胡懋，IWG集团中国区总裁。本文为2021年9月17日演讲实录。

各位领导、各位嘉宾，大家下午好！刚刚吃完饭有点犯困，我先跟大家提个问题，调动一下大家的活力。

这两年来我们受疫情的影响太深了，各种烦恼不断，一想起疫情就是出门要戴个口罩，进出的时候老是查你的健康码，大家也不能出国旅行，也不能买买买了。外面一会儿隔离，一会儿封锁，当领导的更辛苦，稍微防控不力，轻者被约谈，重者丢了乌纱帽，疫情到现在快两年时间了，工作、学习、生活还是不能回到正常的轨道。

但是我想问大家一个问题，大家有没有想过，这个疫情是不是也给大家带来了什么好处？大家想得出来吗，疫情会有好处吗？李总说在家里的时间多了，跟家人在一起共度的时间很多了，尤其是去年大家哪里都不能去的时候，在家里待着的时间都在拼命练厨艺，厨艺都有很大的提高。

其实还有一个疫情带来的副产品，就是居家办公。对于很多上班族来说，他连吃早饭的时间都没有，急急忙忙出门，要通勤一两个小时赶到公司上班。疫情到来之后，很多公司都说你可以在家办公，这是太好的福利了。很多上班族就想我不用每天那么早起来了，我在家舒舒服服的穿着睡意，坐在沙发上也能办公了，这是多大的幸福感。

疫情发生之后，很多公司实行了居家办公之后，很多研究机构、调查机构做了一个调查，在美国有一个调查机构做了几千份的调查报告，在这些报告里面，大家都给居家办公点赞，都说这是我们最想要的福利。所以在这种情况下，很多大公司都实行了居家办公的政策，比如亚马逊、推特、苹果，这些跨国公司都可以允许员工在家办公。这确实是给员工带来了非常大的福利。

其实居家办公或者是远程办公，这个转变在疫情前已经发生了，多年来因为科技的发展，办公不一定需要到你的中心的办公室去办公，今年的智能手机已经很发达了，很多办公软件都能用，还能跟同事视频开会，所以你的办公都在你的电脑里，都在你的手机里，这是科技给我们带来的很大的改变。

疫情到来之后，加速了大家在远程办公这方面的转变。疫情持续下去，或者疫情结束之后，调查报告显示，在不同的国家对于居家办公这种形式，大家都希望能够有所保留，继续进行下去，这对大家来说都是一个很好的福利，希望继续保留下去。

但是随着疫情不断地持续，变成一个常态化，一年多之后，又有调查公司进行了一番调查，结果发现有很多负面的评分。大家在家办公很容易受到网络、硬件的限制，有一些传送速度不够快，公司的数据传送不够安全，还有员工之间的交流、互动会少了，在家里又容易受到干扰，一会儿孩子哭，一会儿狗叫，你不能集中思想坐下来有效工作。

还有人甚至说，我突然发现其实在家办公也没什么好，我的工作时间更长了，因为没有明显的上班下班时间了，我24小时在线，老板随时给我打电话，随时要跟我视频电话，所以我的工作时间反而变长了。所以你看什么事情都是有正反两面，有好的方面，也发生了许多的弊端。

有没有一种方法能够平衡这两种方式呢，找到一个平衡点？其实在探讨办公布局的变革，在疫情发生之前已经有发生，大家都在探索，怎么样去更合理地进行办公空间的布置。在疫情发生之前，有很多大公司其实已经提出了一个新的概念，叫做“Hub&spoke”。Hub是一个中心的意思，许多大的公司仍然会在市中心CBB保留他的中心办公室，但是他也会在办公室呈放射状的周围成立许多小型的办公空间，这样一来很多员工就不需要每天都回到市中心的中心办公室去办公，他可以就近的到这些比较小型的办公空间去办公，这样更接近他的市场，更接近于他的客户，员工可能通勤上班也不用那么长的时间，更接近家里。

这种办公模式我们称之为中枢辐射的办公布局，这种模式在疫情发生之前大家已经在探讨，而且有的公司已经在实行了，大的公司有实力，不差钱，它可以设立不同地点的小的办公空间。但是有的公司觉得我要花那么多力气去找办公空间，要去装修、打理，每个公司都有一个不动产的部门，给它带来很多管理上的麻烦，带来成本的增高。

所以在市场上看了一圈之后，他们突然发现像IWG这样一个比较大型的灵活办公空间的运营商是很好的解决方案，所以他把这些小型的分散的办公室都放在了IWG的灵活办公网络上面。

所以公司现在在思考，我怎么在总部办公空间和居家办公空间，可以有另外一种比较平衡的选择，这就是在就近的灵活办公空间里，给员工安排这样一个灵活的空间进行办公，去进行日常的业务，更便利、更接近于他的客户。

现在很多公司在考虑他的办公布局的时候，他采取的策略是一个混合式的策略，这个混合式里面就包括了总部的集中办公，仍旧会是在他的CBD的中心楼宇里面，他会加上灵活分布式的办公，同时也允许员工有时候在家里办公。所以它是采取这种灵活的、混合式的，多种方式组合的办公空间的布局。

这里要跟大家解释一个概念，我们IWG称自己为灵活办公空间的运营商，大家以前可能比较熟悉的是联合办公，或者是共享办公。这里面有没有什么区别？其实我们叫灵活办公，我们称这个名字的角度是站在公司进行办公布局的角度，它需要把公司建在不同的地方，需要更灵活的空间、更灵活的租期，是从公司布局这个角度上来看这个行业。

以前的联合办公或者是共享办公，可能更站在空间运营者的角度，我有这个空间了，我联合不同的公司在这个空间里进行办公。所以灵活办公更是站在公司需求的角度上去看这个行业。这是不同的地方。

在今天我们可以看到，有各家专业的公司、建筑公司，还有普华永道、德勤这种非常知名的行业内的专家或者调查研究公司，都进行了一系列的调查，得到这些大公司的回复中看到，未来灵活办公一定是各家公司进行办公布局的一个主一必要的手段，一定要采取的方式。

灵活办公为什么会渐成风潮呢？首先是技术的进步，数字化的普及，通信由4G演变到5G，速度更快了，各种办公软件、云平台、办公的数字化，使人们在办公场所已经不是说非得聚集在一个物理的空间，在远程、在任何地方都可以进行办公。

在疫情来袭之后，很多市场或者需求、业务都发生了很多不确定性，在这种不确定性的情况下，你的办公布局也一定是要灵活应对。这样能够避免未来发生的风险，不要过度的去承诺一件事情、去固定的投资一件事情，而是采取更灵活的方式，去应对未来的不确定性。

对员工来讲，大家已经看到了这个调查报告了，很多员工希望有灵活的办公方式，可以在灵活办公空间，有时候也去总部工作，这是一个非常好的组合，能够提高员工的工作效率。

还有一点，现在公司在招聘的时候，它所需要的一些人才，特别是一些特殊人才，你都要他到某个城市或者到某个办公楼里去办公，有时候不一定能够招得到，那你如果是采取灵活办公的模式，不但是在一个城里，在不同的地区，你可以有灵活办公的空间，甚至在全国不同的城市、在全球不同的国家，有些特殊人才，他就不受地域的限制，你可以招聘到，在当地进行工作。所以对员工的留存和招聘都是很有好处的。

还有一点，大家都在提倡的是环境保护，都在提倡碳中和、绿色的概念。实行灵活办公之后，有利于减少它的中心办公室的空间，减少碳排放，人们出行的时间也会减少，减少出行产生的碳排放。所以很多大公司，在它的网站宣传上都提出，它是非常拥护和积极倡导绿色环保的。结合这种社会的责任感，它也必须采取灵活办公的方式。

从疫情发生以来，我们已经看到很多的例子，对IWG来说，我们在全球仅仅今年就签署了很大的订单。据两个例子来说，一个是渣打银行，一个是日本的NTT，这两家公司是世界范围内灵活办公的先行者，渣打银行跟我们签的合约是全球9.5万名员工可以在我们全球3500多家中心灵活进入办公。NTT在全球的30万员工，都可以在我们的全球网络上进行办公。

大家可能觉得有点奇怪，银行不是每天都得去分行面对客户吗，他怎么要灵活办公呢？这是没错的，银行的职员，在分行面对客户的员工，他当然得每天按时上班来面对客户，但是银行业其实大多数员工还在后台，它的管理机构很庞大，它的后台有IT的支持，有客服，还有研究、市场调查、经济分析、财务分析，大量的员工人数是在后台总部，采取了另和办公的模式，后台支持的总部人员都可以分到不同的地点，随时进行灵活办公。NTT是全球性的电信公司，它也需要在各个国家、各个城市进行运营的支持，所以它的员工也很方便地进入我们全球3500多家中心进行办公。

在中国，我们今年上半年也和雀巢中国签了一个1500多人的单子，他可以在我们中国任何一家灵活办公的中心进行工作。大家看到现在越来越多大型的公司都拥抱了灵活办公的方式。

为什么这些公司都找到IWG进行合作呢？其实这些公司在寻找灵活办公的时候，可能是看中两个条件，第一个是你的网络够不够宽广，设施够不够多，你提供的空间设计能不能满足我的各种工作需求。IWG在30多年的发展当中，正好也是这两个策略，一个是横向的策略，就是不断地扩展我们在世界各地、全球各地的网点。

我们现在在全球120多个国家有3500多家中心，每天还以1个中心的速度扩张，这是在广度方面。在深度方面，IWG旗下有不同的品牌，大家可能熟悉的是Regus，我们还有Spces、HQ，还有Signature Regus，这是主要的4个品牌，还有一些当地的小的品牌，总共有20多个品牌在IWG旗下。

多品牌化的运营让我们可以针对不同的市场细分，针对于客户不同的预算需求来提供不同品质、不同程度的服务。我们提供的空间产品可以满足各种各样的办公需求，你可以是在市中心的总部的办公空间，也可以是分散式的办公，也可以是你新进入某一个市场、某一个城市、某一个国家，刚开始一个小型的团队，慢慢随着业务的增长，慢慢的扩大、增加人数，在我们这个空间里面你都可以用，在时间上可以长也可以短，在空间上可以小的办公室，也可以大的团队集体办公的空间。所以在场景上多方位的可以满足公司的办公需要。

随着大公司对这种办公形式的拥抱，涌现出来大量的商机。据JLL调查报告显示，到2030年所有的办公楼宇里面可能会有30%的办公空间是采用灵活办公的空间，这是非常巨大的数字，今天这个数字大概是5%到6%，10年之后将增长到30%，这是非常巨大的增长空间，它带来的收入大约是25万亿美金，有81%的公司会采取远程办公的方式。

在分散式办公的情况下，在办公地点周围能够带动当地的经济，据预估在全球范围内可以达到10万亿美金。正因为市场的潜力非常巨大，前几年联合办公是一个很热的赛道，很多私募基金、投资机构重金压舱这个赛道，进行扩张，来运营这个业务。可以看到有很多新的进入者，很多新的竞争者拼命地跑马圈地，拿了很多办公空间来装修、分割，来运营这个空间。

但是近一两年来，大家看到这个潮又开始往下退了，很多以前盲目扩张的公司，到最后都纷纷关闭或者退缩。还有一类涉入到这个领域当中的是一些大的开发商，他们就在自己的一两个楼宇里面划出一两层来采取联合办公的模式。

有的不但是在自己的物业里面，甚至还用其它物业来拓展联合办公的商务模式。但是近几年来在开发商涉入到这个领域当中很多的投资人，可以看到慢慢地也都在收缩，不管你是在全国范围的，现在有的已经卖掉了，有的在一两个楼宇里面打造的，它经营一两年也经营不下去了，关键这不是它的主业，它觉得很累，经营一两年之后觉得赚不到钱，这是一个很大的困惑。

在这种情况下，有没有一个方法既能抓住市场的潜力，又回避掉投资的风险？其实我觉得术业有专攻，你不必说什么都自己重起炉灶，如果你选择IWG作为合作伙伴，我们可以作为你经营这个业务的外挂，这样你刚刚启动，刚刚涉入这个行业的时候就能得到比较好的支持。

IWG创立于1989年，现在是在伦敦股票市场上市的一家公司，我们的财报盈利性非常好，我们在全球有3500多家中心，我们服务的客户有700多万，现在我们在45个国家里有采取特许经营加盟的模式，在1100多个城市里面都是跟业主有合作的关系。

跟IWG合作，针对不同的业主、不同类型的投资人，我们有不同的方式，比如说跟办公楼宇的业主，我们可以采取合作分成的模式，对于现有已经在运营的联合办公的业者，我们可以采取委托管理的模式，对于空间经营者，可以采取特许加盟的模式，我们还可以采取混合业态的模式，比如说你是一个酒店业者，在酒店业受到冲击比较大，入住率不高的情况下，我们可以把酒店的其中一到两层空间改造成灵活办公的空间，这样我们吸引的商务客户，既是酒店的入住客户，我们又能把整幢大楼的入住率提高，以提高你的回报率，所以这种混合业态现在在很多地方也已经产生。

作为IWG的合作伙伴，首先我们凭借30多年积累的经验，以及3500多家中心的大数据分析，能够帮我们的合作者寻找最好的地点，来确保以后的盈利性。我们从刚刚开始的装修、设计，到开张之后的运营，能够提供全方位的支持。

其实运营联合办公或者灵活办公行业，为什么会有的成功，有的不成功呢？最大的核心竞争力不在于你拿了多少楼宇，拿了多大的面积去装修、扩张，最重要的核心竞争力在于两个，一个是你的运营能力，你是不是有很强的专注度。IWG在底层运营的过程，支持3500多家中心有非常强大的运营支撑系统、基础建设，这些方面从各种各样的工具都能给合作者提供全方位的支持。

另外一方面就是你的获客能力、营销能力，IWG有三个全球性的呼叫中心，每个月通过统一的营销策略，能够带进来的咨询或者洽询的量大概达到10万之多。我们提供的销售方面的支持人员在全球有8000人之多。所以在这些营销方面的支持，获客方面的支持，是每个中心能够继续成功、继续维持下去的很重要的步骤。

我们的客户类型从大客户到中小型客户，到专业人士，都能够提供非常好的服务。跟世界500强80%的客户我们都签有全球性的合约。

目前在国外有一个新的概念，叫做15分钟城市。这个概念是法国的一个教授提出来的，他提出这个概念是说，未来人类的生存习惯，可能都是要在15分钟的范围内完成所有的事情，包括你的生活的需要，超市、医疗服务、学校、娱乐，去参观一个展览馆，去看一部电影，这些全部都在15分钟内能够抵达。要完成这样一个设想，当然办公不能每天通勤时间太长，所以灵活办公也正好能够契合15分钟城市的概念，这其实是提供了一个社区办公室的概念。

我们今天在许多中国的城市也有这样的社区，已经符合了15分钟城市的概念，比如说上海的徐汇滨江，这里的生活设施非常发达，我们今天也是在徐汇滨江有一个SPACES凯宾联合办公中心，这样就为居民提供15分钟城市的可能性。在这个区域居民每天可以享受的日常生活，早上起床可以去江边锻炼，然后去灵活办公空间，中午还可以参观一个展览馆、艺术馆，晚上很早就可以回到家，还可以和家人共做晚餐，晚餐之后又可以去江边散散步。在社区建立的这样办公空间就为这样一个生活场景提供了非常大的可能性。从灵活办公的角度来看，一方面是大公司进行办公布局的改革所必须要采取的步骤，另外一方面，从个人来看，也是实现美好生活的一个环节。

黎振伟：刚才您谈到灵活办公，它和联合办公本质的区别在哪里？如果都做灵活办公了，写字楼怎么办？两者之间怎么平衡？

胡懋：我们看到联合办公和灵活办公这两个概念的区别，这是从不同公司的角度来看，灵活办公这个概念更是从大公司办公布局改革的方向，它需要采取多种不同办公形式混合的模式，灵活办公是它不可或缺的一个环节，而且是一个不断增长的趋势，它在整个公司办公的份额里面会占更大的比例。

以前大家提到的联合办公的模式，从空间运营者的角度，是说联合不同的公司到我的空间进行办公，但是它针对的客户就是偏中小型的公司、创新型的公司，它在一开始没有自己的专属办公楼宇，可以在联合办公空间里面办公。而我们服务的大多数客户是已经有很大办公空间，有总部的办公楼宇，但是它现在的趋势是要把这个集中式的大办公空间、总部的办公空间缩小，把更多的员工放在这些分布式的灵活办公的空间，这是从观察行业的角度来看有不一样的地方。

黎振伟：开发商还是会担心它的办公楼空置的问题怎么解决。

胡懋：但是都想把办公楼的空间利用率做得更好、做得更高，其实你有了这样一个灵活办公的空间，对这个楼宇的业主来说，你就不担心有一些小规模的客户，一开始的时候它是比较小，像现在非常著名的一些公司，比如说谷歌、脸书，它刚开始的时候也是用IWG的空间，等到它的业务发展、人员扩张之后，它需要更大的办公面积，肯定会先思考我是不是拿同一栋楼的剩余空间，这样这个灵活办公空间就相当于大业主的一个客户的孵化器。你可以把优质客户从一开始抓到你手里，让他深耕，不断地扩张之后成为你的楼宇里面主要的大客户，这是一个很好的方式。