楼市观望情绪浓，回归本质更能看透。

房价，在某种程度上来说，是经济实力的反映。

房价跟一个区域的GDP、人口有没有必然联系？

这篇文章，就让我们以东莞的各镇街为例，来细细梳理一下。与其担心市场走势，不如多看点数据，充实下自己，避免成为羊群一员。

据官方数据显示，2020年全东莞的GDP为9650.19亿元，作为GDP组成的一部分的房地产业总值为908.28亿元，占比约为9.4%。

GDP越高代表着经济越发达，经济发展越好，是不是越能支撑房价呢？

出身好，房价相对更高

首先说明，由于2020年松山湖、洪梅均无新房供应，所以不纳入讨论范围。

去年南城、东城、长安分别拿下东莞房价排名前三位。

长安GDP以802亿元占领全市之首，其GDP比南城（GDP为624.5亿元）高出约178亿元，比东城（GDP为600.64亿元）高约200亿元。

同时，长安的人口（80.74万人）也是前三里最多的，比南城多约39万人，比东城多约21万人。

但作为城市中心的南城、东城，是未来城市发展利好最集中的区域，由于出身好，房价自然相对更高。

简单一句话概括：出身好、定位高、未来利好集中，即便产业不是最强，房价相对更高。

除前三外，房价前十的镇区，也均破三字头。

但从上图可以明显看出，莞城、万江作为四大主城其二，也是属于出身好、定位高、未来利好集中的区域。

这两大主城，虽然GDP有点拿不出手，但因主城的定位，又傍着南城、东城两位大哥，房价自然也不会低。

万江，新房均价排名全市第六，为34283元/㎡，而去年GDP为168.7亿，排名全市第二十二。

莞城，新房均价直逼4万，排名全市第四，为39644元/㎡，去年GDP排名全市第十五，为215.21亿。

东莞的千年文脉所在的莞城，新房供应方面十分紧缺。

据东莞住建局最新公布，莞城新建商品房住宅库存建面约1.65万㎡，住宅套数仅为184套。

供地方面也是非常紧张，自2014年至今，莞城仅供应了1宗商住地。

同时，莞城还拥有多所名校，所以房价一直站于高位。

东莞的中心，从莞城逐渐往东城和南城迁移，人口集聚，加上用地紧张，注定需要其他区域来补足居住功能，这就落到万江身上。

从近年来的万江新房均价就能看出，房价涨幅很大。

2016年新房均价仅为10593元，2020年去到34283元。涨幅高达224%。

房价排名前十，侧面证明了产业不发达，不一定房价就低，更多影响因素是看出身、定位，以及未来利好集中。

另外，傍着大佬的区域同样值得关注，比如傍着南城的道滘，以及傍着东城的茶山。

因为我们采用的是去年的房价数据，所以跟今年相比有些变动。

道滘今年出了阳光城和君悦·水岸东方新盘，备案均价突破2万，水岸东方首批备案价更是突破了2.7万。

虽然道滘产业一向都不强，但好在南城大哥关注他，不少南城人都去买道滘。

茶山也是同理。靠近东城，新盘多，新盘价格也早已到两万五六。

一句话总结：旁边有个带头大哥，自身弱一点，也不会差。

三十年河东，三十年河西

房价排名11-20名中，塘厦、厚街、常平、清溪多少有些委屈，这三个镇街均是GDP高，但房价相对低。

塘厦，作为临深唯一进入GDP排名前五的镇，去年GDP为503亿，新房均价为27774元/㎡。

在东南临深片区里，塘厦GDP是最高的，但是房价却低于凤岗。

位于东南临深片区的清溪也是同样处境，GDP排名第十，新房均价为22628元/㎡。

2016年东莞启动限购，深圳客大幅撤退，同时区域内多个大盘持续供应，新房供过于求，导致长达4年的横盘期。

去年年底，区域内在售项目大都进入销售末期，缺少新项目。2021年塘厦的楼市暖风，依托在众多新项目上。

从东莞住建局最新公布的9月新房数据可见，塘厦洋房网签均价已破3字头，成交面积及套数，均为临深片区第一。

最大的遗憾是常平，其GDP为374.46亿，超过大朗，位列全市第七，但新房均价仅为2.2万/㎡。

GDP排名第八的大朗，GDP为358.4亿，新房均价去到3.4万/㎡，比常平足足高约1.1万/㎡。

为什么？因为属于常平的时代已经过去。

常平和樟木头都是房地产发展较早，二十年前受港资和深圳的影响起步较早，住房保有量比较大，早早就进入了存量房时代。

2016-2020年，常平供过于求之下，价格涨幅自然难以和新兴区域相比。

一句话总结：曾经辉煌的地方，将来大概率难再辉煌。城市主节奏在哪里，哪里才更有潜力。

本文观点总结：

①GDP高、人口多的实干型，干不过城市地位高的天赋型。

②镇区房价的三六九等，与距离中心区的远近，成正比。与中心区通勤的时间，更成正比。有快速路通勤中心区的，更有潜力。以上三点权重为递增关系。

③东莞房价内生性极强的镇区，就是长安，受外区干扰较弱，有自己的生态体系。