二手房越来越难卖，“降价”也卖不掉？内行人道出了5点因素|二手房|二手房交易|库存量|房价|房地产|楼市

1998年房产正式商品化，也就说明了房子也是属于商品的一种，可以自由地在市场上买卖，国人当时看上的并不是房子的居住属性，而是房产带来的高收益回报2000年，全国平均房价还不足2000元每平米，2021年全国平均房价已经来到了10,865元每平米，在过去的20多年时间中房价上涨了，接近5.5倍。

贝壳研究数据中心显示，9月份65层平均房价达到了17,388元每平米，二手房在线挂盘均价为17,020元每平米，北上广深平均房价更是达到了6.5万元每平米，正是房价不断地上涨，不少投资者在房地产上挣得盆满钵满的，甚至有人利用房地产实现了财富自由。

只涨不跌似乎已经成为了老百姓心中的信念，随着楼市在2016年展开了调控之后，我国龙头企业的孙宏斌就曾判断“这一轮宏观调控严峻程度会超出任何人的想象，不会短期开放，会越来越严峻”。2016年到2021年不少城市的房价还是翻了一倍有余，不少人都调侃，每次出台政策后，房地产市场确实是有短时间遇冷，但是冷了之后就要面临着新的一波上涨了，所以在过去的四五年时间中，房价上涨了这么多，调控是没有用的，只是推动房价上涨一大因素而已。

一直到2021年，购房者的热情还是水涨船高，对于房地产依旧抱有巨大的希望，因为他们觉得调控不可能会限制得了房价，但是这一次似乎判断错了，随着楼市调控的不断深入，楼市的热度开始下滑，不少城市的成交量同样也跟着下降。

58安居客研究报告显示，近4个月房地产“景气指数”出现了直线式的下滑，由5月末的102直接下降到8月份的99.6，值得一提的是一二线城市的“经纪人指数”出现了大幅度的下滑，从原本正的如今转为负，仅为98.7，降到了历史低位，过去经纪人遇到市场萧条的时候都会安慰，很快就过去了，如今经纪人自己都安慰不了，怎么去安慰他人呢？看来市场真的这样了。

根据相关机构统计，2021年9月份40个城市新建商品房住宅成交面积约为2,200万平方米，自2015年以来最差“金九”，从帧数去观看9月份环比下降5.7%，同比下跌32.8%，二手房更是惨烈，北上广深的二手房成交量都出现了大幅度的下滑，其中深圳的二手房成交量仅有1765套，环比下降13.6%，同比下降79%，创下了近10年来的新低，而且深圳9月份已经是第6个月连续成交量下降了，看来10月份的成交量也并不可观，根据中原数据显示国庆7天时间，深圳二手房成交量仅有4套。

成交量下滑，必然会引起成交价下滑，根据上海证券报告，一个月前，上海好市民刘先生。名下一套房子挂盘价格为880万，一直处于无人问津状态，于是把房价下调到850万，结果终于有人来看房了，最终一开价800万，刘先生还是没办法接受结果没有谈妥，所以到现在房子还卖不出去，价格似乎还在下降。无独有偶，深圳业主张先生也同样如此，原本房子挂盘价格680万的，但是深圳的成交量一直处于低迷的状态，房价已经下降到580万，看房的人群依旧是很少。

最近买家与卖家已经进入到博弈期，如果房子不到心理价位，购房者根本不会购买房子，如果碰到着急卖房的业主还可以获得不少的议价空间，为什么二手房挂盘很久都卖不掉？“即便选择降价也卖不掉”内行人道出了5点因素。

1、房地产调控对楼市的影响持续发力，购房者对于房产的预期发生改变，观望情绪进一步加重。

如今在严格又密集的楼市调控下，整体房地产呈现出向右走的趋势，尤其近期房企频繁“雷暴”，整个市场“人心惶惶”使得购房者的观望情绪进一步加重。

换句简单的话理解购房者更喜欢追涨杀跌，也就是房价在上涨的时候购买，就不需要考虑太多的东西，因为买到就算这正道，如果房价在下跌的时候，当然是会看看市场的变化在作出决定买房租房还是捡漏。

2、卖房者对于市场仍有看涨的预期，挂盘价格超出市场水平，没有降到心理价位

心态真的很重要，业主觉得房价应该还可以持续上涨，毕竟已经有不少城市出台了限涨令，如果房价不上涨，出台此政策又有何用呢？

观看多个城市房屋的价格一般上涨都是控制在5%以内，俗话说得好“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”。即便在市场好的时候，很多房子挂盘一两年都卖不出去，实际上是房价没有见到购房者的预期范围内，所以房产销售并没有想象中这么可观的过去，房价可能高5万 10万还有人抢着要，如今不便宜，市场价谁能看得上呢？

3、新房的促销活动多，二手房整体的吸引力在下降。

2021年开发商的日子为什么这么艰难？主要离不开两条政策的限制，“三道红线”，主要是针对开发商的负债率、现金流、短期债务比，原本开发商的日子就艰难了，在2021年1月1日又出台了“限贷令”，无论是房子还是个人购房者都设置上限，开发商能够贷款到的资金更少了。

开发商为了回笼资金最简单粗暴的方式就是降价销售，张家口、沈阳、昆明等多地城市房价降价幅度都达到了30%。即便有部分城市不给降价销售，当地的开发商为了回笼资金还是选择了赠送精装修、返还首付款、赠送车位等等的方式来变相降价销售。

4、二手房交易涉及到的多因素影响，贷款难税费高，放款周期长。

在今年第2季度末多少城市就已经陆续地传出，二手房暂停贷款的消息，虽然银行出来澄清并没有暂停贷款，但是对于楼龄过老房、屋面积过小等其他房源都暂停了贷款，即便是正常在符合贷款范围内的房产也难以申请得了。即便申请成功了，放款时间也处于一个不待定的状态，根据贝壳研究院的数据显示放款时间已经延迟到了3~5个月不等，假设我现在贷款基本上要到明年春节后才可以放款。

贷款利率在上浮，根据9月份的数据显示，全国平均首套房利率为5.58%，二套房利率为5.88%，有部分城市首套房利率已经突破了6%，比如。惠州，中山，珠海，成都等城市，其中惠州的利率比较夸张，在买完理财产品的情况下，首套房利率依旧达到6.83%，假设贷款100万计算，今年每个月的还款月供比去年同期上涨了800元，这笔费用真的不少啊，折算下来一年基本上够我的车子加油和买保险的钱呢。

5、二手房供大于求，选择性增加

过去都是卖方的市场，如今都变成了买方的市场，8月份易居研究院发布了一则数据，全国60个城市二手房住宅库存量为296.8万套，环比增长0.6%，重庆、天津、沈阳库存量已经突破了15万套；成都南京库存量也超过了12万套，银川，大连，徐州，中山，佛山等多地城市，二手房库存量也迅速上升，都在迫近10万的大关。