北京楼市最火的三大地区，不外就是“东西海”，特指北京东西城及海淀等三个区域，是北京学区房云集，房价最容易上涨的片区。

2021年4月份，北京首先对“东西城”学区房实施严格的“多校划片”，同时在8月份的时候，又实施“教师”轮岗制度。

东西城“学区房”房价得到全面稳定。

而这一次终于要轮到海淀了。

9月29日，目前根据北京日报的报道：海淀房协发布了部分热点小区的二手房交易指导参考价，供中介机构参考。

下图是网传海淀地区部分二手房的“交易指导参考价”，可以看到部分房源的最大下降幅度在5%左右。

其实早在9月25日，经济观察报就透露：北京将很快对二手房挂牌价格进行约束，而且表示“措施可能也不会对外官宣”。

一直以来，北京的二手房价格体系比较复杂，一共有5个价格体系：

第一：实际成交价，就是买卖双方私底下最终成交的价格，这个价格除了中介、买卖双方之外，其他人一概不知。

第二：挂牌价，就是卖家想卖多少钱，这个价格仅仅是卖家的一个意向价格，但对市场预期影响较大。

挂牌价的高低，往往决定了市场对价格预期的判断。

第三：银行评估价，这个决定了房子的贷款总价，在实际执行中，往往高于实际成交价，这种行为被称之为“高评”。

银行评估价高于实际成交价，可以降低买方的首付。

比如实际成交价是100万，银行评估价可以实施“高评”，做到120万，那么买房人的贷款总额就从原来的60万增加到了72万。

买房人首付就从40万降低到了28万。

第四：过户网签价，就是政府的备案价格，二手房买卖要根据这个价格要“缴税”，同时网签价是银行评估价的“上限”。

过户网签价由买卖双方来协商确定，但不能低于银行评估价。

第五：最低过户网签指导价。

目前政府对于过户网签价有最低要求，没有最高要求，主要是为了控制把过户网签价做得太低，防止过度避税。

这个价格就是“最低过户网签指导价”，这个由政府来确定。

那么，这里的关键是：北京的二手房交易指导参考价，究竟影响的是哪个价格？是“挂牌价”，还是“银行评估价”，还是“过户网签价”？

同时最关键的是，出台“二手房指导参考价”后，北京二手房的贷款按照哪个价格来实施？这是要命的关键。

在上海、深圳、广州等三个一线城市中，都实施了“二手房指导价”，但政策区别还是有的。

2021年7月份，上海开始实施的“挂牌核验价”，主要影响的是“挂牌价”，就是遏制中介及卖房人随便提高“挂牌价”，避免对市场造成疯涨预期。

但是从8月份开始，上海对二手房贷款开始实施“三价就低”原则审核二手房房贷金额：在“网签价”、“最低过户指导价”及“银行评估价”等三个价格中，选择最低的那个来做贷款。

这就意味着上海的二手房贷款将大幅度下降，首付比例迅速提高。

而之前广州和深圳出台的“二手房成交指导价”，就是相当于“银行评估价”，相当于把做高“银行评估价”，企图多贷款，少首付这件事给干掉了。

那么，北京海淀已经出台的这个“交易指导参考价”，究竟是特指哪个价格，目前看说法不一。

根据经济观察报的说法，北京其实要约束的，主要是“挂牌价”，就是要严控二手房“恶意挂高价”，企图引导市场预期。

但是不影响二手房的“贷款”，还是可以接着做“高评”，所以该买房就买房，该贷款就贷款，以前能贷多少，现在也可以贷多少。

同时根据北京日报的报道，本次海淀房协公布的是“二手房交易指导参考价”，而且也是主要提供给中介公司“内部参考”使用。

这就说明，海淀本次出台的“二手房指导价”确实只是涉及“挂牌价”，而没有涉及到“过户网签价”或者是“银行评估价”。

对北京二手房的贷款，没有任何影响，影响力度确实比上海、广州、深圳要低得多。

但是严控“二手房挂牌价”，确实可以有效引导市场预期，挂牌价上不去了，市场就会认为房价基本上“涨不动”了。

当然“挂牌价”并不等于“实际成交价”，也有可能会出现同一个房源“挂牌价很低”，但实际成交价却很高的情况。

综上所述，海淀区本次推出的“挂牌指导价”，核心的调控思路还是以“引导市场预期”为准，引导海淀二手房逐渐走向平稳，杜绝争相“挂高价”，引发市场争抢，短期出现暴涨。

但是对二手房成交的“贷款”价格并没有涉及，不影响北京正常二手房贷款额度及首付比例，因此再次“打压”的力度是比较轻的。

但是值得注意的是，“挂牌指导价”的出台意味着北京有可能在下一步会出台更进一步的措施：直接调控“贷款指导价”或者“过户网签价”。

比如像上海，相当于按照“最低过户指导价”来做贷款，导致首付大幅度提高，购房需求迅速下降，二手房市场直接遇冷。

所以对于有二手房购买需求的刚需客户，手里首付又有限，可以及早考虑入手二手房，还可以通过“高评”来实现上车。

而对于投资客户来说，那就不用着急了，尤其是想购买海淀的投资房来说，其实可以观望一段时间，看政策的进一步落地情况。