万科是我入市之后买入的第一支股票 ， 那是2009年 ， 地产经过了2008年的洗礼 ， 全面复苏 。 这一年2 、 3月份的时候 ， 到处还都是一片悲凉 ， 都在讲韩国人捐献黄金的故事 ， 而我们需要的不是黄金 ， 而是 “ 买房就是爱国 ” 。 从2季度开始 ， 在全面取消限贷政策并大幅降低各种税费之后 ， 楼市迅猛升温 ， 市场很快就进入到狂热状态 ， 各城市房地产交易所的大小窗口都拥挤不堪 。

于是 ， 作为地产从业者 ， 我理所应当把万科当成了自己人生的第一个交易选择 。 但不幸的是 ， 我买在了高点 ， 从事后来看甚至是未来5年的最高点 ， 直到2014年12月份 ， 万科A的股价才创了新高。

作者：朱酒

来源：雪球

那时候完全是一只菜鸟 ， 看着热火朝天的售楼处 ， 怎么也想不明白这么赚钱的公司 ， 为什么股价就是不涨 。 转过年来 ， 2010年4月份 ， 楼市政策重新收紧 ， 这是我能看懂的 ， “ 买房就是爱国 ” 的日子过去了 ， 再买就是投机 。 我割肉卖出了万科 ， 人生的第一次股票交易 ， 宣告彻底失败 。 虽然当时有自知之明 ， 在股市里投入的钱很少 ， 但这种挫折感至今记忆犹新 。 事实上 ， 那时候我根本不知道自己输在哪里 ， 有一句话更适合形容当时的状态 —— 初恋时 ， 我们不懂得爱情 。

之后楼市进入了连续数年的阴跌状态 ， 我当时的业务规模反而越来越大 。 股票一直在买 ， 但看到那些给我结账的房企步履艰难的样子 ， 地产股一直都没在我的视线范围内。

2016年 ， 楼市已经在全国范围内火爆起来 ， 我重新开始关注万科 。 但当时万宝之争全面升级 ， 我真是看不清楚万科会走向何方 。 后来王石的离开 ， 更从根本上改变了我对万科的认识 ， 不是好与不好 ， 而是十足的陌生感 。 于是2017年 ， 我选择的地产股是融创中国 。

但对万科的关注一直都没有停 ， 让我始终无法重新买入的主要原因 ， 是感到后王石时代的万科 ， 在气质上有了一点模糊 。 万科之所以在十几年的时间里 ， 一直都是地产第一品牌 ， 是因为他在建筑之上 ， 始终都是有追求的 。 “ 让建筑赞美生命 ” ， 其他房企玩钢筋混凝土的时候 ， 万科聚焦的是文化和人。

那些为建筑而建筑 ， 为功能而功能的产品 ， 在万科以人为导向的居住文化面前 ， 总是显得简单粗鲁 。 但在后王石时代 ， 万科越来越趋向于标准化 。 从产品到营销 ， 与之前相比都更像是一个简化版 ， 在看不到的地方 ， 省东西了 。 这不仅仅是成本的原因 ， 更是追求的东西有了变化 。

同样重要的 ， 是万科的勾地优势不明显 。 地产 ， 地在产先 ， 有地才有产 。 2017年买融创的时候 ， 实际上买的是行业景气度 。 但2019年买融创 ， 其文旅的勾地能力就是加分项了 。 后来我在买中国金茂的时候 ， 看中的也是城市运营的超级勾地能力 。 不管土拍政策怎么调 ， 从公开市场上拿地 ， 其毛利率都很难有保证 。 只有为城市做出其他企业无法做到的贡献 ， 这样的企业才能拿到利润更加丰厚的项目。

这些年 ， 万科也在做物流地产 、 长租公寓 、 商场乃至TOD等等 ， 但这些业态带动一个千亿级房企是够用的 ， 对一个7000亿级别的开发商来说 ， 这些贡献就明显不够了 。 万科仍然需要打造自己的拿地抓手 ， 如果在品类上难有突破 ， 那数量上也要有足够的支撑 。

另一方面 ， 万科喊出著名的 “ 活下去 ” 的时候 ， 是在2018年下半年 ， 这是可以理解的 ， 那是离我们最近的一次行业周期性低谷 。 但 “ 活下去 ” 不等于萎缩 。 近两年 ， 万科每年新增用地的规模都是小于自己当年销售规模的 。 体现在报表上 ， 就是其净负债率已经低到了20% ， 还不到同期保利发展的一半 ， 比稳健著称的华润和中海都要低上一大截 。 净负债率低可以理解为追求安全 ， 但太低就是保守了。

这些就是我在2021年9月份之前 ， 没有买万科的原因 。 但刚刚过去的这个月 ， 注定是在地产发展史上留下厚重一笔的 ， 整个行业的格局和走势都将由此改变 。 摆在万科面前 ， 是一个历史级别的机会 ， 如果有效把握 ， 万科有可能会迎来一个全新的发展空间。

外因 ， 自然是恒大事件的发酵 ， 这不仅仅是过去高风险扩张模式的失败 ， 也为日后地产开发提供了一个警戒尺度 。 可以预见 ， 整个行业的负债率会被大大压缩 ， 原来的闪电战 、 游击战将失去市场 ， 万科这样的阵地战高手大显身手的机会来了。

内因 ， 是管理层在中报业绩会上 ， 对净利润下降 ， 给出了3个解释 。 “ 第一是我们的销售规模增长有限 ； 第二是毛利率的下降稍快 ； 第三是转型业务的效果还没有真正体现出来 。 ” 很多企业的多元化都是为主业服务的 ， 但万科2014年开始的多元化业务 ， 是要把公司 “ 从房地产开发转向了房地产开发 、 经营 、 服务并重 ” 。 但现在发现 “ 当年起步的时候严重低估了完成转型过程所需要的时间 、 可能的挑战 、 需要建立的能力 ， 太过乐观 。 ” 这种态度上的转变 ， 对万科未来发展的影响是非常深远的。

可以说 ， 2021年9月份 ， 万科的态度与市场机会碰撞到了一起 。 虽然我们现在还看不到管理层对下一步工作的明确安排 ， 但市场真真切切给了万科一个调整空间 。 9月份 ， 万科的权益地价支出了104亿 ， 金额并不特别大 ， 但在这个人人自危的时候拿地 ， 本身就是一种象征 。 恒大让出来的市场空间 ， 其他房企让出来的高性价比土地 ， 最受益的就是万科这种有规模 、 有现金 、 有能力的头部企业。

9月下旬的时候 ， 随着暴雷房企的不断增多 ， 以及华夏幸福因为债务风险化解方案的制定而停牌 ， 我已经预感到行业政策有转暖的迹象了 。 毕竟过去20年我经过了数以百计的调控 ， 有些味道还是熟悉的 。 但由于港股通在9月份的中秋节之后 ， 半个多月的时间内 ， 只有4天开市 ， 我对融创中国和中国金茂的买入计划很难保证连续性 。 另外境外的资金环境也并不友好 ， 港股的波动过于情绪化。

事实上 ， 我一直都想在A股买入一部分地产仓位 ， 毕竟港股受外盘影响较大 ， 资金对国内市场的理解也有偏差 （ 这从近期美元债和人民币债的分化中 ， 看得很清楚 ） 。 A股的地产股中 ， 万科一直都是我的首选 。 所以9月下旬 ， 我开始了万科的买入模式 。 前后几次 ， 卖出了用作防御的部分沪深300ETF和建设银行 ， 把万科的仓位加到了20% ， 整体均价接近20元。

这个买入成本 ， 已经比较接近万科的每股净资产 ， 从万科的资产质量和现金状况来看 ， 安全性还是比较强的 。 同时今年出现了大跌的保利发展和招商蛇口等A股地产股 ， 已经基本收回了跌幅 ， 招商蛇口甚至出现了正增长 ， 这给当时跌幅接近30%的万科 ， 创造了足够的洼地效应。

对我来说 ， 买入地产股 ， 一直看的是长期价值 。 买入价格不贵 ， 但基本面出问题 ， 估值仍然会越跌越高 。 当前万科的预期仓位已满 ， 后期不会继续加仓 。 持有周期 ， 主要还是看管理层会在这种特殊的市场环境里 ， 做出什么样的管理动作 。 几年一遇的机会 ， 希望好好珍惜吧 ， 如果在这种别人恐惧我贪婪的大环境下 ， 还是抱着 “ 活下去 ” 的念头 ， 那我会立刻清仓 。

历史已经给出机会 ， 看你的了 ！

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