10月过半，今年金九银十收官在即。纵观全国，这个房地产传统销售旺季却被外界誉为“躺平了”？看回广州，“金九”成交下跌近3成，“银十”首周同比-22% ，妥妥降温，但绝不能一言概之。
精细化调控之下，今年金九银十大写着“分化”，火的很火，冷的很冷，在可以预见的“房住不炒”政策不轻易放松的未来，短短两月的市况，将成为未来数年市场的缩影。潮水褪去，核心区域核心资产，正上演强者越强 。
01.
右侧上车时期
区域分化 个盘分化
实际上，开发商一直在积极备战。
1、批量新批预售
2、放下套路 ，接受限价
3、傲娇全款→诚恳首付分期
根据中原数据，9月新批供应达13574套（142.5万㎡），创年内新高。金九银十是下半年最重要的销售节点，业绩压力之下开发商积极备货，抢收业绩；另一方面，限价令之下，批发申请预售证，可以避免多次调价。
因此，到了国庆黄金周，加推/开盘4049套的总数量其实比往年还要提升16.9%，甚至比今年五一假期增长22.7%。
货量充足，诚意满满，价格上也回归理性。看黄埔某热盘双合同都闹上热搜了，广东省、广州市6天内发了两次涉及不得高于备案价的风险提示，这次的“限价令”是玩真的。前车之鉴，不少新开楼盘也逐渐定价回归合理，有些还蛮笋的。如：科学城年初最火时吹风要6万+，目前多数4-5字头；番禺国际新城某盘吹风4字头，实际3字头有交易。
市场风格的转变有时真堪称变脸。今年春节买房，网红盘还不待见贷款买家，短短半年间，变成首付都可以分期了。为确保资金回笼，今年十一开发商首付期限以主流“七天内给3成首付”为主。个别楼盘为促成成交，加速项目跑量，甚至给予了3个月以内的首付宽限期，主要以南沙、白云北部等个别楼盘为主。
严控之下击退了炒房客，扑灭了虚火，但也为刚需买家提供了上车窗口期，更是检验真金的时候。强者越强，潮水褪去，市场用脚投票，投出了核心区域价值资产。
02.
重点区域盘点
红盘仍红
仔细看成绩单，缺乏规划利好、存货较多的区域，获取客户的难度依然较大，反之逆势畅旺。
以十一数据为例，共有13个板块开盘或加推，整体去化率71%。打破这个金九银十集体躺平的曼德拉效应。
仍被买单的区域集中在如荔湾、黄埔、番禺；板块成绩主要得益于万科金域曦府、越秀和樾府等销售热盘的贡献。其中，荔湾区花地湾、番禺区汉溪长隆、海珠区南洲、白云区白云湖、黄石路板块首日去化率位居前五。
天河区：
天河寸土寸金，长期缺货，一动一静想来搅动全程买家的心。尤其天河东板块，随着东拓推进，天河智谷崛起，高价地加成，近一年来楼市大火无需多言。
今年金九银十的尖子生非保利天汇莫属，断货1年再推新全新5期，吸引力不减。收筹时间不到一周，已达到10:1；10月7日10点正式开盘，当天劲销18亿。
5期是项目最后一期，首开2栋和3栋涵盖90/98㎡三房和103/127/130㎡四房，除了区位优势，产品卖点也过硬，聚焦市场主流户型，6.6米大阳台，景观面宽；使用率超82%以上，有网友看过表示98方可以做出120方的尺度感；单边位，采光俱佳。北向单价6.2-6.7万，南向7万左右，带装修的价格，在天河一手普遍6-9万的辉映下，吸引了大波买家来抢。
毕竟是十个人抢一套房，没赶上国庆开盘的别灰心，近期项目乘胜追击新推98㎡，高性价比户型，可以实现低总价上车天汇最高端组团社区，上车天河核心区域。
荔湾区：
白鹅潭近期风头正劲，太古落地加上金九银十跑出多个红盘重燃市场对广州西的讨论。其中，万科金域曦府、新世界凯粤湾撑起半边天。
9月荔湾稳定成交375套。新世界凯粤湾表现突出，以一己之力带动了近三分之一的成交套数。国庆假期乘胜追击，千人到访，勇闯超10亿业绩。
主推望江组团【江幕】92 m²三房、114 m²实用3+1户型、133m²四房，均价48800元/m²起，不同面积户型各有特色，其中望江4房、东南向3+1房，填补区域产品空白，吸引力最强。回归核心价值观察还是地铁、资源、学区。项目位于5＆6&11号三地铁上盖，坐拥白鹅潭9.6公里珠江江岸线，一线江景的稀缺性不言而喻。作为成熟社区，已经拥有超过7千户业主，家门口华师、培正、真光、四中全名校，是改盘刚性吸引力之一。
国庆就是看万科金域曦府。荔湾今年靠万科金域曦府单个项目，推货量同比增长767%（1300套），独占全市的32%供应量。项目首次领证就连续拿下5张预售证，获批2040套房源，十一期间去化超千套。其中建面约110㎡、132㎡户型已售罄，价格约450万元/套起。
白云区：
讨论度不及天河、黄埔，市中心白云区闷声干大事，十一656套推货量迎战，供应量同比大增1.19倍，供货量委屈全市第三，仅次于荔湾黄埔，弥补9月供应量下跌。
10月新动作热门盘不少，其中嘉禾望岗板块的新世界云耀启动全新120-170平四至五房新品VIP登记预约，吸引众多客户前往，据悉国庆期间几乎每晚客户接待持续到十点；同和板块金湖花园全新一期天岚迎来最新动态，将推97-167㎡三至五房，目前可预约参观样板房。
黄埔区：
黄埔作为东部炸子鸡，严格限价打击了疯狂暴涨，历经新政适应期的抗衡，目前大部分楼盘报价回归限价理性范围，不失为上车机会。今年黄金周供应、成交虽整体表现尚可，科学城热盘大状名城去化率可以达到80%以上。
10月更是神仙打架，多个热盘动作频频，越秀TOD·星航、合生中央城、富颐华庭、保利罗兰国际等。
番禺区：
番禺主力成交在万博越秀和樾府，曾经的全款优先，将大批按揭买家挡在了门外。如今市场环境变化，和樾府也打开了大门接受3成按揭客。
项目开盘前接受认筹登记超千人，全款客仍占大头。去化可观，带动汉溪长隆板块以十一首日去化81.4%冲上全市第二。此次加推的18号楼，面积在110-130平，成交均价6.2万/平。目前仍有部分单位，中介介绍价格可以低至5.6万/平，这个价位重回去年10月和今年5月加推价。
外围区：
外围南沙、从化推货量均有收窄，“十一”供应仅212套、184套，同比分别净减34%、68%；另外，今年金九银十增城整体推货量环比大减，但作为东大仓，存量冲击足有成效，仍有三个板块冲上全市十一去化前十，分别是新塘、永和、石滩。
广州客聚焦仍较集中在新塘TOD板块，销售介绍，开发商仍对板块发展前景保持乐观，客户附近拆迁户、刚需客居多，还有部分投资客和内部员工自购。刚需刚改代表金茂万科都会四季主打85-135㎡三至四房；高端型新世界广汇尊府目前均价36000元/㎡，主推92-130㎡精奢叠墅、130㎡大平层，有意思的是，叠墅可实现分层而居，即使一家三代同堂，家庭成员间相互不影响。与黄埔科学城一路之隔的新世界星辉，自营销中心开放以来持续吸引强大客流。据销售介绍，开放当天紧急采购100箱水，国庆来访超千组客户，其中有从北京赶早上6点首班机的客户，项目主力产品为57-136㎡精奢创享生活空间。
03
置业建议：
今年从全国到广州，官方调控因频繁轰炸，一二手市场成交急剧下滑，一盆冷水扑灭去年越烧越旺的虚火。半数房企目标完成率不及70%，正因如此，不少开发商需借金九银十节点强势推货，抢收业绩。
预计这种态势不会随金九银十结束而终止，然而越演越烈。四季度正是割肉甩货，冲业绩的最后时刻，因此对于有真实买房需求的群体而言，是可以薅到羊毛的。
但当下买房必须要记住——核心价值原则。正如上文呈现出来的市况，无论房企、区域还是个盘，都会在这一场行业忍痛变革中，经历“优胜劣汰”，”冷热分化“将更深化，活下来的将更强大。
作为买房人，定要谨记，闭眼买的时代早已过去，下买房决策时要用核心价值把脉：
区位（不可复制性资源，出身决定命运）、配套（学位地铁yyds）、产业（接盘人群，决定流通价值）。
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