杜猛：背离区域化是无稽之谈土地政策亟待改革|房价|房地产|杜猛|楼市

独立经济学家杜猛认为，“分化将成为房地产市场的重要趋势，区域性分化将更加严重，只不过2013年非常明显，我相信2014年会更加明显、更加清晰。我相信随着时间的推移，中国的楼市分化得更彻底，一定要谈区域，而不是以点带面、以偏概全。”回头看这段话预判的是对是错？
房价需区域化讨论北上广不能代表全国
“我始终坚持，如果背离区域性谈房价我个人认为都是无稽之谈，”杜猛说，“因为往往我们一谈起房价，就谈北京和上海，而北京
、上海、深圳占了中国房地产可开发面积的21%左右，总销售额只占了12%，并不能代表全国的市场。”
杜猛表示，在2013年，房地产调控已经不再执行“一人得病全家吃药”的方法，各地方政府对自己城市的房价在分别进行管控。
“我认为2002年，我们国家的房市应该说已经形成了区域性分化，而且非常严重。比如我们的一二线城市，只要是限购的城市都有供求关系失衡、公共产品失衡造成的价格过分上涨，所以它才进行限购。这是一个很特殊的市场。”他如实说。
在杜猛看来，三四线城市、乡镇房地产分析的缺失是今年的一个重要问题，“我们地产界有一大堆发烧友，就是要逐步用一二线城市
的现象代替中国房地产三四线城市甚至五线城市，所谓五线城市就是乡镇。所以我认为五线城市又这么大，他们也在做，他们存在的
市场有人愿意去分析吗？不愿意去分析。”
“这样的情况下，我们判断的全国市场是失真的，”杜猛说，“要区域性地看待中国楼市以及中国房地产行业。目前，有一种不健康发展、非理性发展的行为，我认为我们在2014年的时候要注重这一点。”房企“不差钱”猛拿地垄断是地价飞升主因房企不差钱和土地价格增幅大是房企在2013年发力拿地的主要因素，杜猛说，“大部分房企不差钱，从很多房企提前完成全年销售额就可以看出来。他们拿地的钱一个是销售额汇款，另一部分是资本市场募集和增发的资金。”
除了不差钱，杜猛认为土地增幅高是促进房企拼命拿地的一个主要原因，“我们全国土地增值，十年调控始终保持在两位数字，有的
保持在9.5-13.4这个区间，大部分都保持在两位数，全国的土地增值在这个数字，，融资成本很低，可能就是7，现在综合融资成本即使高达13、14，还是不如坐在地生财，你我他谁拿到了土地都可以赚钱。这就是说土地改革到了临界点。针对2013年不断出现地王的情况，杜猛表示，土地的垄断政策导致了土地价格的居高不下。他说：“解决问题就是要坚决地落实三中
全会的精神，进行土地政策改革。”“地价为什么涨这么快？”杜猛反问，“卖地现在是相对垄断，稀缺一点就能卖个好价；我一次性推出五千块、一万块土地，地价马
上就下来了。”分化是去年地产主导词土地政策应全面改革。对于2013年的房地产市场，杜猛选择了“分化”这个词作为总结。“重点分为三个部分，”他表示。
首先是政府在退出市场，“过去可能是插手多了，现在越退越多，就是要让市场决定整个房地产行业和楼市，当然制度另当别论。”
杜猛说。
其次是制度的重建、改革，杜猛说，“根据三中全会的精神，房地产制度的重建和构建，而不要进行微调，特别是土地政策，因为它
影响着我们的城镇化，所以一定要进行整个房地产市场制度的重建，在现有的基础上优化和全面改革。总之，根据三中全会重启改革
的精神，我们房地产管理的相关政府部门要拿出条款，打破‘游戏的壁垒’，从而保证房地产行业的健康发展，保证楼市不那么疯狂。”
“房地产不是只有70个城市，”杜猛说，市场的分化是他表示的第三个重点。“中国房地产市场不是现在在分化，早就开始分化了，
只不过2013年非常明显，我相信2014年会更加明显、更加清晰。我相信随着时间的推移，中国的楼市分化得更强更大，一定要谈区域
，谈一线、二线、三线城市的楼市，而不是以点带面，以部分代表整体。