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国内新闻 传合生创展收购恒大物业51%股份 大发地产前9个月合同销售额335亿 碧桂园前9月权益合同销售额为4482.4亿 核心热点城市二手房月成交量实现“5连降”

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楼市

多地房贷利率放松，意味着什么?

最近，楼市有一则新闻，牵扯着买房人的心。

据澎湃新闻，局部地区，银行和市场博弈的反转信号出现，利率下调，放款速度提升，广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。

大家都知道，房贷利率背后是金融信贷，金融信贷又是楼市命脉，现在大量下调房贷利率，无疑利好楼市。

有一个朋友就很紧张，连夜跑来问我：

我家这边的房价还没开始下跌，这就扛不住要提房价了？涨的时候为什么不说慢一点？

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欲哭无泪

想理解这则消息，还要从前段时间的一篇文章说起。

9月22日，经济日报发表了一篇文章，题目很直接，叫做《楼市调控应注意满足刚需》，其中重点提到：

今年，密集的调控举措，对于抑制投机炒房、稳定楼市预期起到了重要作用。下一步，调控政策应更加优化，不断满足刚需群体的购房需求。对于刚需群体的真实买房需求，调控政策还要更加“友好”，渠道应进一步拓宽。

这些话我个人认为很中肯。近一年的政策对刚需来说，杀伤力太大了。

上半年全国楼市调控高达400多次，刚开始倡导“因城施策”，“定向打击炒房客”，但后来却发现，很多城市都被“一刀切“了，误伤刚需成了正常现象。

有句话说得好，房价涨，伤刚需，房价跌，刚需伤。刚需永远是最难受的一批人。

第一种情况是痛失房票。

比如前段时间，杭州出台政策限购，落户未满5年的，在限购范围内必须连续缴纳2年社保才能购房。

一夜之间，全市几十万张房票全部失效，这里面很多都是刚需买房人，一纸政策打碎了购房计划，只能蹲在厕所哭。

其次就是控制信贷。很多城市为了控制房价，好交差，只要房价不涨，啥事都可以做出来，比如冻结交易。

有一个读者跟我反映，6月买的二手房，现在的款都没下来，排队等了很久，眼看着年底要结婚，他不明白，为什么刚需买套房这么难，真是欲哭无泪。

当然银行延迟房贷只是少数，更多的还是拿房贷利率说事儿。

2

裂变效应

今年年后，我国房贷利率就开始大涨了。

按照9月份的行情，中国内地平均首套房贷利率高达5.46%，比去年上涨23个基点，二套房的房贷利率高达5.83%，比去年涨29个基点。

平均看很温和，但夸张的个例却很多。

广东省、河南省、江浙一带是高利率地区，比如佛山，今年上半年拦截炒房风暴的主要手段就是上调房贷利率，直接把首套房贷利率调至6.5%左右，还有惠州，被中央点名，房贷利率跑到了7%左右。

目前按照最实际的划分，5.5%以下是低档利率，5.5%-6.5%属于中档利率，6.5%-7%属于高档利率，7%以上属于“劝退利率”。一般高档以上的利率，基本就不建议买了。

看看国外的房贷利率，再对比我们的利率，就觉得买套房有多么费劲了。

其实，上调房贷利率防止炒房客入场是很科学的，但炒房客基本不可能是一套房，然而很多城市恰恰对“首套”刚需住房利率，拼了老命的上调，也不知道这是什么道理。

可能就是不想让人买房吧。

楼市对于房贷利率的反应，非常灵敏，基本上，只要房贷利率上调，买房的人一下子就少了很多。

原因很简单，房贷利率高，就是真金白银给银行送钱，是那种把肉送进狼嘴的感觉，有去无回。

今年很多城市的房贷利率上调都在1%以上，如果从银行商贷100万，30年等额本息，5%的利率，利息总额是93.26万；6%的利率，利息总额就涨到了115.84万，两者相差22.58万。

对于普通家庭来说，给银行白白多支付20多万的利息，血压肯定控制不住，想想还是再等等吧。

尤其是楼市下行的时候，高利率遏制买房的效应，会裂变式传播。

3

硬着陆风险

近期把“保护刚需”的大旗举起来，背后的原因，似曾相识。

国家统计局数据显示，70大中城市，8月份二手房价下跌城市达到34个，持平城市达到9个，总计43个，这是近几年来，首次二手房下跌数量超过上涨城市。

而对于新房来说，从单月新房成交数据来看，8月商品房销售面积为12545万平方米，与2018年同期水平相近，按年则是下滑16%。

炒房第一城深圳，领跌全国。

中国证券报最新报道，今年9月，深圳成交1765套二手住宅，同比暴跌近八成。不仅连续下跌6个月，更是12年第一次跌回“1”字头。

在人口超2000万的深圳，月度二手住宅成交竟然不足2000套，相当于一天仅成交58.8套。放眼2010年至今的12年同期数据，成交量之低，绝无仅有。

可以说，今年的调控力度和频次，“前所未有”，有一种破釜沉舟的感觉，不同程度引发了业内的一种担心。

这种担心并不是房价下跌，而是“预期”破碎。

现在，随便在我身边抓一个人问他，你对楼市怎么看？他肯定头也不回地说，“降”！连某某房企都完犊子了……

这是楼市长期多重负面情绪的发酵，导致大众对“买房”这件事避而远之。

一旦观念牢固，楼市就会遇到“硬着陆”的风险，你看看现在开发商的状态就知道了，这才是第一环。

我们想到了，调控方也想到了。

9月24日，央行货币政策委员会2021年第三季度例会召开，会上明确提出：

要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

要知道，从2003年开始，货币政策委员会连续18年都没有提到房地产问题，这是极为罕见的。

这句话很委婉，但含量金足够，换句话说，就是对开发商有保有压，并不一味收紧，尽量保障不出现烂尾楼工程，保障买房人的合法权益。

那么调节房贷利率，则是从买方市场下手，运用货币力量，稳住基础购买力，不至于楼市硬着陆。

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等风来

可以看到，降低房贷利率，将会成为接下来楼市调控的大趋势，首先会从利率相对较高的城市开始，主要目的还是为了“维稳”，尤其房价下行压力较大的城市。

比如佛山、洛阳、开封、成都、郑州、武汉、合肥、南昌、南宁、九江、北海等等城市。

这些城市刚需饱受高利率之痛，接下来会被重点照顾。

当然利率下调也是有节奏的，要考虑到银行的“额度问题”。

按照当前局势，进入11月份后，楼市会进一步入冬，全国各地会拿起除颤器对楼市进行电击复苏，“额度足够”的三四线城市肯定是第一批。

而一二线城市，大多数会选择在年后，银行“开门红”后，有充足的额度才能下调房贷利率。

所以对于刚需买房人来说，最好的策略是“等风来”。

不过需要注意一点，房贷利率下调并不意味着楼市会回暖。

现在，整个楼市跟股市一样，还是被情绪操控着，有一条铁律，雷打不动：

“买涨不买跌”。

涨的时候，无论刚需还是炒房客，都呼啦啦跑出来了，只要房价下跌，首先撤退的就是刚需大军。

没房子也不着急，刚需们都在门外扎堆观望，等房价再跌一跌。

但我不希望你这样，刚需之所以大多数都是韭菜，是因为跌的时候跑得最快，涨的时候，一个都踩不准节奏。

他们没有逆市操作的认知和勇气。

真正的做法是，等你所在的城市出现房贷利率下调的政策，这时候有事没事多去售楼处和二手房门店看看“人流量”，花不了你多长时间，但这是最真实的市场标记。

房贷利率下降，是本轮市场调节的转折点，一切又向上发展了，大家一定要做好准备。（来源：子木聊房）

沈阳
新闻

房产·政策·贷款·城建·交通·民生

【热点】刘宁：确保辽宁全省国庆假期平安祥和稳定

近日，省委副书记、省长刘宁主持召开省政府党组会议暨省政府稳电保供专题会议，并来到省疫情防控总指挥部办公室、省政府总值班室和沈阳华润热电有限公司，检查调研国庆长假期间常态化疫情防控、值班值守、稳电保供、安全稳定等工作，代表省委、省政府向全省坚守岗位的广大干部群众表示亲切慰问和衷心感谢。

10月2日上午，刘宁主持召开省政府党组会议暨省政府稳电保供专题会议，传达学习习近平总书记重要批示精神，坚决贯彻党中央、国务院决策部署，落实张国清书记批示要求，站在讲政治讲大局的高度，增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，对全省稳电保供工作再要求、再部署、再推动。刘宁指出，保证电力安全稳定和充足供应,事关人民群众切身利益，事关全省经济社会稳定健康发展。各地各相关部门和企业要深入贯彻习近平总书记重要批示精神，认真落实省委、省政府关于稳电保供的决策部署，切实承担起应尽责任，强化统筹调度、协调联动，做到守土有责、守土负责，齐心协力抓好电力保供，坚决守住民生、发展和安全底线。

刘宁强调，要综合施策缓解供需矛盾，坚持政府企业协同发力、供给需求协调联动，综合考虑电力弹性指数，研究制定最优调度方案，优化电力有序供给，全力保供保电保暖，做到限电不拉闸。要多措并举增加电力供给，协调发电企业与煤炭企业密切对接，加大各项政策支持力度，千方百计深挖潜力、增产增供，尽快缓解电力供需矛盾。要倾情倾力做好民生保障，带头压减行政单位用电，关减景观照明和亮化工程，保障群众生活、城市运行和基本公共服务用电，全力做好供暖期电煤供应，确保群众用电和生产需求。要盯紧抓牢企业安全生产，加强电网运行应急值守，健全完善各项应急预案，加大对有序用电、企业轮停督导，坚决避免因突然停电而引发安全生产事故。要系统谋划从控能到控碳的现实路径转变，科学评估缺电带来的中长期影响，提前采取应对措施，优化调整能源结构，大力发展新能源产业，用发展的办法解决发展中的问题。要严格落实责任，加强统筹督导，完善工作机制，倒排时间、挂图作战，多路并进、多措并举，主动担当、积极作为，加大舆论宣传引导，及时回应社会关切，全力以赴做好稳电保供工作。

火电机组运行得怎么样、库存煤炭储存有多少？刘宁十分关心。10月3日，他来到沈阳华润热电有限公司，走进集控室和储煤场，了解机组运行、储煤吨数、采购进度等情况。他指出，当前，做好稳电保供工作至关重要。要科学分析研判，精准调控调峰，统筹发电端和用电端、供给侧和需求侧，积极协调运力投放，提高机组运行效率，确保经济社会发展和居民生活用电需求。要提前做好迎峰度冬工作，释放煤炭优质产能，增加能源有效供给，确保全省人民温暖过冬。

“十一”假期，全省社会大局总体保持了平稳有序。10月3日，刘宁来到省疫情防控总指挥部办公室，听取节日期间疫情防控情况介绍。他说，越是节假日越要绷紧疫情防控和安全稳定这根弦，统筹好常态化疫情防控和经济社会发展、统筹好发展和安全。低风险不代表零风险，常态化不等于正常化。要始终坚持以人民为中心，保持指挥体系灵敏高效运转，严格落实重点场所扫码测温，加强对境外和国内中高风险地区来辽返辽人员排查管理，确保常态化疫情防控措施落到实处，坚决筑牢“外防输入、内防反弹”坚固防线，做到防控不松懈、疫情不反弹、发展不停步。

“大家放弃节假日休息带班值守，辛苦了！”在省政府总值班室，刘宁看望慰问值班值守人员，检查节日值班、信息报送等工作，视频连线部分市政府，听取电力保障、安全生产等情况汇报。他强调，国庆长假人流车流量大，各类活动明显增多，安全稳定和疫情防控须臾不可放松。要坚守值班岗位，加强信息报告，严格督促检查，做到值班不停歇、值守不松懈、政府不打烊。要抓好道路交通运输、极端天气应对、危化品储运和安全生产等领域风险管控，全面提升应急处置水平，确保全省政府系统值班工作衔接有序、规范高效，切实维护人民群众生命财产安全、社会大局和谐稳定。

副省长姜有为一同检查调研。（来源：沈阳日报）

【教育】皇姑区西部新型教育集团正式成立

岐一实验教育集团、昆山二校教育集团、雷锋小学教育集团……皇姑区深化教育集团化办学改革，创新集团化办学模式，将西部九所小学整合为三大教育集团。近日，皇姑区新时代深化教育集团化办学改革暨西部新型教育集团成立大会在昆山二校召开。

这三大教育集团为：岐山一校实验小学、向工街小学、明廉路小学成立岐一实验教育集团；昆山二校、昆山三校、步云山小学成立昆山二校教育集团；雷锋小学、汾河街小学、淮河街小学成立雷锋小学教育集团。

皇姑区教育局党委书记、局长王同兵为西部新型教育集团牵头校和成员校授牌。王同兵介绍：皇姑区的新型集团化办学有别于传统的“组团全覆盖”的集团化办学模式，它不是全盘复制优质学校的经验，或简单地把总校优质资源分配到其他分校，两者不是谁合并谁、谁收编谁的关系，而是集团内几所学校都站在新的起点上组成一个新的“大家庭”。要变“单体发展”为“群体发展”，变“单打独斗”为“抱团取暖”，变“个体资源”为“集团资源”，这样才能形成从实处聚集落实“双减”的合力。

未来，皇姑区教育局将继续按照“辐射一批、形成一批，培育一批、孵化一批”的整体工作思路，引领“一核四片”新型教育集团建设，形成具有皇姑特色的多元复合航母编队。（来源：沈阳日报）

【商业】于洪区：3万份手绘地图进景区

丁香湖、永安古桥、蒲河廊道、锡伯族民俗村、于洪区非物质文化遗产传习基地……近日，记者从于洪区获悉，描绘全区文化旅游的手绘地图正式发布。

这张全新的手绘地图不仅呈现了于洪区的景区景点、名胜古迹等旅游资源，同时还包含了阳光100凤凰街文化创意园、永安机床小镇工业旅游项目，非遗手作工作室等也首次出现在地图上。

记者看到，此次发布的于洪区文化旅游地图采用手绘、交通、服务信息等多种形式结合的方式，既具有服务性也有很强的艺术设计感。图例中包含了游、吃、住、购、娱、非遗文化等多个选项，并将其动漫化，手持地图可一目了然地获知自己所处辖区文化场所的数量及位置。

据了解，于洪区正采用多种创新方式推动旅游产业发展，通过文体活动、采摘体验、文化创意园区等特色旅游项目，充分展现于洪区的独特魅力。此外，于洪区将充分挖掘整合“文化+旅游”资源，推出中小学生走进博物馆、文化团队送戏下乡等文化旅游活动。

此次印刷的3万份地图将免费发放到景区、文化单位及酒店等场所。（来源：沈阳日报）

国内

新闻

宏观·房企·市场·趋势·金融·产经

【房企】传合生创展收购恒大物业51%股份

10月4日，根据媒体引述知情人士透露，合生创展拟收购恒大物业约51%股份，获恒大物业控股权，交易金额或超过400亿港元。

中国恒大、恒大物业及合生创展今早均停牌。

合生创展表示，该股停牌，涉及收购一家联交所上市公司的股份，及与此有关的一项公司可能要根据香港收购及合并守则而对目标公司的股份提出的强制要约。

中国恒大及恒大物业停牌前分别报2.95港元及5.12港元；合生创展停牌前报27.7港元。（来源：观点地产网）

【房企】大发地产前9个月合同销售额335亿

10月4日，大发地产集团有限公司（简称“大发地产”）发布今年前9个月未经审核营运数据。公告显示，今年1-9月，大发地产连同其附属公司及联营公司累计实现合同销售金额约335.04亿元，合同销售面积约201.98万平方米；对应的平均销售价格约为每平方米16588元。

根据此前公告数据计算，9月单月，大发地产连同其附属公司及联营公司实现合同销售金额约为22.03亿元，合同销售面积为10.39万平方米。

据悉，今年3月26日，大发地产管理层在2020年度业绩发布会上表示，该公司2021年销售目标360亿元，同比增长20%。按此计算，今年前9个月，大发地产完成年度目标约93%。（来源：新京报）

【房企】碧桂园前9月权益合同销售额为4482.4亿

10月4日，碧桂园控股有限公司发布公告，披露于2021年9月份未经审核营运数据。

据观点地产新媒体查询，碧桂园及其附属公司连同其合营公司和联营公司，于2021年9月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币456.6亿元，归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约576万平方米。

根据此前报道，碧桂园前8月累计实现权益合同销售额4025.8亿元，按此计算，碧桂园前9月权益合同销售额为4482.4亿元。

另据观点指数发布的2021年1-9月房地产企业销售表现，碧桂园前九月全口径合同销售金额为6176亿元，继续位居全行业第一名。（来源：观点地产网）

【热点】核心热点城市二手房月成交量实现“5连降”

10月3日，克而瑞地产研究中心(CRIC)发布的报告显示，进入2021年三季度以来，二手房市场持续走低。自从4月份各大城市发布“二手房指导价”、“限贷升级”等调控政策之后，市场进入下行通道。截至三季度末，核心城市二手房成交规模回归到2019年水平。

据CRIC数据统计显示，2021年1-8月二手房累计成交面积11364万平方米，同比增长23%，虽市场表现好于往年同期，但同比增速较上半年显著回调。基于2020年下半年以来二手房市场热度持续高涨，在“因城施策”的调控下各热点城市相继出台调控新政，一线城市广深“带头”出台二手房指导价，东莞、成都等紧随其后，至今已有12城先后出台二手房指导价控市，市场热度自4月起逐步降温，月成交量实现“5连降”。

以深圳为例，深圳二手房市场仍显低迷。

根据深圳市房地产信息网最新披露的数据显示，2021年8月，深圳二手住宅成交套数为2043套，环比下跌20.10%，同比下跌81.96%；成交面积19.54万平方米，环比下跌18.65%，同比下跌79.96%。9月份深圳二手商品房成交为20.84万平方米（2185套），同比下跌75.27%；其中二手商品住宅成交为16.93万平方米（1765套），同比跌幅78.33%。

三季度末，二手住宅成交规模持续下行，9月全国10个重点城市二手房成交体量为359万平方米，环比回落18%，同比跌44%。从日成交数据具体来看，10个核心城市环比普遍回落，仅南京同比增长32%，北京、大连、杭州、青岛、厦门环比回落30%左右；同比来看降幅持续扩大，其中深圳市场长期低位运行，同比回落77%；三季度杭州、青岛市场显著回落，9月同比均有六成以上下降。

截屏图

此外，2021年三季度，全国新房成交从二季度“由稳转跌”的趋势进一步下行，到8月份，百城商品住宅成交规模连续4个月缩减，单月较2020年和2019年同期降幅扩大至22%和12%，连续6个月缩减。

数据显示，7-8月，全国100个重点城市商品住宅成交面积8386万平方米，较2020年和2019年同期分别下降18%和9%，月均成交面积相较二季度下降18%。其中，三四线下行加剧，24%的跌幅超百城平均。二线城市中，轮动与分化现象在三季度愈发凸显，此前沿海高热城市受政策调控作用明显降温，小部分区域中心城市则初见翘尾行情。

9月份，28个重点城市预估供应面积约2531万平方米，受市场下行影响规模较2020年同期降39%；28个重点城市预计成交面积约2000万平方米，“金九”销售表现冷淡收场，同环比齐跌，环比降5%，较2020年和2019年同期分别降23%和15%。另外，各能级城市新房供应规模均低于往年同期，其中一线城市规模相对平稳，二三线城市三季度内则回落显著。

克而瑞报告认为，基于年内以“避免房价大涨大跌”为主要目的新政在三季度已初见成效，加之新房市场热度持续回落，在“房住不炒”主基调不变下，预判四季度全国整体房价水平或保持稳中有降。

新房方面，克而瑞预计全年新房销售规模将微降，四季度楼市情绪与市场预期将进一步悲观，各能级全年新房销售规模增速预计较前三季度将进一步降低。其中，一线城市受制于供应不足和调控政策收紧，预计全年新房销售规模增速将降至20%；二线城市中强市与弱市分化加剧，两相作用下预计全年新房销售规模增速将降至10%；三四线城市将更广范围量价双降，“以价换量”效用边际递减，市场观望情绪加剧，同时信贷政策收紧与利率提高使当前成交较热的部分强三线城市同样面临较大下行压力，预计三四线城市全年新房销售规模将同比下降10%。

二手房市场方面，当前全国核心热点城市二手住宅市场经历数月持续回落已回归理性市场，成交同、环比均有不同程度回落，考虑到近期市场信贷政策仍不容乐观，预计各热点城市四季度成交规模或保持环比回落、同比持稳的走势，整体成交价格将进一步下探，比新房市场更加惨淡。（来源：澎湃新闻）

编辑|李佳蔚

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