原创 小鱼 地产中文系 昨天
围着梅溪湖，夜幕之时万家灯火把城市给点亮了。
蓄水成湖，梅溪湖的湖面面积约2平方公里，水深约2-5米，呈葫芦状斜卧在西二环与西三环之间。
梅溪湖除了作为整体存在外，其实细分下来可以有很多话题。
曾经，在聊房子在回归生活这个话题之时，我们曾粗糙的比对过梅溪湖南北岸，得出过一个感性的结论：南岸比北岸更宜居。
但这一次，我们从盘量、房源量、价格、配套、居住氛围等角度，客观而又细品梅溪湖这个新区样本。
我们得出的梅溪湖价值论竟然是：
梅溪湖只有两种房子，环湖与不环湖。
而这，真的不是正确的废话。
1.
梅溪湖首先是一个整体
梅溪湖的故事，很长。
这里的片区环境算是长沙最能拿得出手的门面了，也是目前长沙房价最高的片区之一。
甚至可以毫不客气的说，梅溪湖是长沙城市级运营最为成功的一个人工湖。
在区分南北岸之前，梅溪湖首先是一个整体。
一个新区要想成功，必不可少的三件武器是：学校、商业、地铁。这些要素，梅溪湖都有。
从新房的角度复盘梅溪湖的房价，它也经历了三波行情：
2016年底，在全国楼市上行的背景下，长沙楼市也随着大背景上涨了一波。最先“冒头”的便是梅溪湖。
这一年里，炒房团、外地购房者、刚需客都来到了长沙的梅溪湖买房。当时梅溪湖楼盘多集中在梅溪湖环湖一圈周围。
2018年，首宗住宅毛坯限价过万地块的挂牌就出现在梅溪湖。后地块打造成“梦想新天地”，非毛坯均价13000元/平。
梅溪湖一期商品房总计：81375户。统计数据再加上安置小区和即将棚改区域房源，梅溪湖一期有近10万套房子30万人口的规划。
南岸总计20088户（已交付：16048户，即将交付：2758，在建：1082户，未建：预计200户）
北岸总计：40267户（已交付：36693户，即将交付：660，在建：2596户，未建：318）
西岸总计：21020户（注：数据只统计商品房安置或福利小区未包含）
从晚上的亮灯率看，梅溪湖的整体入住率至少已经达到六七成了。
随着欣利梅溪左岸进入尾盘期，这基本上意味着梅溪湖一期整体进入了二手房时代。
由于2016年前后炒房团的到来，梅溪湖南北岸都有一大批投资客。梅溪湖一线靠湖已经没新盘了，大多次新二手房现在都限售卖不了。
但再过不多久，部分尚未解套的投资客即将迎来限售解禁。这六年不到的时间里，梅溪湖的房价一路引领，2016年入手的业主们在这里基本实现了2-3倍的收益。
这或许是长沙高楼密度最大的地方。
梅溪湖四周是高楼大厦，除了湖边一些别墅外，这里的楼盘都是33层左右的高楼。
梅溪湖整体上停车位与需求量严重不匹配，很多车都停在环湖路两侧，本来就狭窄的道路，变得更加拥堵。
以中海梅溪湖壹号为例，4146多户居民，车位配置还不足1700个。
当然，被多方吐槽的口袋堵，是梅溪湖繁荣背后的痛。但这种疼痛似乎是城市可以共通的伤疤，因为真找不到哪个地方可以做到繁荣而不堵。
在二手房的选择上，梅溪湖的买房指向三个维度：
第一是南/北岸，第二是环湖，第三是学区资源。我们一一说。
2.
南/北岸，生活能有多大差别？
漫步于梅溪湖绿腰带，葫芦状的样式很自然的把它一分为二：南岸、北岸。由于西岸主要为商业用地，哪怕居住也多为商业改建，因此讨论价值不大。
南北岸之分则解决的是小片区的居住氛围、商业、出行等配套问题。
北岸的交通便利，有4个地铁站。商业配套上，有梅兰坊商业街、览秀城等。有扎哈设计的梅溪湖艺术中心等公共建筑，金茂南北塔的写字楼，高端酒店。
从商业、出行、公共配套等公共服务及私宅住宅的规模来看，注定了梅溪湖不仅是北岸人的梅溪湖，更是全长沙人的梅溪湖。
粉丝后台留言回复说过：“个人觉得北岸比南岸好很多”、“北岸购物、交通都很便利”。在生活配套上来说，北岸是更便利的。
这当然也没错，生活阶段不同、需求不同，人们对配套的需求程度也不太一样。
南岸则靠近桃花岭公园、远眺岳麓山，北面环湖。有山有湖，自然景观资源上略胜一筹。
此外，除了溜达桃花岭之外，北岸的住户都鲜少往南岸跑，城市的人流量更找不到抵达南岸的理由。
金茂览秀城
南岸住户远观着北岸，热闹是他们的，我们散个步跨个桥就加入了他们。
整体而言，南岸的居住氛围相对更静谧，更少的被干扰。南岸刚需楼盘则在佳兆业云顶那块密集扎堆。
桃花岭公园实景
从交通压力方面来讲，由于南岸只有一条道出行。这注定了南岸的交通疏散能力是弱于北岸的。
根据链家网站的数据：
北岸楼盘基数更大，南岸整体挂牌房源价格高于北岸。
由于北岸交证时间总体早于南岸，链家网的挂牌量上北岸的房源是远远高于南岸的。
数据来源：链家9月截图
北岸相对楼高且密，20余个住宅盘扎堆。
数据来源：房天下长沙二手房
北岸可以交易的楼盘有很多，主要有中建梅溪湖中心、和泓梅溪四季、中国铁建梅溪清秀、旭辉御府、惠天然梅岭国际、梅溪湖金茂悦等楼盘。
而南岸目前能卖的二手房小区只有2个： 金茂梅溪湖、中海壹号。
其中，金茂梅溪湖是梅溪湖最顶尖的小区之一了。实际成交上，金茂梅溪湖近半年的成交单价基本在2.5万以上。
金茂梅溪湖最便宜的挂牌房源91平米总价184万， 单价2.0万，121平米单价2.2万/平。像中海壹号就相对便宜些，挂牌房源单价在1.8-1.9万。
数据来源：房天下长沙二手房
未来1-2年，万科梅溪郡、长房梅溪香山即将解禁。这两个容积率相对低，到时候价格应该不会低。
3.
环湖还是不环湖，就差别很大了
毫无疑问，梅溪湖的核心资源在湖，在山。因为在教育、城市配套等方面，差别真的不大。
教育上，梅溪湖的教育资源是优质的，学校与学校之间实力是相对均衡的。所以在双减的大环境下，梅溪湖的学区滤镜正在慢慢被摘下。
城市配套方面，北岸有的商场、公共建筑，南岸是跨个桥的步行抵达。所以落到最后，其实是城市配套及景观资源的比拼了。
在地产中文系看来，梅溪湖只有两种房子：环湖与不环湖。
因为环湖考虑的是资源景观占有问题。
南岸由于地形原因，往南即是桃花岭公园，因此南岸的楼盘都是一线环湖。梅溪湖的北岸，龙王港就是个结界，把楼盘分成了环湖和不环湖。
梅溪湖2009年开发楼盘的挂牌房源已经超过了15000元，如果只统计环湖楼盘，那挂牌均价已经超过了20000元了。
之前有说过，因为学区的加持，导致部分楼盘出现了价格上的幸存偏差。
但根据链家的成交数据，从二手房的成交价格来看，梅溪湖的第二波住户似乎花高价买在了资源的外围。
梅溪湖北岸的楼盘及房源数据样本更多。
根据链家网的数据，成交单价、成交量靠前的楼盘主要是和泓梅溪四季、中国铁建梅溪清秀、梅溪湖金茂悦。
以和泓梅溪四季为例，该楼盘的交易价格、交易量都居高不下。它的成交均价高达2.8万，单价上是高于钰龙天下的。
该类盘无论从容积率、建筑品质、生活环境，还是从地铁、商业等城市配套、景观（山/湖）等上看，都不属于掐尖的。
它的核心资源指向长郡梅溪湖的优质教育资源且离学校近。同类原因出位的楼盘还有合能璞丽、中国铁建梅溪清秀、旭辉御府。
但我们复盘下2020年的中考成绩，南岸师大梅溪湖的近两年成绩突出有压过长郡梅溪湖中学的势头。
湖南师大附中梅溪湖中学实景
因而，老牌以和泓梅溪四季为代表的非环湖高价楼盘，后续的价格支撑点在哪里，我们是持质疑态度的。
毕竟，房子在回归居住，回归生活。
环湖一线，南岸北岸的楼盘其实差别不会太大。
南岸的品质楼盘是 金茂梅溪湖。北岸的品质楼盘则出现在环湖一线，主要是金茂府、牡丹舸。
唯一担心的就是，业主可能会惜售。放眼整个长沙，其实真的很难再买到方方面面都如此到位的楼盘了。
而这些盘，最后都会成为时间的朋友。
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