作者：S姐 编辑：猫怼怼

之前写过分钟寺：

今天聊聊，同样是以国贸购买群里为主的王四营。

王四营一直以来，被称为“毒地“，但关注度还不少。

还不是因为，18年“四环限住令”发布以来，四环内新增新房数量屈指可数，再往五环看，可选的新房项目也不多，王四营的新房就成为了五环内稀缺改善产品。

猫叔觉得，王四营定位类似于低配版分钟寺。

最大的三个相似点——

1、王四营和分钟寺暂时都没什么高大上的配套。王四营花卉批发市场，和分钟寺不远处的活鱼批发市场，档次都差不太多。

2、城市界面都比较差。王四营被诟病最多是焦化厂化学污染的历史遗留问题，分钟寺有大烟囱、和高压线的问题。

3、产品定位偏中高端。分钟寺收割的是国贸的豪宅群体，王四营收割的是国贸的改善群体。

那么王四营究竟值不值得买？哪个楼盘更好？

猫叔的好闺蜜小S姐做了一系列的调查。

本篇文章，就和大家分享一下。

01

土地已经治理完成，购房者仍有顾虑

北京焦化厂曾是国内最大的焦化类污染场地，历经40多年的化工生产，多环芳烃、苯系物和萘等有毒、有害污染物从土壤表层渗透到地下18米之深。

2007年至2008年，北京市环保局就明确了该场地土壤和地下水的修复目标与修复范围。

2013年5月，北京焦化厂污染土壤治理一期工程正式启动。

经过了4年的多的治理，2017年焦化厂地块污染物已全部治理完成。

尽管土地已经治理完成，附近也有大量居民入住，仍不断有人对这片曾经的毒地心存疑虑，担心土地和饮用水有毒物残留，危害身体健康。

关于毒地，好基友咨询了一位北大老师。

老师的原话是：这块地不能说有毒，也不能说没有毒，只能说地下沉淀的化学元素符合国家标准。

目前可以肯定的是，王四营的三个地块均未在焦化厂原址上，且有一定距离。

饮用水方面，统一采用的市政供水，不是地下水。

02

产业发展前景一般 商业医疗配套有待提升

10年前后，垡头功能区规划是北京市后奥运时代，继北京焦化厂改造、CBD东扩之后推进的规模最大，影响最广的项目。

而时至今日，垡头，王四营，焦化厂这片地区却仍是朝阳南部脏乱差的代名词，城市界面混乱，另一个分钟寺。

十四五规划下的朝阳区，以品质化、特色化、国际化为导向，打造“一核两带五片区”的城市空间结构，王四营正处于中关村朝阳园（垡头中心区）。

在北京工作几年后会发现，北京遍地都是中关村产业园，规划只是发展的前提，但一个区域要想真正有发展前景，必须要有重大项目落地，形成产业集群。

目前垡头中心区的发展缺少实质性的利好，至少没有像朝阳东坝“第四使馆区”，“第二三里屯”，“金盏自贸区”级别的概念，只能作为CBD国贸等区域金融商务服务业的后勤支持。

短期内，朝阳的产业格局很难改变，垡头中心区发展只能寄希望于远期布局。但对于购房来说，指望这样的远期规划意义不大。

除了产业发展动力不足外，焦化厂周边存在大量的安置房，公租房，在以往的观念里，这些保障性住房拉低了区域的价值。

不过这些安置房存在并非都是不利因素，有的区域通过建设保障性住房，引入人口形成规模，会相应的引进了一些原有地区的基础教育资源。

比如双合家园配建了北京市第五中学（朝阳双合分校），弥补了这个区域教育的空白。

但这个学校的教学实力还是很薄弱，附近居民也对此不满。

在保利·锦上西南侧有规划的教育用地，期待之后引入名校分校优质的教育资源。

另外这些保障房与王四营三个地块并不挨着，分别地铁7号线的南北两侧，影响还是很小的。

生活配套方面，距离3宗地块1公里处有批发市场和朝悦百货购物中心，可满足附近居民的日常所需。

但踩盘当日晚6点，S姐拿出手机想找一家咖啡厅，发现居然关门了！

你敢相信这特么是朝阳？

随着这里入住的人口越来越多，还是需要引进一所大型商超的。

医疗方面也是这个区域的配套短板，最近的三甲医院是8公里外的北京市第一中心结合医院。

原本在保利·锦上的西侧计划修建中医院垡头分院（三甲），却迟迟不动工，有居民向领导留言板反馈，得到答复是有关环节不符合相关规定。

王四营板块现阶段的硬件配套也不是一无是处，日常出行比较便捷，地铁7号线，一路向西可多站换乘达到核心区。

开车走广渠路，化工路，东四环辅路30分钟到达CBD大望路、 国贸、望京等地。

03

板块涨幅有限，价格天花板不算高

判断一个板块的新房是否值得入手，需要多维度参考，例如板块内的新房，二手房，即将入市的新地块等。

欢乐谷旁的华侨城是垡头板块的为数不多的次新楼盘，主要是130-190平的三居和四居，目前单价在7.1-7.6万左右。

从安居客数据看，与20年9月同期相比，垡头板块涨幅只有微弱的3%，华侨城小区涨幅也只有4.8%，近三年基本基本没什么变化。

要知道，朝阳区的房价在这一轮涨幅至少在10%以上，垡头板块的涨幅在朝阳处于末位。

可以预见的是，与垡头板块处于同一区域下的王四营，未来的房价上涨空间有限。

不过买房不应该简单看涨幅，改善群体更迫切的需要是解决居住体验。

踩盘那天，S姐发现来王四营看房的人以国贸双井附近的改善置换群体居多，总价预算在800万-1000万左右。

这个价位东三环、四环买三居并不容易，要么房子老没有社区环境，要么户型面积小，无法满足家庭成员居住。

要么选择房源少，20年以内楼龄的三居在大中介的挂牌房源只有360多套，这其中包括两居和三居，如果只筛选三居，只有67套挂牌。

要么像首城国际这种稍有品质次新房经过一轮上涨，涨幅明显，这个价格已经买不到100平以上的三居了！

王四营三宗地块销售上限是7.1万/平方米，有人觉得贵，看看北京第二次批次集中供地，距离王四营不远的十八里店，城市界面还不如王四营呢，价格上限是7.5万/平方米，到时候妥妥的给王四营抬轿子。

04

保利·锦上和融创·朝阳壹号该如何选择？

两个盘最大的区别是——

保利锦上户型不错，但装修真的太差了

朝阳壹号得房率太低，装修还不错

保利锦上户型亮点：

1. 边户全部为270度转角飘窗，飘窗是赠送面积。

2. 窗户大，窗墙比为0.41-0.45，这样做室内采光更充足，整体空间显得更敞亮！

3. 全部为南北通透，全明格局。

项目不足：

1. 整体装修做工太粗糙，客厅、卫生间地面铺的瓷砖看起来很廉价，对于有居住品质有追求的看不下去，看完有想砸掉重做冲动！

2. 对比旁边的竞品项目，保利锦上并没有安装新风系统。

3. 厨房有个竖着水管很突兀，非常明显！

不过有专业人士说这是燃气公司的要求，为了安全，燃气管道必须露在表面。

项目全部为产业化装修，开发商会做好厨房的灶台配有抽烟机，卫生间安装马桶和洗手池，客厅卧室铺有地砖。后期可以选择精装包。

朝阳壹号产品亮点：

1、对比旁边竞品项目保利·锦上，融创·朝阳壹号装有中央空调和新风系统，层高有2.95米，保利·锦上为2.7米。

2、小区首层二层是仿石砖，2层以上外立面是真石漆，装修保质期15年。据销售介绍，竣工验收前，住建委会对外立面进行检查，防止墙皮脱落的事情发生。

3、社区是5M智能小区，建筑标准为绿色建筑3星，健康建筑1星。

项目不足：

1、从小区外部看，小区南侧紧邻车辆段，存在噪音影响。

2、从小区内部看，融创·朝阳壹号是开放性社区，小区外围是绿植软隔离。社区内部存在市政道路，会有一定噪音，社区私密性较差。

3、从户型产品来看，对比保利·锦上飘窗设计，朝阳壹号的窗户比较小，窗墙比是0.31-0.35。

4、另外朝阳壹号的得房率相对保利·锦上要低， 仅为71%左右。

关于两个项目更全面的信息，

可以戳 《》，《》。

那么这两个项目到底该怎么选呢？

1、追求更多的套内面积，更高的得房率，更追求性价比，选择保利

2、追求大面宽，想要室内采光更充足，卫生间无暗卫，选择保利。

3、介意噪音影响，更注重小区的私密性，物业服务等，选择保利 。

4、喜欢新风系统，想要拎包入住，不再想二次装修，选择融创。

5、关于人才公租房，保利是50-90平，融创是110平起步，虽然两个项目对人才入住人群都有一定的要求，但融创的门槛更高一些，与商品房面积差不多，对这方面有顾虑的可以考虑融创。

-END-

我们针对王四营板块以及保利和融创的两个项目做了全面的买房报告，有需要的朋友可以添加猫叔助理的微信（加微信maoshuxxx，备注楼盘名字）获取。