排除所有不可能之后，剩下的必然是真相。

花样年未能及时偿还的美元债，仿佛催化剂一样，引爆了房企的信用危机。

10月11日，半年报有着130亿的当代置业，却选择延期兑付2.5亿美元债。

明明坐拥百亿现金，为何还不上几亿美元？

不同的企业，却在上演着同样的不合理故事。

1

薛定谔的房企账本

如同薛定谔的猫，既是又是死的。

活的

房企财务报表，账面有钱是真的，没钱还债也是真的。

一直以来，上市房地产公司的财务报表，都以半年报和年报形式披露。

许多房企会在财务统计周期前，引入资金归到账上，等年报、半年报披露之后，再“返还回去”。

这种做法称为“摆账”，钱只能看不能用。

年报和半年报上看到“有钱”，只能说明在那个时间上是有钱的。

银行提供的“资金归集”服务，也为房企的年账提供了漂亮的数据。

资金归集是银行根据客户的约定，即时或定期将一个或多个指定账户的资金，全部或部分转入另一个指定账户的业务。

母公司按照一定时间，把子公司的资金归集到母公司账上，这样便有了“钱”。

然而这笔钱能拿去“花”吗？显而易见，不能。

此外，预售资金监管机制的出台，也让房企资金“受限”，导致有钱不能还。

通常期房预售是房企的主流销售模式，把房子卖掉就能拿到预售款。

但如果想要使用这部分资金，就必须要达到解冻预售资金监管的条件。

所以房企有钱是真的，没钱也是真的。

2

谁是下个“不讲武德”

然而不管有钱没钱，总归都是要还钱的。

通常房企偿债资金有两个主要来源，一个是销售回款，另一个则是融资“借新还旧”。

但是由于三道红线及两个上限等调控政策影响，房企通过销售回款获取现金能力正在变弱。

另一方面，在美元债市场信用危机正在蔓延，海外债市场变得不再友好。

毕竟，当违约变得“不讲武德”，那谁都有可能是下一个违约对象。

截至目前，仅10月当月就已有数十家房企被评级机构下调信用评级。

标普近日接连下调了绿地、中南建设、富力、恒大、鑫苑置业的评级；

穆迪下调了当代置业、新力、祥生、佳兆业、合生创展的评级；

中诚信国际接连下调了花样年以及阳光城的评级。

这直接导致多只处于存续期的美元债，领跌地产板块。

曾经作为“万能”融资工具的美元债，现在却成了房企心中的“倒刺”。

根据开源证券研报数据显示，中资房企离岸地产债存量达2118亿美元，2021年和2022年上半年将是美元债偿债高峰期。

“垃圾债”埋藏的风险正在被引爆，部分房企长期的高杠杆、不健康的发展模式，是信用危机爆发的根本原因。

（注：国际市场把信用评级BBB以下的称为垃圾债，在中资美元债市场上发行垃圾债的，以房地产开发企业为主。）

如果局面长时间无法扭转，未来也许会有更多房企债务违约。

3

黎明前必有黑暗

信用的摧毁可能只要一瞬间，但信心的重建需要漫长的等待。

艰难时刻，面对市场蔓延的恐慌情绪，也有一大批房企试图通过密集回购提振市场信心。

10月11日，龙光集团宣布提前赎回1000万美元2022年到期的美元债。

10月12日，奥园集团发布公告称，公司按期偿还了一笔15亿元的境内债券。

10月13日，中梁控股已回购债券总计4100万美元。

10月15日，世茂赎回2021年到期的6.375%优先票据，已结清年内美元债。

与此同时，禹洲、德信、金辉控股、弘阳、融信等房企也开始密集对外披露回购美元债。

此举不难理解，中小房企积极自救，力保美元债能够延期兑付，才能不影响后续在市场中的再融资能力。

对于房企而言，此时回购美元债，在成本上会更加划算，同时也有利于市场释放积极信号。

同时近期房地产融资、监管方面的调控政策，出现明显的松动。

10月10日，哈尔滨发布政策：买房最高补贴十万元、助力房企加快项目建设等政策，这具有很强的“救市”信号意义。

其他城市虽然没有发布政策补贴，但也以保护购房者利益的名义，出台了“限跌令”。

地方政府灵活合理的政策链条，为房企带来更多现金的流改善可能。

总的来说，未来房企还需要拓展多元化融资渠道，加快销售端现金回流，优化债务结构。

未来只有那些更注重自身运营情况，自身“造血能力”一流的房企，才能在资本市场将更具优势。

对地产行业而言，也许现在真的是史上最至暗的时刻。

但至黑至暗结束之后，正是黎明。

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