原副行长吴晓灵，泡沫狂欢的日子不多，提前做好退潮的准备|吴晓灵|房价|房价下跌|楼市|泡沫

国内的房子存在泡沫吗？相信这个问题不用什么专家解释，不少的老百姓都感觉到房子的价格已经存在了巨量“泡沫”，2000年全国平均房价不足2000元每平米，2021年第三季度全国平均房价已经来到了，10,865元每平米，部分热点一二线城市房价少则几万元，每平米多的房价不少的人，更多的是望而却步。

5月底的时候，西安某论坛金融专家朱云来直言不讳表示：房价应该要下跌27%才合理，中国平均房价在8000元左右，还更直接地批评多个城市“房价巨高”，不吃不喝也要十几二十年才能攒得起首付，这已经成为了非常普遍的现象，从侧面理解我国的房价泡沫存在27%其实也并不然，更多的是结合目前国内居民的收入来衡量房价。

2020年全国人均可支配收入32,198元，人均支出费用21,210元，减得居民平均收入零钱为10,979元，假设一家4口人计算，每年的存款约为4万元，假设购买100平方的房子，计算总房价80万，需要准备的首付为24万元每年存款4万元，6年时间的存款就可以支付房子的首付。但是这个平均数字放在大城市中根本不够看，我们也没认为这是属于房价泡沫。

什么是房地产泡沫？根据美国经济著名经济学家查尔斯.P.金德伯格认为：房地产泡沫可以理解为，房价在连续过程中持续上涨，价格上涨使人们产生进一步的预期，并不断吸引新的购房者，随着价格不断上升，投资成本也在持续增加，房地产价格远远高于相对应的实体价格，由此导致房地产泡沫的产生。泡沫过度膨胀后果是预期逆转，高空置率和价格暴跌。

2008年的次贷危机，相信不少人还历历在目，美国的楼市崩盘影响了全球的经济走向，经济学家，任泽平认为10次危机9次房地产造成。原央行副行长吴晓灵也曾说过，股、债、汇、房是国家的经济命脉，用句简单的话理解股、债、汇、房是与金融属性紧紧挂钩。

国家严格调控房价之前国内的房价一直都是居高不下的，不仅是一线城市有一些名不见经传的小县城，房价都已经超过当地工资水平的数倍以上。根据业内相关机构监测数据，2020年百城平均房价收入比为13.2，深圳房价收入比为48.1，比全国房价最高的香港房价收入比都还要高，香港的房价收入比为48，另外北京、上海、厦门、三亚等城市房价收入比都超过了30。

近20年来，房价出现了如此大幅度的上涨，不少人通过房地产挣得盆满钵满，有部分人群甚至通过房地产实现了财富自由，年轻人也普遍想挣快钱的，于是借款买房的现象十分的普遍，根据央行的数据统计，2011年至2020年，我国居民杠杆率上升31%，年轻人背负了如此之多的房贷。租金回报却不容乐观，根据诸葛找房数据显示2020年50个中大城市平均租售比为1:611平均租金回报率还不到2%，租金上涨速度难以跟上，房价上涨速度回本时间大大被拉长，这也表明了房子售价与实质价值存在偏差。

2017年西南财经大学研究数据统计，全国城镇地区拥有6,500万套空置房，平均空置率为22.3%。2021年易居研究院也发布了另外一则数据，全国100层新建商品房住房，库存面积约为4.98亿平方米，库存量已经出现27个月正增长，更关键的是广义库存量达到了37.7亿平方米，假设100平方一套房子，计算未来将会有超过4,000万岛的房子，处于待销售的状态。目前国内的房屋空置真实情况似乎还没有一个准确的数据，但是北京的房屋空置率都已经达到了13%~18%，小城市的空置率肯定是更高的，国内房屋空置率已经远远地高于国际水平的5%~10%的合理区间。

限涨和限跌同时存在：

如今的楼市有一个很奇怪的现象，部分城市发布了限涨令，不允许房价出现过快上涨，新房备案价要经过审批，二手房也有了指导价进行调控，然而有部分城市却发布了限跌令。

房价上涨过快很好理解，因为最近这几年一直都提倡房住不涨，但是房价下跌过快，为什么要限制？购房者终于等到今天的到来，却被政策阻碍住根据本代数据统计过去的40天前后有7座城市发布了限跌令。

再次说回08年的次贷危机，美国推动楼市的发展专门降低了房贷，基本收入不稳定和次级信用贷款都进入到房地产市场，随着泡沫越来越大，后面对于市场的预期出现了不稳，美国应对次贷危机的方法是气机泡沫，在短时间内提高了贷款利率，后来大量的是贷款者无法按期还款，房屋被收回，引起了一系列的连锁反应，美国在短短的半年时间内房价下跌接近50%，房地产泡沫由此破灭。这种事情不仅在美国发生，在日本也发生过同样的事情。

如今有两个国家的先例，告诉我们不能采取过硬的政策打压房价，要不然会得不偿失，除了限购限售限贷也可以通过限制开发商大幅度地降价抛售，弱化房地产的投资属性，防止价格出现大幅度下滑，让所有人都在一个预期内并不是说房价不可以下降，只不过是要在合理区间下降，看看几个城市出台的限跌令都在15%，假设100万的房子第1年时间降价到85万，第2年时间降价到72万这样慢慢地出现下滑，并非在短时间内把泡沫刺破。

社科院有报告，预计2021年房价涨幅在5%左右，如今限涨令和限跌令同时存在，更加限制了房价波动幅度，另外值得关注的是，我国的楼市依旧是处于供大于求的情况，已经积压了不少的库存房，这会导致二手房的挂牌量不断地上升，预计研究院显示截止到7月份为止，我国重点城市的二手房挂牌量已经高达298万套，如今突破300万套，二手房的库存量增多，对一手房的销售会形成一定的压力，挤压。

没有任何一个国家可以依靠房地产走向强国，更多的是靠科技、新基建、战略新兴产业等各方面推动经济进步，国内的房地产已经完成历史革命，在过去房地产确实是对经济推动起到了关键的作用，房地产涉及的行业高达120个，如果没有房地产，国内的经济可能也没有如今这么繁华，但是不能过度地依赖房地产，要不然会得不偿失。

正如央行原副行长吴晓灵所提醒的那样，泡沫狂欢的日子不多，提前做好退潮的准备，是每个国家每个人都要面对的现实。