团今年上半年预售金额达753.3亿元，同比上升36.7%，可是上半年同期受疫情冲击较大，该数据增长不能作为对于收入增长的有效说明；其次，尽管营业额同比增长达到了15.1%，但是相比于去年同期23.7%的增长率，仍然下跌了8.6个百分点，后疫情时期的增速还是比较疲软的；最后，雅居乐的毛利润和毛利率都出现了下滑，原因主要在于毛利率较高的项目所占比重出现了下降，而单位土地成本较高的项目所占的百分比又出现了增加，一减一增，导致了毛利和毛利率的逆增长，并且进一步影响了公司的营收状况和定价空间。营收层面增幅较大，可是利润层面的增幅显然跟不上，这就相当于钱是挣到了，但是并没有真正进自己的口袋。

股市的情况也不容乐观，从H股的表现来看，作为在2018年快速崛起的“黑马”型房企，雅居乐在2021年上半期、特别是4月之后的股市表现并不好，在4月8日达到12港元的峰值之后，整体便不断下跌，进入了“下行通道”，在8月18日公布中期财报后，股价更是连续下跌，累计跌幅达到了8.25%。截止至9月8日，股价已经跌至7.56港元。

2、回归“绿档” 不代表负债问题和资金压力的缓解

2020年，雅居乐因负债率过高而踩中国家规定的“三线四档”红线，被划归为“黄档”房企。据今年财报数据显示，上半年雅居乐剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为68.4%、45.3%、1.18倍，均低于国家规定的70%、100%、1倍线。雅居乐成功降低了自身的负债率，达到了国家线，回归“绿档”。

负债率降低了，就代表公司的负债风险降低了，就代表公司“去杠杆化”成功了吗？

对比往年的财报数据，不难看出，雅居乐的负债问题积重难返。

首先是广受诟病的永续债问题，雅居乐在业内曾经有着“永续债之王”的称号。永续债简单来讲就是赎回期限为无限期的债务，因此其在财务上一般会显示为权益而非债务，使用永续债可以有效地降低负债率的数据，但是这种做法无疑是饮鸩止渴，永续债的本质仍然是债务，过多的永续债无疑会持续加重雅居乐的经营负担。

据今年财报显示，雅居乐的永续债规模已经积累到了130亿元，即便比2020年的136亿元降低了一些，但依旧是一个很庞大的数目。这对于雅居乐的资金周转体系就像一颗定时炸弹一样，面子上的数据很好看，但是对于企业的融资能力和信用会产生潜在的威胁。值得注意的是，就在雅居乐发布了中期财报后的8月26日，又发布了公告“建议发行以美元计值的优先票据”“将票据所得款项用于为现有债务再融资和一般公司用途”，言外之意就是借钱，刚刚努力将负债率控制在了红线之下，就又紧接着急于向资本市场融资，可见其可用资金确实紧张，但是这样“以债抵债”，最后很容易让企业的资金链掉入无底洞，这对雅居乐自身来说，是个巨大的冒险。

其次是回款率的问题，据财报显示，雅居乐今年上半年的销售回款率是80%，不仅低于三年最低88%的回款率，还低于房地产87%回款率的平均水准。

销售回款率可以有效地反映出房地产企业的实际收入能力，特别是在当下中央全面收紧土地、房源、坚持“房住不炒”政策的情况下，房地产企业不能再像过去那样走“粗放式”的销售道路，而是要想办法提高收入质量，提高销售回款率。

雅居乐的回款率不增反降，是与市场同行背道而驰的，也是没有很好地应对政策变化的体现，这无疑会持续加重企业的资金负担。

最后是发展多元化的问题，雅居乐管理层在财报中花费了很多笔墨强调多元化的发展策略——目前，雅居乐旗下多元化业务大概包含雅生活、环保、雅城、资本投资、商业管理、城市更新等方面。

2017年，雅居乐主席陈卓林提出“雅居乐非地产板块的业绩贡献要占到整个雅居乐集团业绩的一半”的构想。到今天再看雅居乐2020年的财报显示，雅居乐总营收额为802.45亿元，但其中多元化业务所贡献的额度只有106.98亿元，占比仅有13.3%，远远低于当时陈主席的预期，且在多元化业务中，雅生活和环保业务分别贡献了78.53亿元和22.89亿元，占据了绝大多数份额，其他业务只能在夹缝中求以生存。房地产行业的整体不景气，让开了很多“小号”的雅居乐感到力不从心了，为了主营业务的生存，雅居乐必须得对已经成为负担的多元化业务“忍痛下手”，收缩调整自己的产业布局。

3 “不稳定因素”求稳 陈卓林的几桩疑案

雅居乐还有一个不稳定因素：那就是雅居乐主席陈卓林。

陈卓林最著名的是一次桃色新闻事件。

2012年8月23日，陈卓林的一名秘书向警方报案，称其受到陈卓林非礼。8月30日，陈氏到湾仔警署提供数据时被捕，其后获准保释。

8月30日，雅居乐公告宣布，主席陈卓林涉嫌非礼被香港警方拘留并已保释外出，并指事件与集团业务无关，不对集团日常业务与运作造成影响。

陈卓林是雅居乐的创办人，自2005年8月起担任集团主席及执行董事。陈卓林太太陆倩芳比他年长一年，同样自2005年起担任雅居乐的副主席兼联席总裁及执行董事。当时陈卓林与陆倩芳现共持有雅居乐约63.58%股权。

陈卓林还曾一度深陷云南贪腐漩涡。

2014年10月10日，雅居乐宣布公司董事局主席陈卓林已经在9月30日晚间被昆明检察院执行了“指定居所居住的措施”。雅居乐紧急调任原非执行董事陈卓贤(陈卓林兄弟)以及陆倩芳(陈卓林配偶)为执行董事，并为董事会署理联席主席以及公司署理联席总裁。

12月14日，雅居乐公告，此前被昆明检察院执行“指定居所居住”措施的陈卓林将于12月15日恢复公司执行董事、董事会主席及公司总裁的职务，上述措施对其已不适用。同时，一度失联的雅居乐执行董事、副总裁及海南云南区域总裁黄奉潮也将恢复公司职务。

在此次财报发布后，陈卓林不断地强调“求稳”“谨慎”，降低企业的土地储备量，遏制扩张式的发展步伐，并且在苦苦寻求去杠杆的正确方法，去积极地应对房地产行业入冬后可能遭遇的危机，至于雅居乐最后到底会走向何处，我们暂且观望一段时间。