近日，克而瑞发布了9月昆明房地产市场月报，月报显示，9月主城商品住宅成交均价为13940元/平方米，与8月份的14028元/平方米相比每平方米降了88元，环比下降0.63%，同比下降9.13%。
此外，本月商品住宅供大于求，存量大幅上升，但成交量价齐跌，去化周期再次延长，自今年4月份以来，商品住宅去化周期已经连续6月延长，去化压力大。
01 受刚需项目低价备案和特价房成交影响
9月商品住宅均价下跌 为13940元/平方米
根据月报，为迎接“金九银十”传统销售旺季，9月主城商品住宅供应上涨，但成交量价持续下跌。
供应95.71万平方米，环比上升164.83%，同比则下降33.85%，住宅市场供应大幅上升；成交40.59万平方米，环比下降13.66%，同比下降58.58%，市场热度下降 ；成交均价13940元/平方米，环比下降0.63%，同比下降9.13%。
价格低位受大量刚需项目低价备案以及特价房源成交影响。
图片：2020.9-2021.9昆明主城商品住宅供需价走势
其中，高层住宅市场供涨量跌，春城映象成交面积位居第一，均价持续低迷；洋房市场供应小幅下降，成交小幅上升，均价受西南海大量洋房低价备案影响，均价持续保持低位；别墅市场大量供应，成交小幅上升，主力成交项目为经投湖山望和美的顺城府，均价保持稳定状态。
龙湖·山海原著以3.069亿元取得住宅销售金额排行第一，万科500里以2.67亿元排名第二，华润悦府以2.351亿元排名第三，进入前五的还有春城映象和俊发城。
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02 商品住宅存量和去化周期创一年来新高
开发商去化压力大
此外，值得注意的是影响未来楼市发展的三组数据，土地市场供应、存量和去化周期。
上个月，主城土地市场供应端持续冷淡，仅5宗住商办用地供出，仅2宗商住办用地成交，其中盘龙区东市板块为中交碧桂园映象美庐零星整合用地；五华区1宗商业用地，由昆明都林市场管理有限公司拿下。
9月有8宗土地流拍，其中空港片区5宗地已是第三次流拍，在土地供应放缓的情况下，土地市场依旧冷淡，房企拿地信心不足。
根据克而瑞数据统计，2021年1-9月，昆明主城区共44宗住商办土地成交，建筑面积共约157万平方米，总体成交宗数和建筑面积还不足去年12月份一个月的量，今年土地市场的冷淡程度可见一斑。
图片：2020年9月-2021年9月昆明主城区住商办土地成交走势
昆明主城商品住宅的存量目前达到881万平方米，就去年9月到今年9月的数据来看，创下一年来新高。9月商品住宅供大于求，存量大幅上升，去化周期延长至约12.99个月，去化周期依旧保持高位，这是自今年4月以来连续6个月去化周期延长。
图片：2020.9-2021.9昆明市主城商品住宅存量走势
各房企随之开启特价房源、工抵房、员工福利房等促销方式，但效果并不显著，去化压力较大，后市将以去库存为主。
通常，当市场供应量降低，那么供求关系可能会得到改变，会出现供小于求的情况，但从克而瑞的数据看，至少目前事实并非如此，由于去化效果不理想，商品住宅存量持续上升，市场依旧供大于求，开发商主力将以去库存为主，至于未来供求关系将会如何走势，还得以长期眼光来看市场的反映。
而市场具有周期波动性，就最近的十一国庆节来说，多渠道反映昆明楼市出现阶段性回暖。有房产中介店铺在国庆期间实现多个项目手中货包清零，门店成交量环比提升50-60%。
有代理了昆明100多个项目的公司实现“7天时间赶超了之前一个月的业绩，上访量和成交率都有很大程度的提升”。
昆明中原市场研究中心经理李艳华表示，今年十一黄金周与国庆前一周的数据相比，黄金周成交套数翻倍，来访量上升了43%。
图片：国庆期间多家房企晒出的销售海报
03 四季度去库存进程或将有所推进
但预计周期大概率缩短不多
诸葛找房数据研究中心分析，整体来看，目前昆明市场仍然存在着一定的供求失衡现象，市场是具有周期波动性的，或受前段时间部分开发商出现问题以及市场调控政策不断收紧等事件的影响，购房者的观望心理有所加重，但随着房企问题被逐渐解决，维稳政策不断深化，房价逐步趋于理性。
同时，四季度由于国庆假期的原因，开发商的推盘及优惠力度加大，楼市成交或将出现阶段性回暖，去库存进程也或将有所推进，但预计周期大概率缩短不多。
从政策端来看，今年9月24日，中国人民银行货币政策委员会召开今年第三季度例会，会上特别提到“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。
此外，中国人民银行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会上也指出，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
加之9月中旬，云南省住建局发布《关于公开征求云南省“十四五”住房和房地产业发展规划意见的结果》，其中提到“房价不能暴涨暴跌”等意见。
业内人士分析，国家最近在很多会议上都提到了房地产，因为房地产跟整个国民经济息息相关，国家在进一步强调稳。
大环境叠加市场自身调节机制的作用，成交规模将随着市场及结构性等因素合理变动，未来房价大概率将维持平稳的态势。
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