在国家提倡教育公平和房只住不炒的理念下，学区房持续降价，很多地区的学区房价格甚至“腰斩”。但是，很多家庭却并未放弃对于学区房的追捧，学区房始终还是有市场的。在学区房交易的过程中，如果存在违约，法院会怎么判决呢？修军律师将以案说法，和您谈谈学区房交易中所涉的法律问题。
案例：2020年4月，杨某经房产中介介绍，与卖方陈某某签订买卖合同，约定房产总价940万元，购买位于福建省厦门市思明区的一套房产，杨某支付20万元定金。在准备办理贷款的前一天，杨某接到中介的电话，称陈某某已于6月份将自己和儿子的户口迁入该房屋，并且使用了该重点小学的学位。因双方协商未果，杨某起诉至法院，要求办理过户手续，但是房产总价应减少80万元，另外还要求陈某某支付40万元的违约赔偿。法院经审理，判决双方买卖合同价款减少37.6万元，陈某某赔偿杨某定金的占用利息。判决作出后，双方服判，卖方杨某先履行支付义务，双方共同办理贷款和过户手续。
在本案中，法院为什么会判决卖方减少房款并赔偿定金利息呢？
修军律师认为，签约时，陈某某及其子女的户口未迁入房屋，学位未被占用，根据双方的合同和交易习惯，应认定双方约定的交易标的是户口和学位未占用的房屋，购房总价是户口和学位未占用时的价格。合同履行中，陈某某迁入户口并占用学位，根据目前的招生政策，房子6年内不再享有学位权益，客观上产生了市场价值贬损。陈某某履行合同存在瑕疵，应承担违约责任。
最后，修军律师总结说，根据“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，以及促进教育资源均衡配置、防止学区房炒作的审判价值导向，应当排除市场局部过热环境下非理性成交案例、从业人员的不合理价格认知、鼓吹房价的评论报道等因素干扰，审慎认定学位价值并依法认定违约责任，充分救济守约方，有效惩戒违约方，向社会传递反对炒作学区房的明确信号。
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