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房企极度缺钱
1、在国外发债融资的路基本已经断了。
缘于恒大、华夏幸福、泰禾的暴雷，花样年、新力的违约。
中概的债券价格暴跌，没有人接盘，没有人敢碰。
2、房企的开发贷余额急速下滑。
一是贷不到钱，二是银行不再给续贷，三是银行还在抽贷、逼着还贷，但房企还也要生存啊，钱从何来？
房企的信用不断收缩，银行谈房色变，连开发贷都不敢放了，放在以前，这块贷款可以香饽饽的。
3、2021年，又是房企债务到期最多的一年。
但钱是要还的，债务不能违约，债务压顶，压力巨大。
出来混，迟早要还，以前借的钱，如今都得还，吹过的NB，都要偿还的。
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机会与风险并存
在这场螺旋式的情绪下行行情中，机会和风险并存。
不要总想着看笑话，冬天过去就是春天。
放眼全球，没有哪个国家的房地产市场不重要，没有哪个国家真的可以没有房地产。
过去的一年，疫情肆虐之下，美加澳新的房价，平均涨幅都在18%以上。
远超绝大多数资产回报。
因为，房产属于硬资产，是可以穿越经济周期、政治周期的硬资产。
经济不断上升的美国、澳洲、加拿大、欧洲是如此。
经济下滑、不断被耻笑的南非、土耳其、阿根廷也是如此。
经济好，房价涨，经济不好，房价也涨。
为何？这是硬资产，经济好我是消费品，经济不好我是防护品。
无可替代。
所以，明年后年，也许，并不是房企最差的一年。
今年通过裁员、缩表、还债、求稳。
明年的债务少了，心态平了，员工也少了，该倒下的房企也倒了，能留下来的房企，反而，并不会很难过。
利空出尽为利好。
2021，反而是房企最差的一年。
因为，这个时期，是一个泥沙俱下的下行周期。
考验的是每个开发商的管理能力、融资能力、应变能力。
到了明年后年，底裤该褪去的，都褪过了。
而且，经过这一波下行，供应一定是大幅缩减的，未来的开发商数量也是急剧减少的，从业人员也是急剧减少的。
到了明年后年，利空出尽，已经是利好了。
3
机会并不在明后年
是的，我想强调的是，最好的价格，反而可能是出现在今年。
当然，这是我的个人判断，你可以不信，可以当我是放P，没关系的。
开发商在最差的2021年，在市场行情最为悲观的2021下半年，在开发商甩货还债的背景之下。
泰禾、华夏幸福，是第一批。
富力，绿地，是第二批。
恒大，宝能，花样年，新力，协信，蓝光，是2021新晋爆雷房企。
本周下行周期中，倒下的，当然绝不止于上述企业。
还有更多，我正在盯着还有5家房企能否挺过此关，虽暂未违约，但危险也是在弦上。
机会，一定蕴含于这场泥沙俱下的乱局中。
因为，负面会被透支，唱空也会透支。
而且一定是有机会。
但，有的开发商不会给你机会。
但，有的开发商的机会也是伪机会。
但，有的开发商的机会反而是个坑。
该如何把握？
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如何把握？
国央企为次要关注，他们很安全，但他们很难去降价，或降价也没有诚意，因为，大幅降价甩货属于国有资产流失，需要层层审批，这事，太难了，不太可能。
没有品质的产品降价，也没有什么意义，浪费你的房票贷票，因为，未来能跑赢市场的，一定是品质，因为，刚需没有未来，改善定位才有未来，这是住建部“人人住有所居”告诉你的未来逻辑。
小开发商、持有资产不健康的房企的降价也有风险，因为，他不能确定能安然 的度过这一关，你买了，可能砸手上。
只有一类企业，兼具以下特征，他们一是敢降价，二是安全，三是有未来，
1、民企为主，国央企为辅，
2、高周转（在意回款），
3、产品主义（未来稀缺），
4、管理高效（能有效反馈市场），
5、大量持仓一二线城市，
6、资本市场评级稳定，
他们的降价，是安全的，是机会，是我们要重点关注并把握的。
其实，业界懂行的，知道也就哪么几个开发商而已，就不明示了，要不不好玩了。
年前就是窗口期。
我们不能总想着挖到泥才叫见底，差不多就行了，有时候，机会转念就错过了。
这样的机会把握，也将会是米宅团队未来一段时间的工作、选筹、调研重点。
在北不过北京、西不过西安、西南不过昆明的这个蓝色圈子里。
城市选择已经不再最为重要，只要是二线或以上城市 ，只要是长三角或珠三角核心区，都是可以重点关注的。
特别是在近两年市场情绪特别不好的城市。
悲观情绪几相叠加，反而可能砸出更黄金的坑。
再次强调，
1、年底之前，
2、上述房企，
3、蓝色圈内，
4、核心区域和地段，
5、相比最高点价格，8折起步的打折空间。
6、或，2-3年前的价格
我们已经全线出动，寻找这样的机会，你要不要一起玩。
加群，把你认为的机会告诉我，我们出去帮你去求证去调研，我们第一时间发现的机会，也会在群里分享，要不要把握，你自己决定。
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