北京买房：专家帮你理清思路，购房建议264|买房|小户型|购房|通州|限价房

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

我想给岳父岳母换套房子，现在的二老住的是物资局小区，属于那种老破小，附近环境也不好，准备把那个卖。，刚看了天宫院得珺悦国际，觉得各方面都比较适合老人居住，而且也是民水民电，只不过物业费和取暖费稍贵一点，不过也能接受，而且没有落户需求，只是老人担心一点就是50年的产权问题。

不知道他们从哪打听的，说是小产权不能买，到期后回收回去，导致无家可归…我也查了一些相关资料，说啥的都有…我也有点拿不定主意了。还请章哥您能给分析一下，也不考虑以后能否增值，就是想给二老换个环境，也离我们近点，以后帮忙看看孩子什么的都方便，不知道这个房子能买吗？

A：

1、君悦国际不是小产权，就是普通的商住公寓，标准的说法是商办类，不属于住宅，和商场写字楼一个性质。

2、小产权是没有手续的，但将来有可能补上，看怎么收费了。而公寓是已经有手续了，这就没法改了。虽然是不伦不类，但说给直接收走不可能。

政府之所以规划这种商业用地，就是为了长远的收益，所以才低价卖给开发商，想赚的就是后期的税收。现在是开发商违规给盖成了住宅形式，政府没收到应得的利润。那将来到期了大概率就是多交点儿税呗，或者土地出让金。不会太多，但估计能达到让人“食之无味弃之可惜”的地步，鸡肋。

3、如果真的不考虑增值就能买，现在很多老人都买公寓，不图升值，就是有个自己的家而已。要不人一旦老了，不好租到私人的房子，年纪越大越没人爱租。

公寓的优势就是价格低，出租的话租金收益率也高。劣势就是升值慢。对于老人来说还有个缺点是商水商电，价格高，老人或许会心疼钱不愿多用。再一个就是租户多，搬来搬去的会有点儿乱。其他没什么，和普宅一样居住。

4、这就考虑清楚吧，确定就是图自住就买。可也想好了，这种产品除了升值慢，将来想出手也不太容易，挂牌期一般都比较长。

仅供参考。

二、

娘家在公主坟附近，我们小两口刚结婚购房，想着以后等有孩子在海淀上学且父母能帮助接送，总价控制在550左右。目前看了几个盘，①西四环的青塔附近（长安新城88㎡两居室），②西三环的六里桥家园（回迁房75㎡两居室)，③西南三环的（三环新城7号院100㎡两居室)。章哥想咨询下，您说这几个地块，在自住保值的前提下，优选哪个比较好？

A：

1、自住方面没建议，得凭个人的通勤了。

2、如果单从投资保值角度说，首选三环新城、次选长安新城。六里桥家园不太好说，优势是房龄新，但这也是劣势。就因为房龄新，又是回迁房，所以价格走势不好预测。如果品质保持的好，物业给力，那就能跟上大盘。但回迁房一般都不太好做到，有可能随着房龄变老，高开低走，不少回迁房和保障房都是这种情况。

所以一般都是建议如果买这些小区，最好买房龄在十年左右的。那什么问题都早就暴露了，和周边商品房的价格差率也保持稳定，大概率不会吃亏。

3、像三环新城和长安新城就都是这种情况，都是保障房，但年头不短了，不会再有什么风险，能跟上板块大盘。只是首经贸的板块略强于青塔，所以升值略好。

这对比一下价格就知道，当时两个小区上市时是长安新城更贵一些，3950，三环新城3570，差10%。而现在是三环新城比长安新城要贵一些吧，倒挂了。当年价格不是随便定的，而是根据地段价值给出的估值。这只能说明首经贸在这些年的增值更好些，以后应该也是这趋势，很难逆转。

4、当然也别有太高期望值，三环新城就是跟随板块大盘，不会超出。七号院的板楼和板塔户型还可以，选择南北的最好。

仅供参考

三、

我准备置换通州阿尔法社区的房子，置换需求以自住为主，兼顾保值升值。有2个问题还望章哥不吝赐教：第一个是方向性问题，比较纠结选择回龙观还是通州运河核心区域。我自己判断未来十年通州核心区的升值潜力更高些，但现阶段还是觉得回龙观生活方便，尤其是交通方便。第二个是具象的社区对比。具体到回龙观新龙城和通州京贸国际城，未来十年哪个升值潜力更高些？

A：

1、自住我没建议，凭个人喜好决定。如果单从投资角度来说，那肯定是运河板块，这没什么可比较的。

2、回龙观以经适房为主，从一开始定位就是边缘居住集团。那会儿的规划就是这水平，之后想改已经晚了。天通苑、老北苑、垡头等等都是这种情况，只有酒仙桥利用了原有的产业基础。所以，即便是海淀的科技非常强大，也只是带动着回龙观没有落后于北京大盘而已，并没有超出。

运河板块是我当年觉得被河道封闭，不可能有什么好的发展。但也挺奇怪的，这里也没有落后，几乎和北京大盘同步。副中心搬迁之后，这里当然就是锦上添花了，所以升值略有超出，不算多也很不错了。其他也没什么可说的了，通州的其他生活居住区可以和回龙观比比，但运河板块不好相比。

3、小区比不比的意义都不大。新龙城2006年的，当时6000。那会儿还没有京贸国际城呢，拿武夷花园比吧，当时4200。那现在新龙城6万，肯定是不低于大盘。那武夷花园快5万了吧，稍微高了点儿。京贸国际也是这趋势，同板块之内都差不多。

而且是北京摊大饼发展的，回龙观和海淀就是挨着，离四环也就十公里吧。运河这儿估计到东四环怎么也得15/6公里了，这也说明问题了，离得远的倒升值快，那就是板块更强点儿呗。以后也估计还是这种趋势吧，或许再有点儿扩大。

仅供参考。

四、

工作一个在花园桥，一个在望京这片，也可能换工作到平乐园附近。总价400万以下，370.380的，刚需首套的小两居，最近看了，大红门的建欣苑，蒲黄榆的芳群园，传媒大学的定福庄西街，潘家园的松榆西里，农光南路，通州的北苑的房。有一些够的上的老破小，9几年户型还能接受的房，房子都有利有弊，可是不知道买哪一片好些呢。没有北京户口，未来可能就离开北京房子出租出去或卖，章哥您说买哪个片区会好一些？自住加保值，或者有没有其他推荐的片区或者小区呢？

A：

1、自住+保值，那就首选定福庄呗。我不敢说以后肯定怎样，只能说在之前的这十多20年里，五环外的保值性倒比其他的这几个板块略强。

2、这从价钱其实就能看出来了。北京是典型的摊大饼发展，从二环然后向外一圈圈儿的扩张，那按说应该离核心区越近的价格越高才对。那这五环外的定福庄，凭什么和三环附近的价格差不多啊？那肯定是有一边升值慢呗，还能有什么解释？

当然南城的房子也不是有什么不好，像方庄还是北京第一个富人区呢。劲松潘家园一带更是成熟的生活居住区，生活便利配套齐，自住很合适。只是北京前些年太倾向于北部的建设了，耽误了南部，所以很多板块都升值一般。

或许随着规划的调整，开发重点会转移到南城，对各板块形成拉动作用，尤其是东南到南三环沿线。但这需要时间，会很漫长。老住户无所谓，早就住习惯了，看你自己是否等得起了。

3、总之就是这种现状，定福庄虽然显得远，但保值性挺强，跟东三东四的老公房差不多。当年定位也是边缘集团，但执行的不是很彻底，所以还不错。当然也别抱太高的期望值，就是跟随大盘，不可能超出。

仅供参考。

五、

北京集体户，目前不在北京发展，想买个总价300万的房子，落户+投资。了解了朝阳，通州，朝阳的炫特嘉园开间，或柏林爱乐小户型，不太喜欢炫特那种两梯十几户的布局，这种投资有没有问题？通州有中介推荐了华远铭悦园的两居，看是限竞房，是不是不建议？通州京贸城的小户型适合吗？另外问一下章哥亦庄有推荐的吗？

A：

1、炫特是带有公寓性质，户数多密度大面积小，谁也谈不上喜欢。但谁让北京房价这么高呢，很多刚需上车不得不买。朝青本来就是年轻人居多的板块，资金不多又想住在这儿就只能忍着呗。

所以这算得上投资盘，租金高，升值基本跟随大盘，如果社区品质不降低那就能做到保值。不过不建议长期持有，毕竟这种开间的购买人群较窄，只适合单身或没孩子的，再有就是投资客，在没有学区加持的情况下抬不高。